ACCESO A DATOS CATASTRALES PROTEGIDOS POR WEB O EN LOS PUNTOS DE INFORMACIÓN CATASTRAL (P.I.C.)

En el anterior número de la Gaceta de la Propiedad Inmobiliaria, hablamos sobre la Web del Catastro y todos los datos a los que podemos acceder sin necesidad de identificarse (es decir, todos los datos libres y que no afectan a la privacidad de sus titulares). En esta ocasión, y completando todo lo dicho anteriormente sobre la web del Catastro (www.sedecatastro.gob.es) hablaremos sobre el acceso a la información privada por parte de los particulares, pudiendo realizarse de dos maneras, directamente por la web o usando los Puntos de Información Catastral.

 

ACCESO MEDIANTE WEB (Con certificado Digital)

 

Aunque si examinamos las estadísticas que nos proporciona la propia web del Catastro podemos ver que las consultas realizadas sobre datos protegidos rondan los dos millones mensuales en el año 2011, aunque ese dato posiblemente no capte del todo la realidad. Si bien es cierto que el acceso a esos datos por parte de algunos órganos o administraciones (Órganos judiciales, Notarios, Registradores…) sea una práctica común, el resto de los ciudadanos no estamos muy acostumbrados al uso de certificados digitales o el DNI Electrónico. Por ello, interpreto que la gran parte de estos datos no se refiere a consultas de particulares, sino que responden a otros usos bien distintos.

 

Si nos fijamos en la Resolución de 24 de Noviembre de 2008, podemos ver los datos a los que podemos acceder mediante la Web del Catastro (También denominada Oficina Virtual del Catastro o OVC): Identificación del Propietario registrado en el Catastro y el Valor Catastral del inmueble, el Suelo o en su caso de la construcción.

 

Todo ello nos puede ser útil a la hora de realizar cualquier gestión administrativa donde nos soliciten los inmuebles de los que somos propietario, para identificar nuestro inmueble en un plano (no hay que olvidar lo complejo que resulta en ocasiones identificar un suelo rústico con una escritura pública), interesarse por los procedimientos catastrales, documentar una Tasación Pericial o simplemente cruzar datos entre Catastro y Registro de la Propiedad (en más de una ocasión, puede haber distintos titulares, aunque prima el registral).

 

Para acceder a esta información desde la web, es necesario disponer de un Documento nacional de identidad electrónico o de un certificado de usuario expedido por cualquier autoridad de certificación legalmente reconocida y admitida por la Dirección General del Poder Judicial. No obstante, hay que especificar que los datos a los que se podrán acceder son los de los inmuebles de los que se sea titular. Para el caso que nos ocupa principalmente (el trabajo ordinario de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria) esta opción no es viable, por lo que tendremos que optar por acudir a un Punto de Información Catastral (P.I.C.)

 

ACCESO MEDIANTE LOS PUNTOS DE INFORMACIÓN CATASTRAL

 

En mi opinión, la opción más cómoda para acceder a los datos registrales protegidos y un punto más de diferenciación que permite ofrecer un servicio especial y profesional a nuestros clientes. Los últimos años, algunos Colegios Profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (por ejemplo, el de Aragón y Soria, al cual pertenezco) han optado por llegar a acuerdos con la Dirección General del Catastro, facilitando el acceso a esos datos a sus colegiados y ciudadanos.

 

Yo comencé a usar el Punto de Información Catastral como apoyo a las Tasaciones Periciales que me encomendaban en el Juzgado. El convenio que firmó la Dirección General del Catastro con mi Colegio Territorial (Colegio de Aragón y Soria) entiende que existe un interés legítimo y suficiente con el nombramiento de Perito Judicial para acceder a los datos protegidos y ello nos facilita la labor (tal y como he comentado antes, no siempre es sencillo identificar un bien con los escasos datos que nos da el Registro de la Propiedad). He comprobado que este modo de actuar no se aplica en todos los casos, puesto que en alguna ocasión se solicita que específicamente se autorice a acceder a estos datos (algo que nunca se deja claro en los nombramientos).

 

REQUISITOS PARA ACCEDER A LOS DATOS PRIVADOS

 

En los casos de acceso a los datos privados, tan solo es necesario que el cliente nos firme una autorización, que se encuentra en la propia web del Catastro: http://www.catastro.meh.es/ayuda/registropic.htm en la opción de “Modelo de solicitud de acceso a la información catastral de carácter protegido”, acompañando la solicitud con una fotocopia del DNI del titular (en los casos de varios propietarios, basta con presentar la solicitud y DNI de uno de ellos).

 

La utilidad del acceso a estos datos es providencial en algunas ocasiones:

 

-Identificar algunas fincas rústicas a partir de los lindes que informa el Registro de la Propiedad es completamente imposible. Si podemos acceder a partir del número de DNI a las fincas de su propiedad, también tendremos un plano y unos datos cartesianos que nos permitirán -con ayuda de un GPS- identificar la finca sin error alguno.

 

-En ocasiones, la divergencia de datos entre Catastro y Registro nos permiten descubrir errores entre ambos registros, e indicarlos en nuestro informe, para que se corrijan.

 

-Aunque la Valoración Catastral no es un dato muy determinante a la hora de determinar el valor de mercado, es cierto que ayuda y orienta. En los casos en los que esta tasación sea de parte, todos estos datos se pueden encontrar en el último recibo de IBI.

