Arrendamientos (VIII) Duración del contrato

La actual legislación española sobre arrendamientos urbanos tiene muchos cabos sueltos, y regulaciones un tanto discutibles, pero siempre he creido que en lo referente a la duración, logró un punto suficientemente justo para ambas partes del contrato.

Casi como un mantra, las personas que viven en régimen de arrendamiento, saben que tienen derecho a cinco años de contrato, a pesar de que la renovación sea anual o de cualquier otro tipo. Es decir, que si uno cumple con su parte del contrato, como inquilino tiene derecho a renovar su contrato (si es de menos de cinco años de duración) hasta cumplir los cinco años. Esto supone un plazo, por un lado, suficientemente amplio como para que un arrendatario pueda realizar una rutina normal de vida, y por otro lado, tampoco supone un gravamen demasiado grande para un arrendador que cede el uso de dicho inmueble hasta el cumplimiento de dicho periodo.

La renovación del contrato se suele realizar por tácita reconducción, es decir, que ninguna de las dos partes dice nada, y por lo tanto, se continúa con el contrato hasta el siguiente vencimiento. De hecho, la ley establece medios automáticos de ampliar el plazo del contrato por dos nuevos periodos de tres años (y luego anuales) tras el cumplimiento del primer plazo marcado. A pesar de ello, es necesario el acuerdo de ambas partes para llegar a este punto, siendo necesario en el resto de casos la negociación para prorrogar o no el contrato.

En algunas ocasiones, algunos arrendadores buscan saltarse la ley estableciendo contratos menores de un año (suelen ser de once meses o menos) para poder aumentar la cuantía de la renta al término de cada periodo, y así mantener un mayor control sobre la propiedad. No obstante, la jurisprudencia sobre este tema es muy extensa, y existen muchas sentencias que entienden que varios contratos de temporada (o vacacional) seguidos, suponen un fraude de ley, estableciendo que estos sean contratos de arrendamiento de vivienda a todos los efectos.

Finalmente, también existe la posibilidad de firmar contratos de duración mayor de los cinco años (lo normal en locales, algo menos común en vivienda), por lo que habrá que atender a las especialidades y excepciones que tiene la legislación en estas situaciones.

Por cierto, los contratos indefinidos son de legislaciones pasadas, y los trataremos en cuanto tenga el valor suficiente como para atacar los Contratos llamados “de renta antigua”. Como siempre, cualquier duda sobre este tema, podéis plantearla en los comentarios.

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Condo Hotel (II)

Hace unos meses escribí un artículo titulado “Otro tipos de inversión: Condo Hotel“, donde hablaba de una figura que hasta hace poco tiempo me era desconocida. El Condohotel es una figura que proximamente va a comenzar a utilizarse en España (sin lugar a dudas, el fuerte mercado turístico español es un buen lugar donde poner en practica este tipo de ofertas) y eso supone que nos vayamos familiarizando con el concepto.

Aunque originalmente lo relacionaba con la multipropiedad, realmente no es así, puesto que ambas figuras tienen aspectos distintos, mientras el primero (multipropiedad), era una figura de aprovechamiento de un bien por turnos, en este caso (condohotel) la propiedad está más que clara, cediendo el uso o la gestión a una empresa que es quien explota el bien.

Hace un tiempo, ante los problemas crecientes a la hora de trabajar el producto inmobiliario, le estuve dando vueltas a la idea de crear un tipo de empresa especializada en el arrendamiento de viviendas, a modo de gestora. Es decir, la idea giraba en torno a la comercialización de un edificio destinado integramente al alquiler de sus elementos, pero con una gestión integral de todos sus problemas, teniendo cada uno de los pisos un propietario distinto, ante el cual rendir cuentas y beneficios. Sería muy similar a la Administración Vertical de viviendas, pero con varios propietarios distintos. Finalmente, por temas que no vienen al caso (y que se me ocurren muchas más ideas de las que finalmente llevo a cabo) y por la complejidad que entrañaría articular todos los servicios necesarios (reparaciones, limpieza, mantenimientos,…) ante unas necesidades individualizadas,… descartamos el tema (no por inviable, sino por no poder abarcarlo actualmente).

La realidad es que para la realización de un proyecto similar al que os comento, es necesaria una dirección de todo el edificio, muy similar a la de un apartahotel o un hotel propiamente dicho, con servicios de mantenimiento centralizados y con un aprovechamiento equilibrado de todas las habitaciones. Supongo que eso es lo que han pensado en Rentahotel, y han comenzado a promocionar una promoción al Sur de España con esta fórmula.

