Mi piso vale menos de lo que pagué por él

Como dice la canción, “hay que decirlo más”. Hay que comenzar a reconocer que todos los que compramos una vivienda desde el año 2003 hasta hoy, tendríamos que aceptar pérdidas si quisiéramos venderlo. Y cuando digo todos, meincluyo a mi mismo, que compré en 2004 y al firmar la escritura pensaba que estaba comprando un pequeño chollo

Hoy en día, la mayoría de los vendedores de piso suelen tener unas expectativas demasiado elevadas a la hora de fijar un precio de su piso. La gran mayoría ponen un precio un poco superior al que pagaron con la intención de negociar hasta una cantidad donde recuperen todo lo pagado o -quien sabe- ganen un pequeño pellizco. Pero la realidad es mucho más seria que todo eso, y después de unos meses de sequía, el que realmente quiere vender comienza a bajar el precio, un día un poco, otro día un poco más, hasta llegar al límite de lo pagado y no sin dolor rebasarlo.

En la oficina manejamos estadísticas de precios reales de venta, y sabemos perfectamente los precios que se están llegando a vender a día de hoy. Según los últimosndices de precios que manejamos, hace días que pasamos de los precios que se pagaron en su momento por los pisos en el año 2004, y puede que incluso los del año 2003. No tan solo hay que entender que los precios sean unos u otros, sino que también hay que asumir que el mercado no es el mismo, y que para poder vender deberemos de realizar esfuerzos y concesiones que antes no habríamos ni barajado.

Por ello, y no sin dolor por mi parte, hace días que tengo que reconocer que he perdido dinero en la compra. Según mis cálculos,si quisiera vender mi piso debería perder entre un 30 y un 40% del dinero que pagué por mi actual vivienda. Puede que para mi fuero interior haga cálculos alternativos y justifique los años de uso comparándolos con el posible alquiler que debería haber pagado durante los últimos ocho años, y puede que con ello pueda reducir o incluso igualar ambas cantidades, pero todo eso sería engañarme.

Ya nadie niega la burbuja inmobiliaria. Nadie. Pero relamente, poca, muy poca gente reconoce para sus adentros que la explosión de la burbuja inmobiliaria también le ha pillado con los pantalones bajados. Que no fue tan listo como se pensaba que era al comprar y que gracias a unos tipos de interés bajos pagará una letra suficientemente reducida.

Creo que el primer paso para recuperar el mercado inmobiliario es reconocer los propios errores. Y todo pasa por reconocer que nuestro piso, esa supuesta gran inversión que nos iba a valer para la jubilación, ha perdido valor. Y a partir de ahí comenzar a vivir con ello con normalidad.

 

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Sobre la subida del IBI en Zaragoza

Ayer salto la liebre sobre la noticia de una posible subida de los valores del IBI en Zaragoza, y desde entonces no hago más que leer críticas a la decisión. Puede que lo que voy a decir me granjee algunas enemistades pero estoy de acuerdo con esta medida.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto que graba la propiedad de un inmueble, sobre una valoración del mismo (el Valor Catastral) y respecto al cual se aplican unos tipos impositivos. Eso implica que quienes deben pagarlo son los propietarios de los pisos/locales… en su gran mayoría. Es un impuesto que se paga anualmente, que si se domicilia se puede pagar en dos partes y aunque siempre duele pagar impuestos, suelen ser cantidades más o menos asumibles para propietarios que gozan de una desgrabación en la renta muy superior a este coste. Entiendo que la economía no está para dar saltos de alegría, pero tal y como entiendo la realidad, un impuesto sobre la propiedad de un inmueble es completamente razonable siempre y cuando no fuera tan graboso que impidiera el acceso a la propiedad (y no, no es el caso)

En Zaragoza, los valores catastrales que se toman como referencia a la hora de calcular el IBI son del año 1997. Eso implica que los valores no sean realistas en absoluto, y los valores no se correspondan con la realidad. Se está proponiendo la actualización de esos valores catastrales, pero yo iría más lejos. Los valores catastrales se deberían actualizar anualmente para así lograr dos objetivos:

1.- Que el impuesto se base en una realidad y así se puedan desarrollar tipos impositivos coherentes (un valor pequeño que no se actualiza supone aumentar los tipos por encima de lo deseable y puede dar resultados desastrosos si se actualiza de golpe el valor y se mantienten los tipos, lo que podría pasar en nuestro caso).

2.- Se podría conseguir un mercado inmobiliario mucho más transparente en cuanto a su valor, y tanto administración como particulares podrían beneficiarse de ello. Si tenemos un Ministerio dedicado a la vivienda (actualmente el Ministerio de Fomento), éste debería elaborar estadísticas a partir de las tasaciones, transacciones e informes que obtuviera para lograr que hasta cierto punto cada persona sepa lo que objetivamente vale su inmueble. Está claro que algunos entenderán que esa valoración es superior a la real (estoy seguro de que en la próxima actualización de valores va a ocurrir en muchos casos) y en otros casos -los menos- entenderán que el valor es inferior.

En resumen, que sin aplaudir la medida con entusiasmo, la veo justa (eso no implica que esté a favor del resto de decisiones políticas del Ayuntamiento de Zaragoza).