 

-Finalmente, acompañar esta solicitud al encargo de alquiler o venta (junto con una fotocopia del DNI, tal y como he comentado) puede servirnos para un primer acercamiento a la hora de hacer los primeros trámites de identificación o localización. Además, la certificación nos da alguna información adicional (como es la titularidad de los bienes colindantes, año de construcción,…) que nos permite hacernos una imagen del entorno bastante correcta.

 

En definitiva, el acceso a los datos protegidos (titularidad, valor catastral,…) Nos permite realizar una gestión mucho más precisa y profesional.

 

 

¿Conviene que nuestro Colegio Territorial negocie ser un Punto de Información Catastral?

 

No todos los Colegios Territoriales han firmado un convenio para ser un Punto de Información Catastral, y eso nos lleva a preguntarnos sobre la necesidad de que todos los Colegios Territoriales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria se establezcan como un punto de acceso a los Datos del Catastro. Mi opinión personal es que la decisión debe basarse por un lado en una cuestión de utilidad para sus colegiados y por otro lado en la propia imagen del Colegio. Si para tomar nuestra decisión, tenemos en mente objetivos económicos es mejor abandonar ese proyecto.

 

Si bien no es un tema decisivo, es un pequeño punto a nuestro favor que nos puede granjear una posición que nos puede favorecer en el futuro: Los convenios suponen obligaciones de ambas partes: Unos a dar acceso a los datos catastrales y Nosotros a promover el uso de la identificación catastral, dar precios de las tasaciones realizadas y dejar constancia de las posibles divergencias entre Catastro y Registro.

Nota: Este artículo se publicó originalmente en la revista que publica el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (“La gaceta Inmobiliaria”)

 

 

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Una historia de supervivencia

A casi todo el mundo que tiene mascota le gusta contar historias de supervivencia sobre ella: Una enfermedad curada contra todo pronóstico, un accidente que milagrosamente no fue nada o un problema que nuestra mascota enfrentó con valentía hasta lograr la solución. Es algo normal, nos gusta ver en nuestro pequeño animal rasgos que admiramos en otras personas, como la valentía o la fuerza de voluntad, aunque si les preguntáramos a ellos la única respuesta que obtendríamos con seguridad es la pura y dura supervivencia.

Es así, normalmente maquillamos la supervivencia con grandes aventuras y gestos dramáticos que hacen que nuestro compañero de sofá se convierta en una especie de héroe, con una historia que podría contar a sus nietos, si no lo hubieramos esterilizado hace años.

Nosotros nos estamos enfrentando actualmente a nuestra pequeña/gran historia que podremos contar a los nietos (nosotros sí), y puede que cuando lo recordemos nos adjudicaremos frases lapidarias o situaciones importantes. Pero ambos sabemos que lo que podremos contarle serán historias de perfil bajo, historias en las que tan solo podremos destacar que apretamos los dientes un día tras otro y miramos un más hacia el suelo para evitar caernos con todos esos obstaculos que la realidad nos está poniendo. Serán bonitas historias, que esconderán tras de sí situaciones menos vistosas de contar, pero que explicaran lo que somos -lo que seremos- y por qué dejamos de confiar ciegamente en algunos estamentos que nos dejaron con el culo a aire. Por qué aquel Presidente/Ministro/Alcalde/Concejal es recordado de la manera que es recordadoy de dónde surjen algunas de las amistades del mañana.

El momento que estamos viviendo nos va a marcar para toda nuestra vida. Nos va a hacer más desconfiados y conservadores. Puede que nos marque para mal. Pero no hay que olvidar que nosotros mismos nos juzgaremos por lo que hagamos ahora. Hagamos nuestra propia historia.

Los 5 puntos negros del centro de Zaragoza

Me gusta Zaragoza, y por eso tuerzo el morro cuando veo algo que no me gusta, más aún cuando son lugares que llevan en esa situación años y años. Esta lista la he hecho mentalmente en varias ocasiones, porque entiendo que son lugares y situaciones que bien por un interés especulatorio, bien por negocios mal medidos han dado un resultado que es tremendamente negativo para el conjunto de Zaragoza.

1.-Pasaje Palafox: Se encuentra en el centro del Paseo Independencia de zaragoza, y conecta el propio Paseo con la Calle Cinco de Marzo. Propiedad  de la misma empresa que ostenta los cines Palafox (Zaragoza Urbana) que flanquean ambas entradas del pasaje. Es un pasaje que antiguamente tuvo bastante movimiento y de gran amplitud (un familiar me comentó que tienen sótanos de la misma extensión que la planta calle, completamente desocupados). Hace poco menos de dos meses cerró una de las dos tiendas que todavía quedaban abiertas (seguramente con contratos de renta antigua) en el pasaje. No entiendo cómo una empresa -por mucho dinero que tenga- ha dejado morir un pasaje como el que comentamos, más aún si nos damos cuenta de la privilegiada situación que tiene. Posiblemente, dentro de unos años, y cuando cierre la última tienda, se intentará revitalizar la zona con algún tipo de centro comercial grandioso, en lugar de lo que siempre fue: un pasaje de pequeño comercio. No entiendo qué persigue su propietario, y creo que no lo entenderé jamás. No sabe cuanto daño han hecho al comercio del centro de Zaragoza…

