Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Existe cultura de alquiler en España?

Desde un tiempo a esta parte, me he interesado por un proyecto que está destinado principalmente al mercado del alquiler en España. Es bastante ambicioso, y de hecho me está suponiendo ciertos quebraderos de cabeza a la hora de saber qué es lo que queremos hacer.

La cuestión es que durante las discusiones que he tenido sobre el tema, hay una pregunta que no he logrado responderme, y cuya respuesta puede suponer que el resultado del proyecto cambie. La pregunta en cuestión es “¿Existe cultura de alquiler en España?”, y sabiendo que la respuesta posiblemente sea negativa: “¿Existirá en un futuro próximo?”.

No hay que ser muy inteligente para darse cuenta de que la sociedad española, mayoritariamente, siempre ha pensado en la compra como principal solución al problema de vivienda, siendo la opción de alquilar un tema minoritario (en algunas ocasiones he leido las estadísticas, y no tiene ni punto de comparación con el resto de paises europeos). Los motivos, además de sociales (se ha afirmado hasta la saciedad que “alquilar es tirar el dinero”) pueden encontrarse en unos precios de alquiler ciertamente elevados, en comparación con la mensualidad que puede suponer una hipoteca (muchos alquileres han sido calculados en base a esa cantidad).

Ha tenido que llegar la crisis hipotecaria, los tipos de interés altos y el aumento de las listas del Inem para que nos demos cuenta que alquilar el dinero puede salir muy caro también, y que alquilar un piso no es tan mala idea. Muchos de los que no pueden (o no quieren) comprar un piso, hoy en día han optado por alquilarlo en condiciones mucho mejores a las que se daban anteriormente. El mercado del alquiler, que ha engullido millones de viviendas que no logran venderse, ha aumentado su oferta. La demanda, por su lado, también se ha visto aumentada (en menor grado, pero al fin aumentada), y ha podido ver con cierta alegría que los precios han bajado poco a poco.

Además de eso, el gobierno ha ido dando pasos que avanzan hacia posturas más favorables al mercado del alquiler. Por un lado, se han legislado las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversion Inmobiliaria, las conocidas como REIT) que permitirán a las entidades bancarias (porque no nos engañemos, ese será su destino inicial) crear sociedades de inversión donde poder dar salida a todos los inmuebles que están acaparando desde el inicio de la crisis inmobiliaria. Por otra parte, se ha modificado (un poco) la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, junto con alguna medida procesal que promete un desahucio mucho más rápido para los casos de impago indiscutible. Luego veremos como responden los juzgados.

Ante estas premisas, me vuelvo a plantear otra vez la pregunta sobre la existencia de cultura de alquiler en España,… y aunque sigo pensando que no nos encontramos con un mercado que favorezca el alquiler frente a la compra, si creo que los ratios anteriores de compra/alquiler no volverán a ser iguales. Posiblemente estemos al comienzo de un camino donde la gente comience a optar por ambas posibilidades con menos perjuicios sociales.

No obstante, y volviendo al proyecto que comentaba al principio, sigo creyendo que es una buena idea, y tan solo por eso merece ser realizada.