Comparativa: ¿Ladrillo o Matildes?

Dentro de cuatro meses, se cumplirán diez años desde que realicé mi primera inversión. Se trata de un pequeño estudio en el Casco Histórico de Zaragoza, que compré junto con mi hermano en el año 2003, con la finalidad de ponerlo en alquiler desde el primer día.

Ha estado casi siempre alquilado, con buena rentabilidad. No podemos quejarnos de la decisión que tomamos, puesto que prácticamente hemos recuperado lo invertido, pero en alguna ocasión me he preguntado qué habría ocurrido si ese dinero lo hubiera invertido en Bolsa. Por eso, recuperé tanto las escrituras como los contratos de alquiler para hacer cuentas con lápiz y papel. Soy consciente que no es posible comparar todas las inversiones en alquiler porque no todas tienen la misma rentabilidad (de hecho, en vivienda suele ser menor, y en locales sensiblemente mayor).

Para hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica, porque entiendo muy poco sobre Bolsa, y lo poco que se es que reparten dividendos y tampoco es un valor que esté sujeto a demasiadas variantes… y porque creo que si en 2003 hubiera elegido la bolsa, posiblemente hubiera ido en esa dirección.

Los datos sobre ingresos (y gastos) del inmueble son reales. La única apróximación son los gastos de comunidad, y la he hecho al alza por si me olvido de algun gasto.

Vamos por partes:

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN LADRILLO:

Compramos el estudio el 1 de abril de 2003. Pagamos 22.800 € por él. Se encontraba completamente para reformar, por lo que nos pusimos manos a la obra inmediatamente. Hicimos personalmente el desescombro y todos los trabajos de peón que pudimos, por lo que con unos gastos de en torno a 6.000 € lo acondicionamos (algunos dirán que es un coste muy bajo. Lo es, pero hay que tener en cuenta que nosotros hicimos la mayor parte del trabajo). Es un estudio que tiene una participacipación muy pequeña en el edificio, por lo que tanto los gastos como el IBI son bastante pequeños. En total, he calculado unos 2200 € durante todos estos años.

En resumen, me salen unos gastos totales de 31.200 €

Ahora vamos con los ingresos.

El primer contrato se firmó en Julio de 2003, y tan solo duró un año (julio 2004), con una renta de 240 €/mes (Total: 3120€),

El segundo se firmó en Septiembre de 2004, con una renta de 250 €/mes, y duró más de dos años (mayo 2007, total: 8250€).

El tercer contrato se firmó inmediatamente (Mayo 2007) con una renta de 280 €/mes, para año y medio (Septiembre de 2008, total: 4480 €)

El cuarto contrato duró otros dos años (de septiembre de 2008 a abril de 2010) con una renta de 300/mes y un total de 6000 €

El quinto contrato (que está todavía en vigor) tardo bastante en realizarse, y por ello fuimos bajando el alquiler hasta que encontramos inquilino. Se firmó en Septiembre de 2010, por una renta de 250 €/mes. Hasta Dic de 2012 se ha ingresado 7000 € por este contrato.

De este modo, y si tenemos en cuenta todos los contrato, y con alquileres, se ha recaudado un total de 28850 € (no llega a cubrir los gastos totales, que posiblemente se recuperen el próximo año).

Ahora llega la parte peliaguda. El valor del inmueble. No voy a hacer trampas. Se que cuando lo compré era un buen precio, y que lo podría haber vendido por tres o cuatro veces lo que costó en algún momento del año 2006/2007. Pero el caso es que estamos a finales de 2012, y el mercado es el que es. Por eso,  le calculo un precio de venta aproximado de unos 12.000 €.

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN BOLSA:

Como he dicho en un comienzo, a la hora de hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica. Es un valor que yo considero (y consideraba) estable dentro de la Bolsa y que periódicamente da dividendos. Aunque creo que hubiera elegido esta opción, también es posible que mi elección fuera otra relacionada con la tecnología (lo que podría dar un resultado completamente distinto). Algunos me han dicho que lo justo sería hacer la comparativa con el índice del IBEX35, pero eso supondría no tener en cuenta los posibles dividendos que pudieran otorgarse.