Ya os comento que la idea me atrae lo suficiente como para plantearme su realización,… pero por otro lado también soy consciente de sus problemas:

-Es necesaria una gestión muy transparente y unos acuerdos muy claros que no perjudiquen o beneficien a ninguno de los copropietarios (es decir, que si una habitación recibe más visitas no sea tratos de favor). Para ello, internet puede ser un buen aliado.

-Permitir y plantear de inicio qué ocurre si uno de los copropietarios quiere salirse de la gestión común para utilizar su vivienda de manera directa.

-Incorporar en los presupuestos, dentro de lo posible, una cantidad destinada a la promoción del hotel y entrada en la oferta comercial de algunas empresas turísticas.

Aún así. sigo pensando que no es un proyecto al que haya que hacer ascos de inicio. No obstante, veremos como avanzas las cosas.

PD: Este artículo no responde a ningún patrocinio o relación comercial, sino a la exposición de mi opinión personal sobre la fórmula del Condohotel. Desconozco por completo la viabilidad o solvencia del proyecto de Rentahotel, por lo que antes de contratar nada, os recomendaría estudiar la oferta comercial de ésta empresa y cualquier otra que pueda ofrecer este tipo de inversión.

Malos ejemplos: Fincas Corral

Fincas Corral

Fincas Corral

Desde hace tiempo sigo el devenir de esta empresa que hasta hace poco tiempo se ha dedicado casi en exclusiva a la intermediación inmobiliaria, y que recientemente se ha lanzado a la contratación de franquicias con sus sistemas de trabajo y otro tipo de funciones (seguros, financiación,…). De hecho, creo que es uno de los ejemplos más claros de cómo ha sido la evolución del mercado inmobiliario en España:

Hace unos dos o tres años, en las escasas reuniones que tenía con el resto de APIs, la conversación giraba en torno a nuestros problemas, entre otros, el de la diferenciación frente a la creciente masificación de agencias inmobiliarias, y uno de los puntos que en ocasiones se trataba era que hacer frente a negocios de franquicia del tipo “Tecnocasa” no era el mayor problema, sino que el enemigo a batir era el negocio inmobiliario propio, es decir, el seguido por “Fincas Corral”, puesto que al pertenecer todas a la misma empresa puede compensar ganancias y pérdidas de manera cíclica,… algo que dificilmente puede hacer una oficina de un API.

Pero la tortilla cambió de lado, y cuando muchos veíamos como inasumible una oferta de recompra como la de Corral (o mejor dicho, de la sociedad Pinesa), hoy en día uno puede comprobar que el cambio de tendencia unido a compromisos de recompra en un mercado que se encuentra al límite han provocado grandes problemas a la empresa.

Fue el año pasado cuando las noticias volaban: Algunas oficinas del grupo amenazaban cierre, y los trabajadores se temían que bajo el cierre de muchas de sus oficinas se escondiera un ERE no declarado,… aunque finalmente la situación no evolucionó lo rápido que en un inicio parecía. No obstante, los cierres de oficinas continuaron poco a poco, y algunos locales dejaron de pagar sus rentas, llegando a tener reclamaciones y desahucios en varios puntos de nuestra geografía.

A partir de ese punto parece que las ideas se aclaran y se intentan salvar los muebles franquiciando sus propias oficinas a trabajadores y delegados territoriales que siguen apostando por el negocio. Se comienza a hablar de Corral Servicing (En España y en otros paises) y mientras tanto algunos foros de opinión reciben toques de atención sobre los comentarios que se vierten en ellos (algunos presuntamente escritos por trabajadores de sus oficinas centrales), llegando a formulas alternativas, o incluso cerrando los hilos que allí se contenían sobre el tema.

Actualmente, y ya con las aguas más calmadas, parece que los grandes titulares han pasado, y que si el problema persiste será cuestión de pequeñas noticias aisladas (todo eso sin tener en cuenta el recurrente rumor -el año pasado ya se escuchaba- sobre los cierres masivos en época estival) que provocaran más locales franquiciados y menos oficinas en algunos territorios (en mi provincia han disminuido más de un 50%). Esta crisis no es cuestión de un día o dos, y si todos debemos replantear las vías de negocio, los grupos más grandes indudablemente más, e intentar gestionar la crisis de la manera más digna posible, algo que este gupo empresarial seguramente no ha sabido realizar. A pesar de las noticias negativas y las crecientes críticas han optado por cerrar filas en torno a su marca y evitar los rimbombantes titulares que en otros tiempos tanto les han gustado.

