Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

El pasado viernes, tal y como nos tiene acostumbrados el actual gobierno, se han ido desgranando reformas en algunos de los elementos que conforman la realidad fiscal, laboral y legal españolas. En esta ocasión, y con la finalidad de reformar el actual mercado de arrendamientos urbanos, se han publicado una serie de medidas que vienen a intentar lograr que el número de viviendas que entren al alquiler sean mayores (es conocido por todos que en España, a diferencia del resto de paises europeos, el número de viviendas alquiladas es muy escaso).

Todas estas intenciones, de mejor o peor manera, se han visto reflejados en una serie de medidas que ahora paso a describir:

1.-Modificar el mínimo al que un arrendatario tiene derecho de 5 a 3 años: Hasta ahora, si un propietario decidía poner una vivienda en alquiler, y salvo algunas pequeñas excepciones, debía tener en cuenta que si el arrendatario cumplía sus obligaciones (básicamente pagar y cuidar la vivienda) tenía derecho a un mínimo de CINCO años. Conforme a la reforma propuesta, ese periodo disminuye a TRES años.

2.-Hasta ahora, era posible inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Yo personalmente no conozco ningún caso de inscripción y tan solo se me ocurre la posibilidad de que un contrato de renta antigua (con contratos con mucha duración en el tiempo) para justificar la inscripción en el registro de la propiedad. A partir de ahora, la inscripción sigue siendo posible, pero sus efectos no son los mismos. En los casos de venta a terceros de buena fe (es decir, que desconocieran la situación del alquiler) no estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento si éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.-Antes he comentado que el inquilino tiene derecho a un mínimo de tres años (antes eran cinco) siempre que se cumplan determinados requisitos, todo ello salvo una serie de excepciones. Pues bien estas excepciones eran contemplar en el contrato que el propietario o determinados allegados en primer grado pudieran necesitar la vivienda para su propia vivienda habitual. Esta situación se ha modificado y ya ni tan siquiera es necesario contemplarlo en el contrato: el propietario puede hacer valer su derecho preavisando con dos meses de antelación.

4.-El arrendatario, por su lado, tampoco está obligado al cumplimiento efectivo de la totalidad del contrato, y ahora se aclara (antes la ley no lo dejaba claro) que podía rescindir el contrato preavisando con un mes de antelación.

5.-Respecto a la renta, hasta ahora existía la obligación de actualizarla conforme al IPC anualmente. Ahora ya no, ahora es posible el pacto para actualizarlo de otras formas distintas, incluso es posible que no se actualice de ninguna manera.

6.-Aunque no se ha dejado suficientemente claro, parece ser que modificará la LAU para que se pueda renunciar al derecho de tanteo y retracto. Hasta ahora ese derecho del inquilino era irrenunciable.

7.-Aunque no se especifica muy bien cómo, parece que los tiempos para lograr el desahucio serán menores.

En resumen, estas son las principales modificaciones que se han anunciado, que en mi opinión lo que intentan es dar mayor seguridad al arrendador/casero quitándole determinados derechos al inquilino/arrendatario, lo que considero un completo error. Como comenzaba diciendo en el post, en España hay un número muy escaso de personas que hayan elegido el alquiler como opción para solucionar el porblema de la vivienda. Los motivos pueden ser muy variados, del tan conocido como erróneo “alquilar es tirar el dinero”, pasando por una enorme facilidad de acceso al crédito barato (no así los precios) o la pasada existencia de una burbuja inmobiliaria que provocó la sensanción de que al comprar una vivienda estabas abriendo un pequeño fondo de jubilación.

Ninguna de las premisas que acabo de exponer se mantienen en la actualidad, por lo que puede que ahora (o mejor dicho, desde hace unos cuantos años) la opción del alquiler comience a ser vista con mejores ojos por la ciudadanía, algunos por convicción, y otros por obligación ante la actual situación económica de España. El problema, es que muy pocas viviendas de las muchas que existen en España se encuentran en el mercado de alquiler. Por ello hay que convencer a los propietarios. Por ello se cree que dando más poder al propietario se pondrán muchas más viviendas en alquiler.