2.-Solar en Plaza del Pilar: Se le llama “la manzana de oro” (aunque ese calificativo ya se dio a otro lugar en la ciudad), pero el caso es que lleva sin edificar desde hace más de veinte años. Se encuentra entre la propia Plaza del Pilar y la Calle Espoz y Mina, siendo el único solar que queda por edificar en la propia Plaza. Ha ido cambiando de manos y con él se han planteado nuevos proyectos. Según parece el propio Ayuntamiento debe tener algún tipo de derecho sobre este solar, puesto que en la última noticia que tuvimos sobre este solar se hablaba de la entrega de un local de tres plantas al Ayuntamiento, dentro de un edificio compuesto de 55 viviendas (pocas me parecen para el solar que lo compone, pero bueno…). En este caso, es vergonzoso que un Ayuntamiento el Gobierno de Aragón tenga la capacidad (mediante el Registro de Solares) de obligar a edificar al propietario, pero no ha sido capaz de que este solar, que se encuentra en nulo estado de mantenimiento, haya tenido algún tipo de uso.

3.- Teatro Fleta: Uno de los fiascos más palmarios de la ciudad de Zaragoza, donde antes había un Teatro de más o menos renombre, ahora hay un solar. En la Avenida Cesar Augusto, y con un renombre tal que lo hace constar en Libros sobre Arquitectura, se decide cerrar en el año 2000 y comenzar las obras en el 2001. Y así seguimos desde entonces, con obras paralizadas y un edificio que debería haberse terminado hace años por un entramado de sociedades que pasan por la fallida Sgae. A pesar de que en 2010 se habla dela puesta en marcha de las obras y de un proyecto concreto, tan solo fueron cantos de sirena. Es vergonzoso que una ciudad como Zaragoza se pueda permitir que un Teatro de la entidad del Teatro Fleta se encuentre en el estado actual y que lleve así doce años y sin visos de cambiar. Todo esto es responsabilidad de la Administración plenamente, que después de intentar descatalogar el propio Teatro como bien protegido y comprarlo por medio de una sociedad, encargó a la “Fundación del Gran Teatro Fleta” su rehabilitación, y dos años después cerró dicha Fundación. Desde entonces estamos dando bandazos para saber qué fines tendrá el propio teatro. Una pena.

4.- Tunel de salida a la A-68(a la altura del Portillo): Aunque en 2008 se nos dijo que dicha salida estaba terminada, pero que seguiría cerrada hasta final de año, dicho tunel sigue cerrado. Desconozco el motivo, pero creo que cuatro años para dar uso a una infraestructura que se supone terminada son suficientes. Según parece, el Ayuntamiento de Zaragoza ha lanzado la pelota al tejado del Gobierno de España, por faltar 300.000 € para la terminación de las obras. Creo que cuatro años reclamando son suficientes como para que un Ayuntamiento logre esta cantidad, y que si no se ha abierto ha sido por la completa inacción de ambas Administraciones. Y ni siquiera he buscado el coste de la obra, que supongo faraónica conociendo su extensión.

5.- Paseo María Agustín 24: Situado  Paseo María Agustín nº24. Conforme al Catastro, son casi 1500 m2 que debemos sumar a otros solares colindantes que tampoco han sido edificados. Desconozco la titularidad del solar (podría ser de un particular o de la propia Administración), pero es especialmente curioso que un solar que se encuentra junto al Gobierno de Aragón y al Museo Pablo Serrano lleva tantos años sin edificar (yo nunca he conocido edificación alguna en ese solar). Insisto en la idea de que en Zaragoza Aragón existe una figura llamada “registro de Solares” que desarrolla medidas cohercitivas para solicitar que los solares no edificados lo sean, para así cumplir con su objetivo. Pareciera que esta figura nunca se haya hecho valer en Aragón, o por lo menos se ha hecho tan selectivamente que solares que llevan casi treinta años sin conocer edificación no se han visto afectados.

Podcast a los que estoy suscrito

Este artículo es copia de otro igual que escribió hace algunas semanas Roberto Pastor. Se basa en la misma idea que me lleva a escribir una lista con los libros que leo cada año (que según estoy escribiendo esto, me doy cuenta que el año pasado no lo escribí).

Mi relación con los podcast ha sido muy poco constante, a pesar de llevar grabando uno desde hace unos cuantos años (de manera también inconstante), he ido escuchando y abandonando a los podcast varias veces a lo largo de los últimos años. Los motivos son muy diversos, vagancia, falta de interés, poco tiempo para escuchar, otros intereses incompatibles,… pero el caso es que el último año parece que he recuperado la afición por escuchar este tipo de programas, y de hecho me he animado a grabar uno nuevo.

A continuación os dejo el listado de los podcast a los que estoy suscrito/escucho habitualmente y una pequeña explicación sobre el mismo:

1.-Charrando de tebeos: Es un podcast que ofrece lo que promete, ni más ni menos. Grabado desde Zaragoza (el acento lo delata al primer minuto) son una serie de dibujantes y aficionados del tebeo que elijen un tema sobre el que charlar y bromear durante dos o tres horas.Acompañan las grabaciones de una buena merienda y regados con vino y cerveza, lo que hace este podcast todavía más festivo. Detrás de este podcast están parte de la Asociación Malavida (junto con Oscar Senar, responsable del Blog Viñetario),  un grupo de gente que conocimos hace muchos años en el Salón del Comic de Caspe y que nos invitaron a grabar nuestro podcast allí, sin apenas saber lo que era un podcast. Muy muy divertido y si te gustan los tebeos es de lo más instructivo que puedes encontrar.

