Arrendamientos Urbanos Art: 9.3 Excepción a la Prorroga Obligatoria de la LAU

Hace mucho tiempo, cuando apensa había comenzado a escribir las entradas de Arrendamientos Urbanos, Escribí un post sobre la “Rescisión del Contrato“. Dentro de la misma, donde comentaba como una posible forma de rescisión la “no renovación del contrato” que cita el Articulo 9.3 de la LAU. Realmente no se trata de una manera de rescisión, si somos correctos, debemos hablar de una excepción a la norma de la prorroga obligatoria de los cinco años que marca la LAU (Es decir, que la Ley obliga a un plazo mínimo de Cinco años, frente a la cual existe una excepción, que vamos a comentar ahora).

Desde que se promulgó la LAU, los arrendadores han intentado controlar en mayor o menor medida la obligación que marca la ley. Los legisladores, por otro lado, han intentado que los inquilinos no puedan verse obligados a mudarse de manera un tanto aleatoria, y de paso tener ciertas garantías de permanencia, por lo menos durante los cinco años que le protege la ley.

A pesar de ello, y como adelantaba al comienzo, existe una excepción a la prorroga obligatoria, que conforme a la LAU se redacta de la siguiente manera:

9.3 No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

(este Artículo ha sido, además modificado recientemente por la Ley 19/2009, antes era bastante más restrictivo respecto a la excepción y no regulaba la posibilidad de realojo en la vivienda si no se habitaba tras la no renovación).

Bien, volved a leer con tranquilidad el artículo. Me espero.

¿Ya? Bien, lo que tú, yo y la mayoría de personas entendemos del artículo es que existe una excepción a la regla general de la prorroga obligatoria cuando el arrendador o una serie de personas cercanas al mismo (hijos, padres o pareja tras separación o divorcio) la necesiten para su propio uso. Eso supondría que si uno está en el tercer año de arrendamiento y el arrendador se divorcia, necesitando la vivienda para su uso o el de su expareja, estaría en su derecho de no renovar el contrato por un cuarto año, ¿no es así?.

Esto, que en teoría no parece muy complejo, ha supuesto ciertos problemas en la aplicación, puesto que no se dice nada al respecto de las causas. Se habla de necesidad para sí o personas cercanas,… pero no habla nada respecto a cómo debe ser esa necesidad, ahí es donde ha entrado cierta picaresca. Si algunos padres han llegado a empadronarse en casas de familiares para tener más puntos en un colegio público determinado, qué no hará un mal arrendador cuando se encuentre ante la voluntad ilícita de “echar” al inquilino.

Por eso, e interpretando de una manera ciertamente restrictiva, los magistrados han ido entendiendo que dicha excepción debe siempre incluirse en el contrato (ya se habla de ello en el artículo), pero no de manera genérica. Es decir, no sería suficiente decir que “Según regula el Art. 9.3 de la LAU si la necesito para mi propio uso o el de mis allegados, no procederá la prorroga obligatoria…”. Por ejemplo la Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 31/10/99 establece que no puede aceptarse el uso de la excepción como “clausula de estilo” que se ponga siempre en los contratos, porque supondría convertir la excepción en norma.

Por si esto no quedaba claro, la Sentencia de la AP de Zaragoza de 09/06/98 marca que no son aceptables las “causas sobrevenidas”, es decir las que no eran conocidas a la firma del contrato. Esto, que puede parecer una norma lógica, que otorga mayor seguridad jurídica al inquilino, lo que hace realmente es inutilizar en casi la totalidad de los casos la aplicación de dicha excepción.

Tan solo en los casos en los que la condición sea inminente (corto y medio plazo) y sea conocida en el momento de la firma podrán ejercer dicha excepción, siempre y cuando dejaran constancia de la misma en el contrato de arrendamiento en la firma. O al menos eso parecen decir los tribunales a día de hoy.