Por ello, he buscado el valor en bolsa de Telefónica a 1 de abril de 2003, que era de 8,74 €/acción. De eso resultan 3547 acciones. A partir de ahí han resultado los siguientes dividendos (según la propia web de Telefónica):

-En marzo de 2003 en una ampliacion de capital por la que daban una acción por cada cincuenta. Pasaría a tener 3617 acciones

-Julio 2003: 0,13 € x acción: 470,21 €

-Octubre 2003: 0,12 € x acción: 434,04 €

-Mayo 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Noviembre 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Mayo 2005: Se realiza otra ampliación de capital y se da una acción por cada 25. Pasaría a tener 3761 acciones.

-Noviembre 2005: 0,27 € x acción: 1015,47 €

-Mayo 2006: 0,25 € x acción: 940,25 €

-Noviembre 2006: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Mayo 2007: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Noviembre 2007: 0,35 € x acción: 1316,35 €

-Mayo 2008: 0,40 € x acción: 1504,40 €

-Noviembre 2008: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Noviembre 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2010: 0,65 € x acción: 2444,65  €

-Noviembre 2010: 0,65 € x acción: 2444.65 €

-Mayo 2011: 0,75 € x acción: 2820,75 €

-Noviembre 2011: 0,77€ x acción: 2895,97 €

-Mayo 2012: (no entiendo muy bien la operación que hace en esta ocasión Telefónica, por eso pongo el mínimo que es 0,53 € x acción: 1993,33 €)

Lo primero que me gustaría destacar de todo esto, es que me ha sorprendido mucho la cantidad que se ha repartido con los dividendos. Después de comprobar los documentos de reparto, he visto que son cantidades netas, de las que hay que retener cierta cantidad por retención fiscal. Por ello, y del total he hecho un cálculo rápido para minorarlo en torno a un 16% de media.

De ello me resulta una cantidad de ingresos totales de 24.747,65 

Finalmente, me queda comparar el valor en bolsa de las acciones. Aunque no invierto en bolsa, escucho muchas noticias sobre la situación bajista de la misma, con un índice del IBEX en bajada desde hace mucho. A día de hoy (3 de diciembre) la acción está a 10,05 €. Lo redondeo a 10 € y me da un total de 37610 € en precio de venta, con una posibilidad de liquidez mucho mayor que la de la venta de un inmueble.

RESUMEN:

Si sumamos los alquileres y el precio de venta del inmueble, nos saldría un total de 40850 € frente a los 62357,65 € del total que se obtendría a día de hoy con acciones de Telefónica. La verdad es que cuando comencé a echar cuentas, creía que la balanza se iba a inclinar a favor del inmueble, pero los cálculos sorprendentemente (por lo menos para mi) se han decantado por la bolsa. Como he dicho al comienzo, eso no quiere decir que todo el mundo  que invierta en bolsa saque más beneficios. No quiero sacar normas de un ejemplo tan concreto, pero que a mi me sirve para seguir aprendiendo.

Por cierto, a comienzos de 2012 Telefónica ha dejado de dar dividendos.

Mi piso vale menos de lo que pagué por él

Como dice la canción, “hay que decirlo más”. Hay que comenzar a reconocer que todos los que compramos una vivienda desde el año 2003 hasta hoy, tendríamos que aceptar pérdidas si quisiéramos venderlo. Y cuando digo todos, meincluyo a mi mismo, que compré en 2004 y al firmar la escritura pensaba que estaba comprando un pequeño chollo

Hoy en día, la mayoría de los vendedores de piso suelen tener unas expectativas demasiado elevadas a la hora de fijar un precio de su piso. La gran mayoría ponen un precio un poco superior al que pagaron con la intención de negociar hasta una cantidad donde recuperen todo lo pagado o -quien sabe- ganen un pequeño pellizco. Pero la realidad es mucho más seria que todo eso, y después de unos meses de sequía, el que realmente quiere vender comienza a bajar el precio, un día un poco, otro día un poco más, hasta llegar al límite de lo pagado y no sin dolor rebasarlo.