2.-Dame la Voz A los miembros del podcast los conocí enAlicante, en las últimas (para mi las primeras) Jpod. El podcast ya lo conocía de antes, pero coincidió con una etapa en la que había dejado de escuchar podcast, por lo que tras conocer a varios de sus miembros en persona me decidí a darles una oportunidad. Y desde entonces les escucho. Este es un podcast semanal, de una hoa, de comenta las noticias políticas de actualidad y algunas veces mete noticias curiosas o divertidas. Es un podcast entretenido, que en algunas ocasiones peca de ser localista (se graba en Cataluña, ysus interlocutores suelen pasar todo por el tamiz de Cataluña). No obstante es muy instructivo escucharlos semanalmente, puesto que los componentes suelen prepararse los temas un poco, y es refrescante encontrar debates donde se pueden mostrar varios puntos de vista políticos. Me gusta tanto el formato de este podcast, que no me importaría hacer uno en Zaragoza!

3.-Fuera de Orbita:Fue uno de los primeros podcast que escuché y sigue siendo uno de los que más simpatía me desprende. Es un podcast grabado al alimón por los miembros del Club Star Trek de Valencia, donde tratan diversos temas relacionados con la ciencia ficción y la fantasía: cine, televisión, literatura, juegos,… Son gente que tiene muchos conocimientos sobre lo que hablan y se toman su condición de friki un tanto a chufla, pero que disfrutan hasta el último detalle de lo que hablan. Son podcast quincenales (más o menos) que duran entre hora y media y dos horas, y aunque solo sea por el tesón de seguir grabando después de todos estos años, merecen que les des una oportunidad.

4.-El Podcast del Búho: Es un podcast que graba el compañero Jorge desde Zaragoza, que trata sobre historia en general. Escoge temas curiosos o interesantes y habla sobre ellos durante unos veinte minutos (es un podcast semanal, pero cortito, así que es muy fácil de seguir). Se documenta mucho para hablar sobre los temas, y la grabación goza de una locución y voz envidiables. Algunos dicen que es un podcast perfecto para escuchar por las noches, dado su ritmo sosegado, y aunque lo entiendo no lo comparto. Si nunca habéis escuchado un podcast, puede que sea uno de los mejores con los que puedes iniciarte.

5.-Kafelog: Es un podcast que trata sobre… sobre… muchas cosas inconexas. Hablan sobre tecnología, cine, sexo, gintonics, etc. Aunque en muchas ocasiones tratan sobre temas que no me importan nada, lo hacen de una manera tan divertida y animada que logran sacarme una sonrisa con chistes directos (y muchas veces improvisados). Tienen un humor ácido y directo. Si en el anterior podcast lo comparaba con un programa de radio nocturno, en este caso lo más parecido es un programa mañanero donde logran animarte para el resto del día. Son muy muy divertidos y recomendables. Tienen un montón de bromas recurrentes que a la segunda ya te hacen tener complicidad con ellos. Graban quincenalmente, y sus programas suelen durar unas dos horas.

6.-2 frikis y un murciano: Este podcast lo escucho desde hace poco tiempo, por recomendación de Jaime (mi compañero en Desde el Matadero). Hablan de temas similares a los que hablamos en nuestro podcast, y todavía me estoy haciendo una opinión sobre este podcast, por lo que no puedo ni recomendarlo ni criticarlo. Se mueven mucho por las redes y sus componentes son gente muy maja, por lo que supongo que seguiré escuchándolos una temporada más, pero también reconozco que escucho muchos podcast sobre la misma temática.

7.-Tiza en los Zapatos: Este podcast es de nueva creación, una idea de Jaime que está teniendo una muy buena acogida. Trata sobre la educación tanto a nivel de alumno como a nivel de profesores. Aunque inicialmente lo comencé a escuchar por amistad, lo he seguido escuchando porque me gusta el podcast. Tratan temas de actualidad de una manera muy interesante (recientemente hicieron un directo convarios componentes de la “marea verde”). Es un podcast quincenal que dura entre una hora y hora y media. Si teneis algún tipo de relación con la enseñanza es un podcast muy intresante.

8.-No soy un Troll: Este también lo escucho desde hace poco. La idea es muy sencilla, darle voz a la gente que está empezando a grabar un podcast, o charlar con gente que explica qué podcast escucha y por qué. Es un podcast amable que permite conocer nuevos programas, pero que quizá peca de ser muy benévolo con todo el mundo. Me gusta mucho la idea, pero echo en falta un poco más de crítica -constructiva- hacia otros podcast, puesto que en ocasiones parece que “todo el mundo es bueno”. Es un podcast que voy a seguir escuchando porque creo que va a tener un recorrido interesante.

9.-Tu no has tenido infancia: Este podcast es uno de los más recomendables de los que escucho. La idea es muy sencilla, hablar sobre temas frikis, pero ya un poco viejos, para dejar claro que aquellos que no vivieron la misma infancia que nosotros, tuvieron algo parecido, pero realmente “no tuvieron infancia”. Es un podcast que habla sobre un gran número de temas muy dispares, y que sus componentes logran descubrir pequeños secretos sobre temas que tú ya pensabas que controlabas. Es un gran podcast, con poca periodicidad, pero que cuando aparece es una de mis primeras opciones para escuchar. Un must.