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El animo recaudatorio

Esta última semana, he podido comprobar en primera persona lo que es el cacareado “ánimo recaudatorio” de la Administración. Ha coincidido, además, con la rescisión de multitud de contratos de obras civiles en Aragón, lo que ha supuesto dejar a medio hacer muchas obras en la comunidad.

Os explico la situación. El pasado diciembre, en una comunidad de propietarios que administramos, se desprendió parte de una moldura de escayola decorativa. Por el peligro que ello supone, llamamos a los bomberos que retiraron la parte que estaba mal y nos dijeron que deberíamos volver a instalar una moldura, pero mejor anclada.

Hicimos una reunión de vecinos, lo expusimos y comenzamos a recaudar dinero para la obra. Es una comunidad de once vecinos, por lo que recojer el dinero nos ha supuesto realizar la obra en julio (seis meses). La pasada semana nos llegó una carta del Ayuntamiento con una sanción de 600 € para obligar a la realización de la obra, cuando ya se les avisó en su día de que estabamos sobre la situación.

Increible. Aun siendo lo más rápido que es posible (la empresa ha tenido que encargar la misma moldura a otra empresa, pedir permisos y realizarlo). lo único que han buscado es recaudar cuando, ATENCION, la obra ya está realizada cuando recibimos la carta.

Cuando una mejora es un paso atrás

Hace unas semanas, nuestro Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos avisaba del próximo cambio del sistema de consignación de fianzas para contratos de alquiler en Aragón.

Hasta ahora, uno debía acudir a las oficinas que hay en la Plaza San Pedro Nolasco, hacer fila durante más o menos tiempo (el truco era ir a primera hora), y sellar el contrato para luego ingresar la fianza. No era un mal sistema, tan solo había que evitar acudir a partir de las 11:00 puesto que entonces era un trabajo imposible. De hecho, cuando nosotros firmabamos un contrato de arrendamiento, la consigna siempre ha sido “A partir de mañana, lo puede venir a buscar”.

Ahora, las oficinas se encuentran en el Paseo Pamplona nº12 (entre la Puerta del Carmen y la Plaza Paraiso) y es necesario pedir cita previa, bien por internet, bien mediante un tlf 900 (900111999) donde le facilitan un día y una hora para acudir con los contratos y la fianza.

Como varios de nuestros clientes tienen acuerdo especial con la DGA, hasta ahora no nos ha sido necesario pedir cita previa (para algo se firman los acuerdos, digo yo), pero este pasado martes, tuvimos un nuevo contrato de alquiler -esta vez de un particular-. Tras disponernos a pedir cita previa, nos damos cuenta que la actual semana ya se encuentra ocupada, y debemos buscar en la semana posterior para poder sellar y depositar la fianza.

Esto, que puede parecer una queja gratuita, no lo es tanto, puesto que para el alta de suministros es completamente necesario adjuntar el contrato de arrendamiento, y si debemos sumar la demora de las propias compañías a la hora de realizar las altas a la que ahora nos impone el servicio de fianzas de la DGA, nos ponemos en más o menos dos semanas.

Espero que quien deba hacerlo se ponga las pilas, si es eso posible, puesto que no hay nada peor que una mejora que al final empeora las cosas.

Enlace:

Web donde solicitar cita previa

Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Posicionamiento y publicacion de anuncios inmobiliarios

Despues de unas cuantas semanas de investigación y distintos experimentos, he llegado a algunas conclusiones que me gustaría compartir:

1.- Las técnicas de posicionamiento no son lo mio: Después de posicionar la web de la inmobiliaria en el décimo puesto en una busqueda sencilla, ha pasado una semana, y hemos bajado diez puestos. Entiendo que el posicionamiento requiere más trabajo del que puedo darle, y yo tengo que dedicarme a mi trabajo. La cuestión que me surje a continuación es si a una pequeña agencia inmobiliaria le merece la pena buscar un posicionamiento importante de su propia web. Me explico, cuando uno realiza una sencilla búsqueda (“Venta piso Zaragoza” por ejemplo), recibe una serie de respuestas de multitud de webs dedicadas a los anuncios de pisos, algunas incluso “patrocinadas” (es decir, que han pagado para estar en esas primeras posiciones). Bien, mi planteamiento es el siguiente. Viendo que muchas de las webs que aparecen en los primeros puestos, permiten la inclusión de anuncios de manera gratuita,… ¿es preferible que gaste mi tiempo de trabajo en incluir mi oferta en esos portales que ya disponen de buen posicionamiento? Yo creo que si.

2.- A partir de ciertas webs donde se permite de manera automática incluir un sólo anuncio en multitud de portales inmobiliarios, he estado realizando varios experimentos. He escogido los productos que actualmente disponemos con mas “gancho” (es decir, los mejores precios, o las mejores localizaciones) y he esperado a ver los resultados. Puede que esta comparativa no fuera del todo justa con el anterior punto (de hecho, en ningun momento plantee poner la web de la agencia en los primeros puestos de búsquedas del tipo “Vendo piso en Zaragoza”) puesto que siempre podría haber contratado a alguien que mejorara nuestra posición en internet. Pero seamos serios, si yo personalmente puedo insertar los anuncios en una veintena de portales, y el coste es “Cero”, siempre podría optar por hacer las dos cosas. De momento, he podido comprobar que el número de llamadas cuyo origen es “un anuncio de internet”, ha aumentado considerablemente, lo cual, sin lugar a dudas es bueno para nosotros.

En conclusión, que creo que aparecer en un gran número de webs ofrece mejores resultados que gastar tiempo y/o dinero en posicionamiento, y para colmo es mucho más barato.

Internet y las Agencias Inmobiliarias

Si hay algo que no entiendo en el mercado inmobiliario español es que a pesar de ser uno de los paises donde el mercado inmobiliario ha sido uno de los motores más importantes, tenemos unos sistemas de comercialización que son superados por otros paises, como el de los USA.

Últimamente, me estoy centrando bastante en ofertar los inmuebles que tenemos en nuestra oficina en diversas webs dedicadas al tema. Nuestro programa de gestión nos permite tener a la vez los anuncios en nuestra web y en otras cinco, y por otra parte he encontrado una web que me permite subir (manualmente) anuncios a otras seis/siete webs. No hemos trabajado mucho el posicionamiento de nuestra web, pero nuestros anuncios son bastante visibles en la red (y eso se está notando en la respuesta que estamos obteniendo, a pesar de estar el mercado como está). A partir de ahi, cuando tengo un rato libre, me dedico a buscar webs que puedan resultar interesantes a la hora de anunciarnos (principalmente gratuitos) y que nos puedan ofrecer una respuesta aceptable.

Hay webs que, a pesar de su gratuidad, no nos dan la suficiente respuesta (Por ejemplo, es sorprendente que una web con el nombre de “El Pais Clasificados” tenga tan pocas respuestas en cuanto a su oferta, siendo como es un servicio gratuito), o no merece la pena el trabajo de publicar uno a uno cada una de las fichas. Ante esa cuestión, me he preguntado cómo funcionan en otros paises a la hora de publicar los listados completos de las inmobiliarias, y sin mucho buscar he encontrado que dos de las principales webs de anuncios inmobiliarios de los Estados Unidos importan ficheros XML a sus propios listados o incluso leen las webs para importarlas periodicamente. Eso sin tener en cuenta que el gigante Google está realizando varias pruebas de establecer anuncios inmobiliarios mediante su herramienta Google Base (más en concreto, Australia está siendo objeto de sus experimentos). De momento, desconozco cual será el sistema que utilizará google para indexar los listados, pero de lo que estoy seguro es que en el momento que llegue a España, haré todo lo posible por incorporarlo a mi oferta.