En la oficina manejamos estadísticas de precios reales de venta, y sabemos perfectamente los precios que se están llegando a vender a día de hoy. Según los últimosndices de precios que manejamos, hace días que pasamos de los precios que se pagaron en su momento por los pisos en el año 2004, y puede que incluso los del año 2003. No tan solo hay que entender que los precios sean unos u otros, sino que también hay que asumir que el mercado no es el mismo, y que para poder vender deberemos de realizar esfuerzos y concesiones que antes no habríamos ni barajado.

Por ello, y no sin dolor por mi parte, hace días que tengo que reconocer que he perdido dinero en la compra. Según mis cálculos,si quisiera vender mi piso debería perder entre un 30 y un 40% del dinero que pagué por mi actual vivienda. Puede que para mi fuero interior haga cálculos alternativos y justifique los años de uso comparándolos con el posible alquiler que debería haber pagado durante los últimos ocho años, y puede que con ello pueda reducir o incluso igualar ambas cantidades, pero todo eso sería engañarme.

Ya nadie niega la burbuja inmobiliaria. Nadie. Pero relamente, poca, muy poca gente reconoce para sus adentros que la explosión de la burbuja inmobiliaria también le ha pillado con los pantalones bajados. Que no fue tan listo como se pensaba que era al comprar y que gracias a unos tipos de interés bajos pagará una letra suficientemente reducida.

Creo que el primer paso para recuperar el mercado inmobiliario es reconocer los propios errores. Y todo pasa por reconocer que nuestro piso, esa supuesta gran inversión que nos iba a valer para la jubilación, ha perdido valor. Y a partir de ahí comenzar a vivir con ello con normalidad.

 

Los 5 puntos negros del centro de Zaragoza

Me gusta Zaragoza, y por eso tuerzo el morro cuando veo algo que no me gusta, más aún cuando son lugares que llevan en esa situación años y años. Esta lista la he hecho mentalmente en varias ocasiones, porque entiendo que son lugares y situaciones que bien por un interés especulatorio, bien por negocios mal medidos han dado un resultado que es tremendamente negativo para el conjunto de Zaragoza.

1.-Pasaje Palafox: Se encuentra en el centro del Paseo Independencia de zaragoza, y conecta el propio Paseo con la Calle Cinco de Marzo. Propiedad  de la misma empresa que ostenta los cines Palafox (Zaragoza Urbana) que flanquean ambas entradas del pasaje. Es un pasaje que antiguamente tuvo bastante movimiento y de gran amplitud (un familiar me comentó que tienen sótanos de la misma extensión que la planta calle, completamente desocupados). Hace poco menos de dos meses cerró una de las dos tiendas que todavía quedaban abiertas (seguramente con contratos de renta antigua) en el pasaje. No entiendo cómo una empresa -por mucho dinero que tenga- ha dejado morir un pasaje como el que comentamos, más aún si nos damos cuenta de la privilegiada situación que tiene. Posiblemente, dentro de unos años, y cuando cierre la última tienda, se intentará revitalizar la zona con algún tipo de centro comercial grandioso, en lugar de lo que siempre fue: un pasaje de pequeño comercio. No entiendo qué persigue su propietario, y creo que no lo entenderé jamás. No sabe cuanto daño han hecho al comercio del centro de Zaragoza…

2.-Solar en Plaza del Pilar: Se le llama “la manzana de oro” (aunque ese calificativo ya se dio a otro lugar en la ciudad), pero el caso es que lleva sin edificar desde hace más de veinte años. Se encuentra entre la propia Plaza del Pilar y la Calle Espoz y Mina, siendo el único solar que queda por edificar en la propia Plaza. Ha ido cambiando de manos y con él se han planteado nuevos proyectos. Según parece el propio Ayuntamiento debe tener algún tipo de derecho sobre este solar, puesto que en la última noticia que tuvimos sobre este solar se hablaba de la entrega de un local de tres plantas al Ayuntamiento, dentro de un edificio compuesto de 55 viviendas (pocas me parecen para el solar que lo compone, pero bueno…). En este caso, es vergonzoso que un Ayuntamiento el Gobierno de Aragón tenga la capacidad (mediante el Registro de Solares) de obligar a edificar al propietario, pero no ha sido capaz de que este solar, que se encuentra en nulo estado de mantenimiento, haya tenido algún tipo de uso.