10.-Tiro al friki: Un podcast que derivó en programa de radio, y que cada día lo hacen mejor. Al igual que en otros podcast que he comentado, tratan temas de todo tipo. Puede que en esta ocasión se diferencien al hablar sobre temas como el Rol o los juegos de mesa. Suelen hacer Sckecht al comienzo del programa que resultan muy divertidos. Es un podcast que no reniega de sus inicios y trata de hacer pocas cosas, pero bien hechas. Me gusta mucho.

11.- La Órbita de Endor: Llevo escuchados cinco o seis programas de este podcast. Trata -una vez más- sobre temas frikis en general. Hace mongráficos sobre series o películas que examinan de arriba a abajo y sacan todo el jugo que es posible. He oído críticas a este podcast por cometer algunos errores en ocasiones, pero creo que si todos hablaramos sobre horas de un tema, al final cometeríamos algún error de bulto. Es un podcast muy accesible para el público en general, con un presentador con voz de la que da envidia.

12.- La biblioteca de Trantor: Es un podcast sencillo, elijen un tema que les gusta (pelicula, libro o serie) y hablan sobre el tema durante una hora y pico. Es un podcast interesante, pero que es posible que deje de escuchar de manera constante de aquí a un tiempo, puesto que en ocasiones me saturo al oir hablar sobre los mismos temas una y otra vez.

13.- Esta Peli ya la he visto: Un podcast sobre cine de todos los géneros, con dos miembros de”calité”: Adriana Izquierdo y Ramón Rey. Hablan sin tapujos de películas gafapasta, de taquillazos sin pretensiones, películas de culto o comedias románticas “choni”. La complicidad que tienen Adriana y Ramón es muy divertida, y sus conocimientos de cine les permiten criticar un gran número de películas de todo tipo. Recientemente recibieron reconocimiento por medio del European Podcast Award, aunque realmente a ellos no les hacía falta. Si te gusta el cine, no puedes dejar de escucharlos.

Y hasta aquí llega el listado, me he dejado algunos podcast que escucho (y estoy suscrito) pero que por motivos variados no he incluido en el listado. Por ejemplo, podría citar a Economía para dummies, El Octavo Pasajero, This is a robbery,…

No quiero hacer con este listado ningún listado de “mejores podcast”, ni nada por el estilo, sino simplemente son los podcast que escucho, ni más ni menos. Espero que lo entendáis bien.

Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

El pasado viernes, tal y como nos tiene acostumbrados el actual gobierno, se han ido desgranando reformas en algunos de los elementos que conforman la realidad fiscal, laboral y legal españolas. En esta ocasión, y con la finalidad de reformar el actual mercado de arrendamientos urbanos, se han publicado una serie de medidas que vienen a intentar lograr que el número de viviendas que entren al alquiler sean mayores (es conocido por todos que en España, a diferencia del resto de paises europeos, el número de viviendas alquiladas es muy escaso).

Todas estas intenciones, de mejor o peor manera, se han visto reflejados en una serie de medidas que ahora paso a describir:

1.-Modificar el mínimo al que un arrendatario tiene derecho de 5 a 3 años: Hasta ahora, si un propietario decidía poner una vivienda en alquiler, y salvo algunas pequeñas excepciones, debía tener en cuenta que si el arrendatario cumplía sus obligaciones (básicamente pagar y cuidar la vivienda) tenía derecho a un mínimo de CINCO años. Conforme a la reforma propuesta, ese periodo disminuye a TRES años.

2.-Hasta ahora, era posible inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Yo personalmente no conozco ningún caso de inscripción y tan solo se me ocurre la posibilidad de que un contrato de renta antigua (con contratos con mucha duración en el tiempo) para justificar la inscripción en el registro de la propiedad. A partir de ahora, la inscripción sigue siendo posible, pero sus efectos no son los mismos. En los casos de venta a terceros de buena fe (es decir, que desconocieran la situación del alquiler) no estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento si éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.-Antes he comentado que el inquilino tiene derecho a un mínimo de tres años (antes eran cinco) siempre que se cumplan determinados requisitos, todo ello salvo una serie de excepciones. Pues bien estas excepciones eran contemplar en el contrato que el propietario o determinados allegados en primer grado pudieran necesitar la vivienda para su propia vivienda habitual. Esta situación se ha modificado y ya ni tan siquiera es necesario contemplarlo en el contrato: el propietario puede hacer valer su derecho preavisando con dos meses de antelación.

4.-El arrendatario, por su lado, tampoco está obligado al cumplimiento efectivo de la totalidad del contrato, y ahora se aclara (antes la ley no lo dejaba claro) que podía rescindir el contrato preavisando con un mes de antelación.

5.-Respecto a la renta, hasta ahora existía la obligación de actualizarla conforme al IPC anualmente. Ahora ya no, ahora es posible el pacto para actualizarlo de otras formas distintas, incluso es posible que no se actualice de ninguna manera.

6.-Aunque no se ha dejado suficientemente claro, parece ser que modificará la LAU para que se pueda renunciar al derecho de tanteo y retracto. Hasta ahora ese derecho del inquilino era irrenunciable.

7.-Aunque no se especifica muy bien cómo, parece que los tiempos para lograr el desahucio serán menores.

En resumen, estas son las principales modificaciones que se han anunciado, que en mi opinión lo que intentan es dar mayor seguridad al arrendador/casero quitándole determinados derechos al inquilino/arrendatario, lo que considero un completo error. Como comenzaba diciendo en el post, en España hay un número muy escaso de personas que hayan elegido el alquiler como opción para solucionar el porblema de la vivienda. Los motivos pueden ser muy variados, del tan conocido como erróneo “alquilar es tirar el dinero”, pasando por una enorme facilidad de acceso al crédito barato (no así los precios) o la pasada existencia de una burbuja inmobiliaria que provocó la sensanción de que al comprar una vivienda estabas abriendo un pequeño fondo de jubilación.