Cuando todos comenzamos en esto, no había casi nada, tan solo los anuncios clasificados de los periódicos, hasta que internet llegó y nos hizo pensar en la posibilidad de anunciarnos allí. Hoy en día, lo razonable es pensar si todavía debemos anunciarnos en los clasificados de los periódicos para gastar ese dinero en posicionamiento u otras campañas publicitarias.

Orange cobra de más.

Os cuento. En la oficina, además del teléfono fijo, tenemos una serie de móviles para realizar llamadas acorde a unos bonos/ofertas. El contrato en cuestión supone que tengamos una serie de horas (que coinciden con las horas de trabajo) contratadas para las cuales pagamos una cantidad fija al mes. Hasta el més pasado, eran 15 euros más IVA.

Esta mañana nos ha llegado la última factura, con un nuevo precio (todo ello sin haber avisado) con un cargo que han llamado “Cargo por consumo mínimo” y supone cinco euros más. Tras llamar a la compañía, una amable telefonista nos informa que a partir de este mes nos van a cobrar “Sí o sí” cinco euros de consumo, y que si no estamos de acuerdo, que somos totalmente libres de cancelar nuestro contrato. A uno, que ya no sabe cómo reaccionar ante los actos de compañías que se dedican a no cumplir sus palabras, ya no le queda más recurso que la pataleta pública (además de la consecuente queja en consumo).

Trabajo, trabajo, trabajo…

Tengo unas cuatro entradas ya escritas desde el mes pasado y preparadas para las próximas semanas, pero es posible que tenga problemas en escribir mucho más de eso. El volumen de trabajo actual es bastante alto y supone que tenga muy poco tiempo para dedicarle al blog.

Por eso quiero advertiros, que es posible que cuando terminen de publicarse esas entradas este blog podría quedar un tanto quieto unas pocas semanas, pero no se preocupen, que sigo aquí. Si tienen alguna consulta o duda, por favor, usen los comentarios.

Dar de alta el Gas por teléfono.

Aunque este tema data de antes de mis vacaciones estivales, me quedé con las ganas de contaroslo en el blog: Antes del verano me vi en la obligación de realizar un alta de gas, y como en otras ocasiones, he pensado que es más sencillo realizarla por vía teléfonica, y así me ahorro el ir a las oficinas de la empresa.

De todos modos, ya he comprobado en alguna ocasión que las centralitas de este tipo de compañías funcionan realmente mal, dando un servicio confuso y extremadamente aleatorio cuando se necesita de alguna consulta o gestión,… por lo que normalmente este tipo de solicitudes requieren de varias llamadas hasta conseguir lo que se quiere. Bien. Ante esa premisa iniciamos la odisea:

-Llamada 1: (976 760000) Llamo al teléfono de la compañía en Aragón, que he visto en una de las facturas de la oficina, pero me dicen que al haberse liberalizado el mercado tengo que llamar al departamento comercial, y me da otro telefono.

-Llamada 2 (902 515651) Tras estar en espera varios minutos, me dicen que en ese teléfono no pueden realizar la gestión, que pruebe en otro telefono que me dan.

-Llamada 3 (902 535753) Más de lo mismo, me dan un nuevo teléfono para que realice el alta.

-Llamada 4 (902 528384) Un contestador me dice que el telefono de altas ha cambiado, y me da un nuevo número al que llamar.

-Llamada 5 (902 502040) Finalmente, en el teléfono que me da el contestador me atienden y me dicen que existe un problema con el boletín que debe solucionarse por parte del instalador.

Desde la primera llamada hasta la última han transcurrido 45 minutos de esperas, rellamadas y un poco de desesperación. Desde aquí quiero dejar constancia de mi queja personal sobre el servicio telefónico que da esta empresa,… puesto que estoy seguro que cuando uno llama a estas centralitas está llamando realmente al mismo lugar físico, pero con distintos departamentos separados,… por lo que es completamente viable que a uno le pasen con el departamento correcto a la primera de cambio, y no le hagan sufrir toda una película de los Hermanos Marx para realizar un alta.