3.- Teatro Fleta: Uno de los fiascos más palmarios de la ciudad de Zaragoza, donde antes había un Teatro de más o menos renombre, ahora hay un solar. En la Avenida Cesar Augusto, y con un renombre tal que lo hace constar en Libros sobre Arquitectura, se decide cerrar en el año 2000 y comenzar las obras en el 2001. Y así seguimos desde entonces, con obras paralizadas y un edificio que debería haberse terminado hace años por un entramado de sociedades que pasan por la fallida Sgae. A pesar de que en 2010 se habla dela puesta en marcha de las obras y de un proyecto concreto, tan solo fueron cantos de sirena. Es vergonzoso que una ciudad como Zaragoza se pueda permitir que un Teatro de la entidad del Teatro Fleta se encuentre en el estado actual y que lleve así doce años y sin visos de cambiar. Todo esto es responsabilidad de la Administración plenamente, que después de intentar descatalogar el propio Teatro como bien protegido y comprarlo por medio de una sociedad, encargó a la “Fundación del Gran Teatro Fleta” su rehabilitación, y dos años después cerró dicha Fundación. Desde entonces estamos dando bandazos para saber qué fines tendrá el propio teatro. Una pena.

4.- Tunel de salida a la A-68(a la altura del Portillo): Aunque en 2008 se nos dijo que dicha salida estaba terminada, pero que seguiría cerrada hasta final de año, dicho tunel sigue cerrado. Desconozco el motivo, pero creo que cuatro años para dar uso a una infraestructura que se supone terminada son suficientes. Según parece, el Ayuntamiento de Zaragoza ha lanzado la pelota al tejado del Gobierno de España, por faltar 300.000 € para la terminación de las obras. Creo que cuatro años reclamando son suficientes como para que un Ayuntamiento logre esta cantidad, y que si no se ha abierto ha sido por la completa inacción de ambas Administraciones. Y ni siquiera he buscado el coste de la obra, que supongo faraónica conociendo su extensión.

5.- Paseo María Agustín 24: Situado  Paseo María Agustín nº24. Conforme al Catastro, son casi 1500 m2 que debemos sumar a otros solares colindantes que tampoco han sido edificados. Desconozco la titularidad del solar (podría ser de un particular o de la propia Administración), pero es especialmente curioso que un solar que se encuentra junto al Gobierno de Aragón y al Museo Pablo Serrano lleva tantos años sin edificar (yo nunca he conocido edificación alguna en ese solar). Insisto en la idea de que en Zaragoza Aragón existe una figura llamada “registro de Solares” que desarrolla medidas cohercitivas para solicitar que los solares no edificados lo sean, para así cumplir con su objetivo. Pareciera que esta figura nunca se haya hecho valer en Aragón, o por lo menos se ha hecho tan selectivamente que solares que llevan casi treinta años sin conocer edificación no se han visto afectados.

Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

El pasado viernes, tal y como nos tiene acostumbrados el actual gobierno, se han ido desgranando reformas en algunos de los elementos que conforman la realidad fiscal, laboral y legal españolas. En esta ocasión, y con la finalidad de reformar el actual mercado de arrendamientos urbanos, se han publicado una serie de medidas que vienen a intentar lograr que el número de viviendas que entren al alquiler sean mayores (es conocido por todos que en España, a diferencia del resto de paises europeos, el número de viviendas alquiladas es muy escaso).

Todas estas intenciones, de mejor o peor manera, se han visto reflejados en una serie de medidas que ahora paso a describir:

1.-Modificar el mínimo al que un arrendatario tiene derecho de 5 a 3 años: Hasta ahora, si un propietario decidía poner una vivienda en alquiler, y salvo algunas pequeñas excepciones, debía tener en cuenta que si el arrendatario cumplía sus obligaciones (básicamente pagar y cuidar la vivienda) tenía derecho a un mínimo de CINCO años. Conforme a la reforma propuesta, ese periodo disminuye a TRES años.