Arrendamientos (XIX): Guia del buen arrendador

Hay que ser justos. Siempre nos estamos fijando en el comportamiento de los inquilinos, cuando el de algunos caseros/arrendadores deja bastante que desear. Y la verdad es que ese es uno de los mayores errores que puede cometer un arrendador: Envenenar la relación entre ambas partes supone entrar en una rutina que a la larga puede hacer perder tiempo y dinero, además de muchas preocupaciones gratuitas.

Por eso, he creido oportuno establecer una serie de puntos o recomendaciones, que deben tener en cuenta los arrendadores. Pero vamos, que cada uno haga lo que quiera:

1.- Si lo que queremos es que el inquilino cuide el inmueble, el arrendador debe predicar con el ejemplo: Si existe cualquier tipo de avería de un elemento de la vivienda, hay que arreglarla cuanto antes. La sensación de dejadez en un alquiler, parece dar carta blanca al inquilino, que puede llegar a pensar “Total, al casero no le importa mucho” al ver que después de notificar la necesidad de un arreglo, éste no hace nada o intenta echarle el muerto a otro.

2.- Es necesario hacer un seguimiento del pago mes a mes: Pueden ocurrir multitud de cuestiones que perjudican la relación entre las partes: retrasos de un mes que al final se hacen costumbre, impagos de meses sueltos, impagos continuados que al final son irresolubles… En la oficina tenemos un límite que rara vez hemos superado, y es el de los tres meses. Si una persona deja impagados más de tres recibos de alquiler, posiblemente no sea capaz de remontar de dicha situación, por lo que una vez que llegamos al segundo recibo hay que empezar a moverse (buscar una salida pactando con el inquilino, comenzar el procedimiento de desahucio…).

3.- Buscar complicidad con vecinos y/o Administrador: Normalmente, el arrendador no es a su vez vecino, lo que supone que muchas de las cuestiones diarias, no llegan a oidos del mismo. Por eso, siempre es recomendable (si es eso posible) buscar cierta complicidad en las personas que tratarán más directamente a los inquilinos (vecinos o similar). Hay que asegurarse de que tienen nuestros datos, por si fuera necesario que nos llamaran para alguna urgencia.

4.- Si has tenido suerte con el inquilino, cuidalo: No siempre se acierta con el inquilino, por eso, cuando uno da con alguien que merece la pena, es recomendable tratarlo bien y darle ciertas prerrogativas que no se le darían a otra persona. Si uno mantiene bien la vivienda durante la duración del contrato, negocia ciertas mejoras o incluso pacta una rebaja del alquiler (o no lo actualiza si el IPC es positivo).

En resumen, estos cuatro puntos serían los más importantes a la hora de cuidar un contrato de alquiler. Si alguien tiene más, tiene los comentarios para ello.

Arrendamientos (XI) Obras de Mejora

obras

Aunque la norma pide que el inmueble alquilado se encuentre en el estado necesario para poder habitarse, tambien es cierto que toda situación es mejorable, y es posible que una vivienda sin aire acondicionado (por ejemplo) sea susceptible de instalar uno para mayor confort del inquilino, mejorando tambien la situación del inmueble. Del mismo modo, podemos imaginar una gran cantidad de obras, que se denominan “De mejora” cuya finalidad no es otra que mejorar la situación del inmueble alquilado.

Es el artículo 22 de la LAU la que regula esta situación diciendo “El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrandamiento”. Es decir, que el arrendatario no puede negarse, siempre y cuando la obra no pueda retrasarse al término del contrato. Podemos imaginar situaciones que podrían adecuarse a esto, como la instalación de calefacción en una comunidad, la reforma de algún elemento que ya se encuentra en mal estado, o el aprovechamiento de algún tipo de ayuda o subvención para el cambio de elementos de la vivienda.

En contrapartida, el inquilino podrá desistir del contrato (hay que avisarle con tres meses de anticipo, y tiene un mes para deci si desiste o no. Art. 22.2 LAU), otorgandole los dos meses restantes de preaviso para buscar otro inmueble (no se pueden iniciar las obras durante ese periodo). Lógicamente, el inquilino debe pagar esos dos meses, salvo pacto en contrario.

Si el inquilino decide que le merece la pena aguantar las molestias de las obras, teniendo en cuenta que el resultado será mejor que lo que tenía, entonces, tiene derecho a la reducción de la renta en igual proporcion que las obras le impidan disfrutar del inmueble. Esto será sencillo si las obras se limitan a una zona concreta del inmueble (por ejemplo, una habitación o un trastero), pero será necesario el pacto en obras que se extiendan por toda la vivienda.

Finalmente, el Art. 19 LAU nos dice que una de las causas por las que el arrendador puede subir la renta (habiendo pasado los cinco primeros años, no hay que olvidar que durante ese periodo la unica subida será la del IPC) es la realización de obras de mejora, hasta un 20% del coste de las mismas y restando las ayudas que se hubieran obtenido. Personalmente, creo que es un artículo que tiene muy poca aplicación, puesto que las pocas ocasiones en las que un inquilino continúa en el inmueble más allá de los cinco años, suele renovarse el contrato en su totalidad, pudiendo el arrendador negociar una nueva renta, sin tener en cuenta ayudas o cálculos de las obras.

En alguna ocasión, se me ha dado el caso de que un inquilino ha solicitado permiso para la instalación de una maquina de aire acondicionado. Lo normal es llegar a un acuerdo en cuanto a su instalación, siempre y cuando la obra (que se considera de mejora) quede en beneficio del inmueble.