Ninguna de las premisas que acabo de exponer se mantienen en la actualidad, por lo que puede que ahora (o mejor dicho, desde hace unos cuantos años) la opción del alquiler comience a ser vista con mejores ojos por la ciudadanía, algunos por convicción, y otros por obligación ante la actual situación económica de España. El problema, es que muy pocas viviendas de las muchas que existen en España se encuentran en el mercado de alquiler. Por ello hay que convencer a los propietarios. Por ello se cree que dando más poder al propietario se pondrán muchas más viviendas en alquiler.

Como ya he adelantado antes, veo estos movimientos como un error: los propietarios, en lugar de más poder frente al inquilino, neesitan algo muy distinto. Necesitan seguridad frente al moroso, al estafador o al que va saltando de piso en piso mientras deja pufos en su camino. Yo os puedo decir que ese no es el perfil más común de los inquilinos, sino la excepción (una excepción que mete mucho miedo en el cuerpo a los propietarios) que erróneamente se ve como generalizada.

El propietario no necesita contratos de tres años (es muy raro el inquilino que dura este tiempo), tampoco le hace falta quitarle la opción de tanteo y retracto a su inquilino (ojalá todos los inquilinos pudieran comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero), puede que la opción de recuperar la vivienda para uso propio pueda ser más o menos necesario, pero esa opción ya existía en la ley. Y así con todas las reformas (ni siquiera hago mención a registrar los contratos en el Registro de la Propiedad, porque ¿quien va a pagar la inscripción de un contrato que no va a durar más de tres años?).

Los propietarios tan solo necesitan una cosa: SEGURIDAD y RAPIDEZ PROCESAL FRENTE AL MOROSO. Nunca ha hecho falta meterle caña al inquilino en general, sino focalizar las reformas en el incumplidor. Si se garantizaran los desahucios rápidos, si se permitiera relajar la Ley Orgánica de Protección de datos para hacer un listado de inquilinos con sentencia de desahucio. Si la justicia permitiera poner tacha al que no cumple y hace que los propietarios tengan miedo de poner sus pisos en alquiler, podríamos hablar de alquileres más seguros y generalizados.

Auguro que los propietarios actuales van a acoger estas medidas con los brazos abiertos, pero que a medio plazo no va a lograr ni rebajar precios de renta (algo que sí podría provocar la salida masiva al alquiler de los pisos de bancos/cajas), ni a lograr mucha mayor seguridad a los propietarios. Y es una oportunidad perdida.

Cosas que hago: Inmopodcast

Desde hace un tiempo, he comenzado con un nuevo proyecto que día a día se está conviertiendo en algo bueno. Como muchos sabéis, toda mi experiencia laboral gira en torno al mercado inmobiliario y la Administración de Finca es un tema que me gusta (aunque en ocasiones me he llevado algunos palos) y sus noticias me interesan. Además, desde hace unos cuantos años estoy metido en el mundo del podcasting (más o menos sería hacer radio para internet), pero para otros temas que nada tienen que ver con mi trabajo, sino con mi ocio.

Desde hace algún tiempo pensé que sería buena idea mezclar ambos aspectos, para realizar un podcast sobre Actualidad Inmobiliaria, pero la tarea se me antojaba muy cuesta arriba para mi solo. Busqué alguien que me ayudara para ello, y desde el primer momento encontré en David a un buen colaborador.

Poco a poco, y con algunos fallos primerizos, comenzamos a grabar. Al principio sin saber muy bien qué es lo que queríamos hacer, pero con la idea de seleccionar temas que puedan ser interesantes para la gente que está interesada por el mercado inmobiliario. En un comienzo, tampoco teníamos claro dónde ibamos a colgar los audios, por lo que optamos por la opción de Ivoox (gratuita).

Hoy en día ya estamos preparando el sexto capítulo y parece que el podcast va cogiendo un poco de marcha, por lo que he pensado que podría ser interesante hablar de él en mi blog personal.

Podéis encontrar todos los audios en la dirección Inmopodcast.net

Estoy regalando libros

Hace mucho que no actualizo el blog (o por lo menos ESTE blog), y es debido a muchos motivos que no vienen al caso. Para los que me sigais por aquí (si es que queda alguno) os piso disculpas.

Después de esta típica disculpapornohaberactualizado, os pongo en perspectiva: Julia y yo vamos a ser padres. Lo que supone que el cuarto del ordenador va a dejar de serlo, y convertirse en el cuarto del niño. Lo que supone que de las dos estanterías que tenemos, hay que quitar al menos una. Lo que supone que nos sobran libros. Lo que supone que hay que hacer algo con ellos.

En definitiva, hemos decidido regalar algunos libros que tenemos para hacer espacio en lo que próximamente va a ser el cuarto del niño. Los motivos por los que he decidido regalarlos son muy variados: algunos los tengo repetidos, otros no me gustaron, otros no creo que vuelva a leerlos, y otros,… pse, simplemente quiero regalarlos.

La condición es muy sencilla, los regalo, pero no me hagais mandarlos a ningún sitio. Yo vivo en Zaragoza y ocasionalmente me desplazo a Barcelona o Madrid, por lo que tendrá que ser en uno de esos sitios donde se haga la entrega.