Por cierto, para los que se hayan quedado con la curiosidad, finalmente logré realizar el alta.

Ante la crisis… franquiciarse?

ComprarcasaNo hace falta que andemos por las ramas para hablar de la actualidad inmobiliaria en España: Existe una crisis en potencia cuya duración nadie puede prever. Tampoco es nada nuevo, además de haber pasado decadas atrás, esta situación lleva manifestándose desde hace más de medio año. Las imposibles subidas de precios, junto con la dificultad a la hora de conseguir financiación (unido a una inflación brutal desde la entrada del euro y un estancamiento de los sueldos) hacen que estemos ante una situación que tiene una difícil solución, que posiblemente pase por unos cuantos años de crisis.

Puede que junto a las empresas promotoras, las oficinas de internediación inmobiliaria sean de las más afectadas por esta crisis, obligando a muchas oficinas al cierre (muchas de ellas con menos de cinco años de vida, nacidas al calor de un mercado en pleno apogeo) o por lo menos a replantearse su mercado de trabajo. En nuestro caso, hemos apostado por compaginar la actividad inmobiliaria con otro tipo de trabajos relacionados (peritaje judicial y Administración de Fincas, principalmente), que aunque menos rentables, son una solución para salir del paso. Muchos otros han decidido trabajar el mercado de la financiación hipotecaria y de consumo, que en mi opinión tiene un colapso cercano, debido a que los riesgos de morosidad pueden hacer caer a las empresas como si se trataran de un castillo de naipes.

Este lunes, posiblemente tenga la visita de un comercial de Comprarcasa (el otro día os contaba que habían autorizado el uso del programa Softapi, hasta ahora limitado a los miembros de esta franquicia), que además de traerme los codigos de usuario del programa, tratará de venderme la burra de su franquicia (ya os adelante que no va a tener éxito). Pero, meses atrás, cuando la crisis inmobiliaria estaba solo en los mentideros de internet, muchos pensaban que la solución al problema de las agencias pasa por la unión o la entrada en franquicias. Mientras tanto, las más importantes, no dejan de cerrar oficinas, o de liberarse de gastos franquiciando las oficinas hasta ahora propias (me refiero a Fincas Corral, y la reciente creación de Fincal Corral Servicing, traspasando a antiguos comerciales el éxito o el fracaso de las oficinas). Pero esto no es algo aislado, tanto Fincas Corral, como Tecnocasa, MC, Alpa, Expofincas,… estan reduciendo el número de oficinas y eso supone que la pertenencia a su red cada día sea una opción menos interesante, puesto que la posibilidad de colaboración es menor.

De todos modos, sí creo que la solución de algunas oficinas inmobiliarias pasa por la unión (algunas, no todas porque no hay mercado para tantas) entre ellas, pero mediante acuerdos no basados en el pago de un canon periódico por costes de publicidad, revistas o imagen. Creo que la creación de algún tipo de unión basada en la publicación conjunta en algún tipo de web (interna o publica), dando la opción a solicitar los bienes que se quieran (número de folletos publitarios, su contenido -propio o ajeno-, personalización de la oficina, …) podría permitir que las oficinas que han sobrevivido hasta ahora puedan desarrollar mejor su labor. Quién tendría que realizar esta labor? Me es indiferente, la creación de algun tipo de empresa privada, o incluso la labor de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria podría realizar este tipo de acciones si relamente quieren que el mercado se normalice de aqui a un tiempo.

No creo que los problemas de mi empresa se vayan a solucionar por pagar un canon (que para colmo es increiblemente caro) por pertenecer a una red que está en un mercado a la baja. No lo consideramos viable cuando estaba en alza,… ahora mucho menos.