2.-Hasta ahora, era posible inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Yo personalmente no conozco ningún caso de inscripción y tan solo se me ocurre la posibilidad de que un contrato de renta antigua (con contratos con mucha duración en el tiempo) para justificar la inscripción en el registro de la propiedad. A partir de ahora, la inscripción sigue siendo posible, pero sus efectos no son los mismos. En los casos de venta a terceros de buena fe (es decir, que desconocieran la situación del alquiler) no estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento si éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.-Antes he comentado que el inquilino tiene derecho a un mínimo de tres años (antes eran cinco) siempre que se cumplan determinados requisitos, todo ello salvo una serie de excepciones. Pues bien estas excepciones eran contemplar en el contrato que el propietario o determinados allegados en primer grado pudieran necesitar la vivienda para su propia vivienda habitual. Esta situación se ha modificado y ya ni tan siquiera es necesario contemplarlo en el contrato: el propietario puede hacer valer su derecho preavisando con dos meses de antelación.

4.-El arrendatario, por su lado, tampoco está obligado al cumplimiento efectivo de la totalidad del contrato, y ahora se aclara (antes la ley no lo dejaba claro) que podía rescindir el contrato preavisando con un mes de antelación.

5.-Respecto a la renta, hasta ahora existía la obligación de actualizarla conforme al IPC anualmente. Ahora ya no, ahora es posible el pacto para actualizarlo de otras formas distintas, incluso es posible que no se actualice de ninguna manera.

6.-Aunque no se ha dejado suficientemente claro, parece ser que modificará la LAU para que se pueda renunciar al derecho de tanteo y retracto. Hasta ahora ese derecho del inquilino era irrenunciable.

7.-Aunque no se especifica muy bien cómo, parece que los tiempos para lograr el desahucio serán menores.

En resumen, estas son las principales modificaciones que se han anunciado, que en mi opinión lo que intentan es dar mayor seguridad al arrendador/casero quitándole determinados derechos al inquilino/arrendatario, lo que considero un completo error. Como comenzaba diciendo en el post, en España hay un número muy escaso de personas que hayan elegido el alquiler como opción para solucionar el porblema de la vivienda. Los motivos pueden ser muy variados, del tan conocido como erróneo “alquilar es tirar el dinero”, pasando por una enorme facilidad de acceso al crédito barato (no así los precios) o la pasada existencia de una burbuja inmobiliaria que provocó la sensanción de que al comprar una vivienda estabas abriendo un pequeño fondo de jubilación.

Ninguna de las premisas que acabo de exponer se mantienen en la actualidad, por lo que puede que ahora (o mejor dicho, desde hace unos cuantos años) la opción del alquiler comience a ser vista con mejores ojos por la ciudadanía, algunos por convicción, y otros por obligación ante la actual situación económica de España. El problema, es que muy pocas viviendas de las muchas que existen en España se encuentran en el mercado de alquiler. Por ello hay que convencer a los propietarios. Por ello se cree que dando más poder al propietario se pondrán muchas más viviendas en alquiler.

Como ya he adelantado antes, veo estos movimientos como un error: los propietarios, en lugar de más poder frente al inquilino, neesitan algo muy distinto. Necesitan seguridad frente al moroso, al estafador o al que va saltando de piso en piso mientras deja pufos en su camino. Yo os puedo decir que ese no es el perfil más común de los inquilinos, sino la excepción (una excepción que mete mucho miedo en el cuerpo a los propietarios) que erróneamente se ve como generalizada.

El propietario no necesita contratos de tres años (es muy raro el inquilino que dura este tiempo), tampoco le hace falta quitarle la opción de tanteo y retracto a su inquilino (ojalá todos los inquilinos pudieran comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero), puede que la opción de recuperar la vivienda para uso propio pueda ser más o menos necesario, pero esa opción ya existía en la ley. Y así con todas las reformas (ni siquiera hago mención a registrar los contratos en el Registro de la Propiedad, porque ¿quien va a pagar la inscripción de un contrato que no va a durar más de tres años?).