ACTUALIZACIÓN (26/08/2008): Durante el mes de Agosto, por lo que dicen varios medios, la empresa Fincas Corral ha sido vendida a Josep Xicola, un empresario que ha despertado polémica en varios de los medios que han dado la noticia, al parecer por tener pleitos pendientes por otras empresas con las que está relacionado. Por otro lado, los cierres de oficinas continúan a pesar de las noticias sobre el pago de las nóminas debidas.

Coapiaragon ya es una realidad

coapiaragon

coapiaragon

Puede que suene a historias de hace diez años, pero desde hace unos pocos días el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria cuenta con una web corporativa. Es uno de los temas por los que yo siempre he creido que debía ir el camino del Colegio, y aunque tampoco he mostrado mis quejas demasiado en serio, finalmente se ha aprovechado la introducción del uso del programa Softapi open para poner en común todos los datos colegiales que existen (nombres de los colegiados, estatutos del propio colegio, Funciones de los API, Acceso a la profesión…).

Creo que es una de las mejores noticias, junto con la reforma del despacho del Colegio, que -quizás- hacía menos falta que esta web. De hecho, y aunque lo comentaba hace un tiempo, internet es una de las herramientas que más hacen falta para poder seguir con nuestro trabajo, puesto que si antes los grandes centros de información han sido la cartelería, las revistas espcializadas y los anuncios clasificados, ultimamente internet se ha llevado el gato al agua,… y ahí debemos de estar.
Por cierto, y ya hablando en nombre propio,… me gustaría exclamar un enorme mea culpa, debido a que todavía no hemos llegado a implementar el programa en nuestra oficina. Puede que haya sido el enorme volumen de trabajo que hemos tenido en el tema de las Comunidades de Propietarios y la falta del mismo en el de la inmobiliaria el que nos haya hecho un poco más vagos en el tema. Tenéis toda la razón del mundo, pero si no fuera por la Administración de Fincas hoy no estaría hablando en el mismo sentido,… pero eso os lo contaré otro día.

Intervencionismo o Protección oficial.

valdespartera

Tras haber comprobado que el gobierno de los USA ha ido al rescate de dos de las Hipotecarias más importantes de su país y escuchar al Ministro de Industria de España sobre la posibilidad de intervenir en alguna empresa (por comparación a lo que ha ocurrido en otros paises), me muevo en un sitio un tanto incómodo. Reconozco que no me hace ni pizca de gracia que cuando las cosas vienen mal dadas llegue el Estado con las ayudas y trate de “socializar perdidas” de una manera o de otra, pero ciertamente estamos ante la preparación de una crisis importante,… y nadie en España creo que desea sus efectos.

Ante esta disyuntiva,… Es lícito que un Estado actúe en favor de este tipo de empresas mediante créditos blandos o -incluso- la nacionalización de empresas. Normalmente, cuando nos encontramos ante ayudas estatales, solemos verlas referidas a ayudas para los estratos sociales más desfavorecidos, ya sea en forma de ayudas económicas, cantidades a desgravar o mediante políticas directas como la construcción de Viviendas Protegidas.

Y girando girando, he llegado a la idea inicial de este post, que son las viviendas de Protección Oficial en el panorama actual. Su existencia no es nueva en el mercado, casi casi desde siempre han habido viviendas sociales de una u otra manera. Hace unos años, se caracterizaban por tener un tipo de interés menor (muchas veces incluso “ligeramente menor”) que el de mercado, otras mediante precios menores a los de mercado,… pero siempre limitando su posible venta a una serie de requisitos y plazos, con lo que la picaresca española no tardó en aparecer.

Actualmente, en Zaragoza estamos viendo un renacer de la Vivienda Protegida, de mano de un nuevo barrio de la ciudad: Valdespartera, un gran gigante de miles de viviendas protegidas que están a punto de ser entregadas, y un gran remedio y mal para las empresas que nos dedicamos a este sector. Por un lado, muchas de las empresas promotoras y Constructoras se han propuesto manetenerse a flote construyendo vivienda protegida, que según parece, se vende bastante bien,… pero por otro lado las inmobiliarias intermediarias quedamos completamente fuera de este mercado, al tener que tratar directamente entre promotora/Cooperativa y Gobierno de Aragón.