El listado lo iré actualizando según vaya ordenando las cosas que tengo, por lo que si ves que hoy no te interesa nada, echale un ojo de aqui a unas semanas, que seguramente habrá más libros (algunos de mi señora Julia, seguramente también se incluirán en el listado). Si estás interesado, mandame un correo a andresgmendoza arroba gmail punto com

Sin más rodeos, estos son los libros que regalo:

-Rescaten el Titanic -Clive Cussler

-Cosmopolis -Don Delillo

Asfixia -Chuck Palahniuk (RESERVADO)

-Cómo ser una mujer y no morir en el intento – Rico Godoy

-Pygmy (inglés) -Chuck Palahniuk

Cuentos Completos -Amy Hempel (RESERVADO)

-Hora Cero(Resident Evil) -S.D. Perry

El resurgir de la Atlántida -Thomas Greanes  (RESERVADO)

-El Club Dante -Mathew Pearl

(listado actualizado a 31/01/2012)

Modificación de la LEC y lo importante del domicilio para notificaciones

Esta mañana, gracias a un tweet de un abogado he llegado a la última (por el moment) modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El abogado que daba la noticia, criticaba la nueva regulación, puesto que supone una rapidez nunca antes vista a la hora de desahuciar un inquilino moroso.

El artículo modificado es el 440 de la LEC, y en ella lo que viene a decir es que se permite la solicitud de desahucio por impago por medio del procedimiento monitorio, mucho más veloz que el verbal (usado mayoritariamente). En concreto nos dice la nueva redacción del artículo:  “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas (…) el Secretario Judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor -arrendador- (…)”

En general, lo que viene a decir es que el desahucio ya se emplaza a los diez días posteriores a la vista, lo que puede suponer disminuir los plazos a menos de un mes, SIEMPRE Y CUANDO NO HAYA OPOSICIÓN DEL DEMANDADO. Esto es muy importante aclararlo, puesto que siempre y cuando el arrendatario/inquilino no esté de acuerdo en que él debe (y tenga algo que lo demuestre) esas cantidades, y presente oposición por algún motivo legal del que disponga, deberemos dilucidar el tema en un juicio verbal.

Por ello, y pensando en la posible oposición, me vino a la mente lo importante que es un dimicilio para las notificaciones. En los casos de vivienda está claro que coincidirá el propio inmueble con el dispuesto para las notificaciones, pero no es así en los casos de alquileres de locales de negocio. En muchas ocasiones, los locales son alquilados por sociedades creadas ad hoc para ese negocio en sí, poniendo el domicilio del propio local como dirección para las notificaciones entre ambas partes. En ocasiones, incluso se dispone una oficina externa para ello.

Y ahí es donde veo peligros, a la hora de recibir notificaciones, no siempre tenemos un buzón destinado para ello en el local, y las cartas o notificaciones se suelen perder o no tienen un sitio preparado para ello. Si a esto le añadimos que los negocios en algunas ocasiones tienen horarios que coinciden con los fines de semana (por ejemplo, algunos negocios de hostelería). Tambien hay que tener en cuenta que los contratos de local, no tienen la misma duración que los de vivienda, y los datos de notificacion que se firman en un comienzo pueden modificarse con el tiempo.

Por ello, recomiendo que se tenga muy en cuenta dónde se reciben las notificaciones y estar pendiente de ello, porque los plazos corren y podemos vernos sin la posibilidad de defensa por no haber recibido las notificaciones o tener un domicilio erróneo para ello.

Arrendamientos (XXI) Obras del Arrendatario/Inquilino

Hace ya algún tiempo que escribí un par de artículos hablando del mantenimiento de la vivienda y de las Obras de Mejora, pero quedaba pendiente hablar de otro tipo de obras. En concreto, ¿Puede un inquilino hacer Obras en un piso/local/etc que tiene alquilado? La Ley de Arrendamientos Urbanos regula esta situación en el Artículo 23. En él, se deja bien claro que: “El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (muebles, garajes, trasteros) o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma”.

Es para destacar que la propia ley exija que el consentimiento del casero se haga por escrito, por lo que si somos inquilinos deberemos estar especialmente pendientes de este punto, puesto que la realización de obras no consentidas es un motivo para rescindir el contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones del arrendatario.

No tan solo eso, el arrendador puede exigir al arrendatario al finalizar el contrato que el inquilino reponga el estado anterior de la vivienda/local/etc. Si las obras hacen peligrar la estabilidad del inmueble, no hará falta esperar a la finalización del contrato para poder pedir su reposición al estado anterior.

¿Hay alguna excepción a esta norma? Ciertamente, el Artículo 24 nos habla del caso de tener un inquilino con minusvalía. En estos casos, la Ley permite realizar al inquilino minusválido o cuya pareja estable lo sea (también se admiten los familiares que convivan con el inquilino) obras de adaptación para acomodarla a su minusvalía. La única contraprestación sería la reposición a su estado anterior una vez que termine el contrato (siempre y cuando el arrendador lo pida).