Los propietarios tan solo necesitan una cosa: SEGURIDAD y RAPIDEZ PROCESAL FRENTE AL MOROSO. Nunca ha hecho falta meterle caña al inquilino en general, sino focalizar las reformas en el incumplidor. Si se garantizaran los desahucios rápidos, si se permitiera relajar la Ley Orgánica de Protección de datos para hacer un listado de inquilinos con sentencia de desahucio. Si la justicia permitiera poner tacha al que no cumple y hace que los propietarios tengan miedo de poner sus pisos en alquiler, podríamos hablar de alquileres más seguros y generalizados.

Auguro que los propietarios actuales van a acoger estas medidas con los brazos abiertos, pero que a medio plazo no va a lograr ni rebajar precios de renta (algo que sí podría provocar la salida masiva al alquiler de los pisos de bancos/cajas), ni a lograr mucha mayor seguridad a los propietarios. Y es una oportunidad perdida.

Retomando

Ni siquiera he mirado la fecha del último post que escribí. No me hace falta, ya se que fue hace meses, y la verdad es no me importa porque esto tan solo es un blog personal donde vuelco mis cosas de cuando en cuando.

Para los que no estáis en contacto conmigo, os intentaré poner al día. Estos últimos meses he estado bastante ocupado. El trabajo va bien, pero a finales del pasado año comencé a intentar dar mayor presencia a la web de Fincas Torrenueva, que es el lugar donde trabajo. Para bien o para mal, la cosa comenzó a gustarme, más que nada porque al par de semanas comencé a notar un cambio de tendencia en visitas y solicitudes de información. No puedo decir que sea la panacea, pero puedo afirmar que no hubieramos firmado al menos un par o tres de operaciones si no hubiera sido por nuestra mayor presencia en la red.

También ha sido muy trabajoso, que nadie os diga que posicionar una web es algo sencillo, que se hace en dos tardes. Según iba avanzando, me iba dando cuenta de que estamos ante una carrera de fondo, donde hay que mantener y mantener continuamente las posiciones. Hoy puedes estar primero, pero si te duermes, acabarás por debajo de la décima posición.

Este principio de año, por otro lado, ha sido confuso. Finalmente, la noticia de que Julia y yo nos casamos ya se hizo oficial, por lo que estamos entre emocionados y un poco con sensación de vértigo por la rapidez con la que pasan los días. Esperamos que todo salga bien ese día,… o por lo menos la gente lo pase bien.

Durante todos estos días han habido buenas y malas noticias, aunque prefiero no hacer un listado con lo que ha ido pasando, porque a día de hoy algunas de ellas ya no tiene sentido retomarlas. Posiblemente dejaré descansar el blog hasta la fecha de la boda, donde volveré para poneros alguna foto o similar. Mientras tanto, quien quiera mantener un contacto más directo y diario, le invito a agregarme en twitter, que ultimamente me ha enganchado.

 

 

Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Posicionamiento y publicacion de anuncios inmobiliarios

Despues de unas cuantas semanas de investigación y distintos experimentos, he llegado a algunas conclusiones que me gustaría compartir:

1.- Las técnicas de posicionamiento no son lo mio: Después de posicionar la web de la inmobiliaria en el décimo puesto en una busqueda sencilla, ha pasado una semana, y hemos bajado diez puestos. Entiendo que el posicionamiento requiere más trabajo del que puedo darle, y yo tengo que dedicarme a mi trabajo. La cuestión que me surje a continuación es si a una pequeña agencia inmobiliaria le merece la pena buscar un posicionamiento importante de su propia web. Me explico, cuando uno realiza una sencilla búsqueda (“Venta piso Zaragoza” por ejemplo), recibe una serie de respuestas de multitud de webs dedicadas a los anuncios de pisos, algunas incluso “patrocinadas” (es decir, que han pagado para estar en esas primeras posiciones). Bien, mi planteamiento es el siguiente. Viendo que muchas de las webs que aparecen en los primeros puestos, permiten la inclusión de anuncios de manera gratuita,… ¿es preferible que gaste mi tiempo de trabajo en incluir mi oferta en esos portales que ya disponen de buen posicionamiento? Yo creo que si.