De todos modos, va a ser este tipo de actuaciones (y posteriormente lo será Arcosur) las que permitan subsistir a algunas empresas relacionadas con el sector (reformas, muebles o muchos otros servicios) que pueden encontrar en este tipo de actuaciones sociales una salida a la crisis económica y parón de consumo en el que nos vemos metidos actualmente.

¿Son este tipo de políticas medidas sociales o Intervencionistas en un mercado a la baja? Posiblemente ambas.

¿Ha llegado el momento de hacernos valer?

despacho

<Oficina Inmobiliaria 17:30>

-Muy buenas! mire, venía para dejar mi piso en venta.

-Pues para eso estamos! cuenteme…

-Pues mire, está bastante lejos de aquí. De hecho lo tenía una agencia de esa zona, pero es que ha cerrado y he pensado en vosotros.

-No se preocupe, siéntese y vamos a ver el tema con calma.

Si hay algun trabajador actual de una oficina inmobiliaria, este diálogo le sonará de algo. Las oficinas de media España están cerrando, y eso afecta a los vendedores, que de un día para otro se ven que su piso ha quedado huérfano, y quieren los servicios de una inmobiliaria para que se lo ofrezca. De hecho esta situación es más común de lo que muchos podríamos pensar en origen, lo que supone un punto a favor de las inmobiliarias que podamos aguantar el tirón de la crisis.

Durante los años del boom, las agencias inmobiliarias surgieron como setas al calor del pelotazo rápido, principalmente tras la liberalización del sector en el año 2001(aunque, para ser honestos, esa liberalización ya se daba de facto en el mercado). Eso supone que cuando las cosas se ponen feas, ese tipo de empresas sean las primeras en abandonar el barco y dedicarse a otros menesteres más fructíferos. Todos? No, siempre queda un pequeño reducto de agencias que aguanta el asedio con firmeza,… y ahí debemos estar nosotros.

El mercado actual, de hecho, se ve muy afectado por todos estos cambios y cuando antes teníamos que vendernos para captar propiedades, hoy en día casi hay que hacer labor de selección a la hora de captar (no es rentable promocionar viviendas que se encuentran muy por encima del precio de mercado). Y es en esa línea de pensamiento en la que me veo actualmente:

¿Debemos las agencias inmobiliarias valernos de este cambio del mercado para hacer valer nuestra utilidad? No me refiero a aumentar nuestro porcentaje de comisión en las ventas, sino más bien a la hora de ordenar nuestra forma de trabajo. Anteriormente, uno casi tenía que aceptar un “trágala” de cualquier cliente interesante que apareciera por nuestra agencia, ya que con un mercado alcista y gran demanda de compra, nos salía a cuenta este tipo de operaciones (es muy posible que un porcentaje alto de ventas se perdieran por el mismo motivo,… pero eso ya no importa),… pero actualmente la venta se ha complicado y uno debe de centralizar sus esfuerzos en conseguir objetivos concretos,… y eso supone que nosotros podemos marcar cuales son las condiciones en las que trabajamos. No me refiero tan solo a la eterna cuestión de las Exclusivas, sino a tener una serie de condiciones (que sin llegar a exclusiva pueden ser de corretaje único) que agarren a ese cliente un poco más de lo que antes eramos capaces de negociar.

Analisis comparativo: Situación Inmobiliaria Internacional

acuerdo internacional

De mis estudios de Derecho, hay una asignatura que recuerdo con especial cariño. Se trata de un Cursillo que impartía mi profesor de Derecho Civil y que versaba sobre “Derecho Internacional Comparado”, o “Derecho Comparado”. La idea es estudiar los diferentes ordenamientos jurídicos y cómo responden legalmente a idénticas situaciones. Puede que a vosotros no os parezca interesante, pero a mi me resultó muy llamativo el saber cómo responden ordenamientos tan exóticos como el Estadounidense o el Japonés, a diferencia de cómo lo hace el Español, dando soluciones similares a las nuestras, pero recorriendo caminos distintos.

Desde ese punto de vista, he pensado que sería interesante asomarse a algunos mercados inmobiliarios de otros paises, como pudieran ser el mercado ingles, estadounidense, frances, japones, alemán… (o cualquiera de los paises hispanohablantes). La mayor dificultad para ello, no obstante será la de conseguir información fiable y más o menos contrastada, para que lo expuesto sea de cierta relevancia. No soy ningún experto sobre el tema, pero intentaré hacer lo posible para lograr un resultado decente.

Si alguien quiere colaborar u opinar, ya sabéis, los comentarios están a vuestra disposición.

Qué fue antes? La financiación o la vivienda?