Arrendamientos (XX): Tanteo y retracto

Este es uno de los conceptos de los que casi todo el mundo ha oido hablar, pero que muy poca gente sabría definir con precisión. El derecho a tanteo/retracto de una persona, supone el derecho preferente de adquisición frente a terceros en igualdad de condiciones, y en el caso de los arrendamientos, el inquilino puede tener derecho a ello.
Todo este tema se regula en un sólo artículo de la LAU, el Art. 25 que se titula “Derecho de adquisición preferente”, con ocho puntos que nos acercan a una regulación más o menos completa de la situación. Aunque el Art. 25 se refiere a los alquileres destinados a vivienda, en el Art. 31 LAU (que regula los contratos distintos de los de vivienda) nos remite por completo al primer artículo, por lo que la explicación sirve para ambos casos.

Esencialmente, los derechos de tanteo y retracto suponen un derecho preferente en la compra del piso/local/garaje/trastero… que uno tiene alquilado. El inquilino, tan solo por el hecho de serlo tiene más derecho que otras personas para comprar. La justificación sería la protección de los derechos económicos del inquilino que está pagando un dinero por el uso de un inmueble, y podría estar interesado en la compra y así lograr el acceso completo y definitivo al mismo. Si este derecho se ejercita antes de la venta a otro, se le llama Tanteo, y si es depués, estamos ante un retracto.

Como toda buena norma, ésta tiene sus excepciones, puesto que no siempre se tiene derecho a tanteo/retracto por parte del inquilino, y hay ocasiones en las que hay personas con más derecho que el inquilino a la hora de comprar el inmueble alquilado:

NO EXISTE DERECHO DE TANTEO/ RETRACTO CUANDO…

…No se vende tan solo un piso/local, sino el edificio entero. No entiendo muy bien la justificación de esta excepción, si no es la de proteger a los grandes propietarios de inmuebles, que en el momento de heredar o vender, tratan de mantener intacta la gestión de los edificios. Este tipo de protecciones, no obstante, en mi opinión no debería existir, puesto que malogran un derecho del inquilino frente a un propietario que -simplemente- tiene un edificio entero en lugar de un solo inmueble.

EXISTE UN DERECHO PREFERENTE AL DE TANTEO/RETRACTO CUANDO…

…Se vende una parte del inmueble a otro condueño del inmueble. Es decir, que si un inmueble es propiedad de varios y uno de ellos decide vender al resto de propietarios su parte, el inquilino no tiene derecho preferente conforme a la LAU. Esto no quiere decir que el inquilino no tiene derecho de tanteo/retracto sino que su derecho es posterior al del resto de copropietarios.

…Existe un derecho de tanteo/retracto convencional ya inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Es decir, que si yo decido que mi hijo/mujer/hermano tendrá un derecho preferente de compra de un inmueble mio, y lo inscribo en el Registro de la Propiedad, el posterior inquilino tendrá un derecho menos preferente al que yo decidí anteriormente.

CÓMO FUNCIONA EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Pongámonos en situación, yo soy un inquilino con intención y capacidad de comprar el inmueble que tengo alquilado. Si el propietario decide venderlo, podemos encontrarnos dos situaciones, que me lo ofrezca primero a mi o que no me diga nada.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo acepto las condiciones (precio, forma de pago…) termina el problema para las dos partes, se va al Notario y aquí paz y después gloria. Tengo 30 días naturales para ejercer mi derecho de tanteo (imagínate que el casero no quiere vendermelo a mi), y el ofrecimiento tiene validez de 180 días naturales.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo no estoy de acuerdo con las condiciones (no me interesa el precio, o hay alguna condición de la venta que no me parece correcta), el casero queda liberado de tu derecho de tanteo (previa a la venta a otra persona). Si os soy sincero, en mi vida he conocido muy pocos casos de ejercicio del derecho de tanteo puesto que el precio que suelen pedir los caseros suele coincidir con el de un piso libre de inquilinos, cuando en estos casos suele ser ligeramente inferior.

Eso me supone perder mi derecho de compra preferente? No, tan solo el de tanteo y nos queda el derecho de retracto, aunque con una pega que veremos adelante. De momento vamos a seguir adelante con el mismo ejemplo.

Hemos quedado que el casero me ha ofrecido comprar el inmueble y yo no he estado de acuerdo. A partir de ahí, puede ser que el casero comience a ofrecerlo a otras personas o también puede ser que ya tuviera un comprador y tan solo estuviera cumpliendo el trámite de ofrecértelo antes de firmar la venta. En cualquiera de los casos, podríamos cambiar de opinión respecto a la compra o las condiciones finales de la venta podrían cambiar hasta una situación que nos interesa. Ahí aparece nuestro Derecho de Retracto.

He dicho antes que ejercitar este derecho tiene una pega, puesto que ejercitarlo supone que ya se ha firmado una venta con otra persona, y vamos a tener que echarla atrás. Eso no sale gratis y si realmente queremos ejercitar el retracto, deberemos asumir los costes que haya pagado ese primer comprador (Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Honorarios de una Inmobiliaria, Tasaciones, Costes del Notario…). Ese aumento en el precio puede acercarse a un 10% del precio de venta, pero hay que entender que el comprador no puede asumir esos costes.

Finalmente, hay otra posibilidad (que suele ser frecuente en casos de herencias o similar). Puede ser que el casero venda el inmueble, sin haberme avisado antes y sin decirme nada, y que me entere después de la venta al notificármelo el comprador. Tenemos un derecho de retracto (30 días) que podremos ejercitarlo tal y como he explicado antes.

El derecho de retracto es irrenunciable para contratos de vivienda de menos de cinco años, pero en el resto de contratos (Vivienda con plazo de más de cinco años, o cualquier otro alquiler) sí puede renunciarse en el contrato o posteriormente.