2.- A partir de ciertas webs donde se permite de manera automática incluir un sólo anuncio en multitud de portales inmobiliarios, he estado realizando varios experimentos. He escogido los productos que actualmente disponemos con mas “gancho” (es decir, los mejores precios, o las mejores localizaciones) y he esperado a ver los resultados. Puede que esta comparativa no fuera del todo justa con el anterior punto (de hecho, en ningun momento plantee poner la web de la agencia en los primeros puestos de búsquedas del tipo “Vendo piso en Zaragoza”) puesto que siempre podría haber contratado a alguien que mejorara nuestra posición en internet. Pero seamos serios, si yo personalmente puedo insertar los anuncios en una veintena de portales, y el coste es “Cero”, siempre podría optar por hacer las dos cosas. De momento, he podido comprobar que el número de llamadas cuyo origen es “un anuncio de internet”, ha aumentado considerablemente, lo cual, sin lugar a dudas es bueno para nosotros.

En conclusión, que creo que aparecer en un gran número de webs ofrece mejores resultados que gastar tiempo y/o dinero en posicionamiento, y para colmo es mucho más barato.

Internet y las Agencias Inmobiliarias

Si hay algo que no entiendo en el mercado inmobiliario español es que a pesar de ser uno de los paises donde el mercado inmobiliario ha sido uno de los motores más importantes, tenemos unos sistemas de comercialización que son superados por otros paises, como el de los USA.

Últimamente, me estoy centrando bastante en ofertar los inmuebles que tenemos en nuestra oficina en diversas webs dedicadas al tema. Nuestro programa de gestión nos permite tener a la vez los anuncios en nuestra web y en otras cinco, y por otra parte he encontrado una web que me permite subir (manualmente) anuncios a otras seis/siete webs. No hemos trabajado mucho el posicionamiento de nuestra web, pero nuestros anuncios son bastante visibles en la red (y eso se está notando en la respuesta que estamos obteniendo, a pesar de estar el mercado como está). A partir de ahi, cuando tengo un rato libre, me dedico a buscar webs que puedan resultar interesantes a la hora de anunciarnos (principalmente gratuitos) y que nos puedan ofrecer una respuesta aceptable.

Hay webs que, a pesar de su gratuidad, no nos dan la suficiente respuesta (Por ejemplo, es sorprendente que una web con el nombre de “El Pais Clasificados” tenga tan pocas respuestas en cuanto a su oferta, siendo como es un servicio gratuito), o no merece la pena el trabajo de publicar uno a uno cada una de las fichas. Ante esa cuestión, me he preguntado cómo funcionan en otros paises a la hora de publicar los listados completos de las inmobiliarias, y sin mucho buscar he encontrado que dos de las principales webs de anuncios inmobiliarios de los Estados Unidos importan ficheros XML a sus propios listados o incluso leen las webs para importarlas periodicamente. Eso sin tener en cuenta que el gigante Google está realizando varias pruebas de establecer anuncios inmobiliarios mediante su herramienta Google Base (más en concreto, Australia está siendo objeto de sus experimentos). De momento, desconozco cual será el sistema que utilizará google para indexar los listados, pero de lo que estoy seguro es que en el momento que llegue a España, haré todo lo posible por incorporarlo a mi oferta.

Cuando todos comenzamos en esto, no había casi nada, tan solo los anuncios clasificados de los periódicos, hasta que internet llegó y nos hizo pensar en la posibilidad de anunciarnos allí. Hoy en día, lo razonable es pensar si todavía debemos anunciarnos en los clasificados de los periódicos para gastar ese dinero en posicionamiento u otras campañas publicitarias.

Y Fincas Corral?

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Alguien recuerda la cadena de inmobiliarias Fincas Corral? Alguien recuerda que en este blog ya escribimos hace menos de un año que la empresa estaba en serias dificultades?

Bien, por no perder el hilo de los temas tratados, me gustaría volver a comentar el tema. Cuando hace poco tiempo (no más de dos años) los APIS veiamos con miedo el enorme avance que habían tenido cadenas de franquicias como puede ser Tecnocasa, Fincas Corral, Expofinques, o Don Piso, una situación que llego a saturar el mercado de oficinas inmibiliarias y que con prácticas poco defendibles nos metían a todos en el mismo saco sudoroso y sucio,… hoy en día casi se puede hablar de dichas empresas en pasado.