Banco de España en Madrid

Decir que hoy en día vender una vivienda es bastante complicado, es una obviedad. La cantinela de la crisis ha calado hondo en los ciudadanos, que preguntan sotto voce por las bajadas de los precios de la vivienda, mientras por otro lado intentan quitarse de encima algun pisito que compraron como inversion.

El hecho es que nos encontramos en una situación complicada, donde lograr una venta se ha complicado en gran medida, por dos causas bastante claras: Por un lado, la explosión de la burbuja inmobiliaria debido al enrome alza de precios que dificultaba el acceso a la compra (junto con salarios que se han estancado hace años) y por otro lado, el cierre del grifo de la financiación (El también llamado Credit Crunch), que supone una enrome dificultad a la hora de conseguir crédito para la compra de una vivienda.

Ahora que ambos elementos son patentes es fácil distinguirlos, pero me gustaría lanzar una pregunta al aire: ¿Las ventas han parado porque los precios habían llegado a cotas demasiado altas, o por el contrario han parado porque las entidades bancarias han cerrado el grifo de la financiación?


¿Es el momento adecuado para comprar una vivienda?

Hogar de la familia Simpson

Tras haber escuchado las últimas declaraciones de la actual Ministra de Vivienda, me he detenido a pensar si este tipo de afirmaciones se pueden hacer sin miedo a ruborizarse o de que llegue un cualquiera a mojarnos la oreja.

Vale, podemos entender que un servidor, que trata de vender pisos, promueva la idea de que SIEMPRE es buen momento para comprar una vivienda, y otra cosa muy distinta es que el Ministerio de la Vivienda Comulgue con este idea. De hecho, no es muy sano que el Ministerio de la Vivienda quiera crear corrientes de opinión al respecto, sino que su gestión debería quedar en facilitar el acceso a vivienda a los Españoles y residentes en España.

Bien, puestas las cartas sobre la mesa, hace poco nos acostamos con el Euribor más alto de su historia, con tendencia ascendente. Por otro lado, el mercado actual está sufriendo los efectos de una burbuja de precios que está tendiendo a su estabilización (con esto quiero decir que vamos a ver bajadas de precios, de acuerdo?). Para el ciudadano de a pie que quiere tener acceso a la vivienda, existen pocas opciones: Alquiler, Alquiler con opción a compra y venta (vale, hay alguna más, pero estas son las más normales). En un mercado Hipotecario donde la concesión de crédito se ha complicado (como es el actual), y una tasa de interés en claro sentido ascendente, parece difícil encontrar un punto positivo al tema, y este podría ser la actual posibilidad de negociación con los vendedores.

Hasta hace relativamente poco tiempo, la posibilidad de negociar un precio de venta, podía regirse en un porcentaje de un 5-10% desde el precio de salida hasta el de acuerdo,… pero actualmente es posible encontrar vendedores, que en vista de la actual dificultad de vender, se ven en la tesitura de aceptar negociaciones más agresivas.

No obstante, y con una situación como la actual, nadie puede prever cual va a ser la marcha a medio plazo del mercado inmobiliario (las bajadas de precios ya se dan, pero no podemos prever hasta cuándo va a seguir esta situación), puesto que podemos estar ante un false-bottom de los precios. Personalmente, no creo que sea el mejor momento para comprar, siempre y cuando uno quiera invertir en la compra de su vivienda. Ahora bien, si lo que uno quiere es comprar para su uso, el precio y las condiciones de pago no quedan sujetas a valoracions del tipo “inversión”, por lo que elementos más subjetivos entran en juego. Siento no poder dar la razón al Ministerio, per a día de hoy no creo que se deban hacer afirmaciones de ese tipo.

Hablan de nosotros: Apocalipsis ahora

Felipe IIEn ocasiones, podemos pensar que la situación inmobiliaria española es un tema que tan solo atañe a los españoles y residentes en España, pero después de unos pocos días, me he dado cuenta que a nivel Europeo, existe un gran runrún sobre lo que está pasando en España en lo referente a la situación crediticia y financiera, en ocasiones con críticas brutales hacia nuestra economía.

El blog francés Le blog Inmobiliere habla de la creciente crisis española comparánola con la crisis del Siglo de Oro (un tanto excesivo para mi gusto), justificando que a pesar de ser un país con un superavit relativamente grande no ha sabido gestionar sus recursos para llegar a la situación actual. De hecho, el propio texto habla de una próxima crisis no tan sólo económica, sino también política y monetaria, adelantando una posible salida del euro.