Bueno, tampoco vamos a ser exagerados. Si tenemos que hablar en pasado, será de los fastos con los que celebraban sus éxitos y beneficios. Si hoy en día visitamos las webs de cada una de las fanquicias, podemos observar que el número de oficinas ha disminuido notablemente (de hecho, algunas no están actualizadas del todo, por lo que aun se podría decir que son menos de las existentes), y que las enormes campañas publicitarias ahora brillan por su ausencia.

Pero si hay un caso que me llama especialmente la atención, es el de Fincas Corral. Tras una sospechosa venta de la empresa a un particular que según hemos visto ha ido cerrando empresas tras de sí, se puede afirmar sin miedo que la empresa ha entrado en barrena. Sin prácticamente oficinas abiertas, con una enorme falta de información de sus trabajadores, con la web fuera de funcionamiento (y su dominio aparcado) y multitud de juicios por parte de sus ex-empleados… no sabe uno si despedirse tristemente, o hacer una fiesta por la normalización del mercado.

Actualización (30/04/2010): Despues de muchas noticias sobre el tema, hoy han detenido al propietario de Fincas Corral, Josep Xicola. Los motivos de dicha detención, se derivan de la desaparición de Xicola y la presunta comisión de los delitos de estafa, asociación ilícita e insolvencia punible. Tal y como decía en el blog hace un año,… el caso de Fincas Corral ha sido el ejemplo vivo (hoy muerto) de todos los aspectos negativos de la burbuja inmobiliaria.

Arrendamientos (X) Subarriendo o Cesión del contrato

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Una situación que los últimos años se ha generalizado es que el arrendatario ceda su contrato a otra persona, bien de manera parcial, o bien totalmente. Este tipo de cesión siempre ha existido bajo el nombre de “traspaso”, especialmente regulado en anteriores legislaciones para casos de traspasos de contratos de arrendamiento de local. En este caso vamos a referirnos a la cesión de contrato (o subarriendo) del contrato de arrendamiento para vivienda (hay que tener en cuenta que la regulación es totalmente distinta que la existente para los locales, que ya trataremos en otra ocasión).

Lo primero de todo, es aclarar los términos, porque es muy posible que en algunos sitios todavía se usen nombres como “traspaso” o se usen incorrectamente otros como “subarriendo”. Es necesario dejar bien claro que no es lo mismo un subarriendo que una cesión de contrato.

La cesión de contrato supone perder la posición de inquilino en favor de otra persona. Es bastante lógico que para ello sea necesario el consentimiento del arrendador, puesto que de no ser así, el inquilino podría ceder su contrato a otras personas que no tuvieran garantías.

Las características esenciales de la cesión son las siguientes:

A.- Por escrito: Aunque el legislador no pedía la forma escrita para un contrato de arrendamiento, sí lo pide para la cesión (curiosidades que pasan de cuando en cuando al legislar)

B.- El cesionario (es decir, quien se queda el contrato) entra en el contrato de la misma forma que estaba el anterior inquilino, con todos sus derechos y obligaciones del contrato original (con los años de contrato que le queden y las mismas condiciones bajos las que firmó la anterior persona).

C.- No se prohibe pagar una cantidad por ello, por lo que es posible negociar (tanto por el inquilino cedente, como por el arrendador -no hay que olvidar que es necesario el consentimiento del arrendador-) un precio o cantidad económica.

SUBARRIENDO.- El subarriendo se distingue principalmente de la cesión en que se cede tan solo parte del inmueble (podría ser el caso de subarrendar una habitación). Por ello, siempre va a existir la limitación del propio contrato de arrendamiento, tanto en plazo (cuando acaba el contrato principal, acaba el del subarriendo), como en condiciones, como en precio -no se puede cobrar más por una parte que por el total-). Además, es necesaria la aceptación del arrendador. De no ser así, es posible solicitar la resolución del contrato.

Lo más extendido es prohibir la cesión y/o subarriendo del contrato en el propio articulado del contrato, para en un momento posterior, poder decidir si se quiere o no permitir la cesión/subarriendo.