Como ya he adelantado antes, veo estos movimientos como un error: los propietarios, en lugar de más poder frente al inquilino, neesitan algo muy distinto. Necesitan seguridad frente al moroso, al estafador o al que va saltando de piso en piso mientras deja pufos en su camino. Yo os puedo decir que ese no es el perfil más común de los inquilinos, sino la excepción (una excepción que mete mucho miedo en el cuerpo a los propietarios) que erróneamente se ve como generalizada.

El propietario no necesita contratos de tres años (es muy raro el inquilino que dura este tiempo), tampoco le hace falta quitarle la opción de tanteo y retracto a su inquilino (ojalá todos los inquilinos pudieran comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero), puede que la opción de recuperar la vivienda para uso propio pueda ser más o menos necesario, pero esa opción ya existía en la ley. Y así con todas las reformas (ni siquiera hago mención a registrar los contratos en el Registro de la Propiedad, porque ¿quien va a pagar la inscripción de un contrato que no va a durar más de tres años?).

Los propietarios tan solo necesitan una cosa: SEGURIDAD y RAPIDEZ PROCESAL FRENTE AL MOROSO. Nunca ha hecho falta meterle caña al inquilino en general, sino focalizar las reformas en el incumplidor. Si se garantizaran los desahucios rápidos, si se permitiera relajar la Ley Orgánica de Protección de datos para hacer un listado de inquilinos con sentencia de desahucio. Si la justicia permitiera poner tacha al que no cumple y hace que los propietarios tengan miedo de poner sus pisos en alquiler, podríamos hablar de alquileres más seguros y generalizados.

Auguro que los propietarios actuales van a acoger estas medidas con los brazos abiertos, pero que a medio plazo no va a lograr ni rebajar precios de renta (algo que sí podría provocar la salida masiva al alquiler de los pisos de bancos/cajas), ni a lograr mucha mayor seguridad a los propietarios. Y es una oportunidad perdida.

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Modificación de la LEC y lo importante del domicilio para notificaciones

Esta mañana, gracias a un tweet de un abogado he llegado a la última (por el moment) modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El abogado que daba la noticia, criticaba la nueva regulación, puesto que supone una rapidez nunca antes vista a la hora de desahuciar un inquilino moroso.

El artículo modificado es el 440 de la LEC, y en ella lo que viene a decir es que se permite la solicitud de desahucio por impago por medio del procedimiento monitorio, mucho más veloz que el verbal (usado mayoritariamente). En concreto nos dice la nueva redacción del artículo:  “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas (…) el Secretario Judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor -arrendador- (…)”

En general, lo que viene a decir es que el desahucio ya se emplaza a los diez días posteriores a la vista, lo que puede suponer disminuir los plazos a menos de un mes, SIEMPRE Y CUANDO NO HAYA OPOSICIÓN DEL DEMANDADO. Esto es muy importante aclararlo, puesto que siempre y cuando el arrendatario/inquilino no esté de acuerdo en que él debe (y tenga algo que lo demuestre) esas cantidades, y presente oposición por algún motivo legal del que disponga, deberemos dilucidar el tema en un juicio verbal.

Por ello, y pensando en la posible oposición, me vino a la mente lo importante que es un dimicilio para las notificaciones. En los casos de vivienda está claro que coincidirá el propio inmueble con el dispuesto para las notificaciones, pero no es así en los casos de alquileres de locales de negocio. En muchas ocasiones, los locales son alquilados por sociedades creadas ad hoc para ese negocio en sí, poniendo el domicilio del propio local como dirección para las notificaciones entre ambas partes. En ocasiones, incluso se dispone una oficina externa para ello.

Y ahí es donde veo peligros, a la hora de recibir notificaciones, no siempre tenemos un buzón destinado para ello en el local, y las cartas o notificaciones se suelen perder o no tienen un sitio preparado para ello. Si a esto le añadimos que los negocios en algunas ocasiones tienen horarios que coinciden con los fines de semana (por ejemplo, algunos negocios de hostelería). Tambien hay que tener en cuenta que los contratos de local, no tienen la misma duración que los de vivienda, y los datos de notificacion que se firman en un comienzo pueden modificarse con el tiempo.

Por ello, recomiendo que se tenga muy en cuenta dónde se reciben las notificaciones y estar pendiente de ello, porque los plazos corren y podemos vernos sin la posibilidad de defensa por no haber recibido las notificaciones o tener un domicilio erróneo para ello.

Arrendamientos (XX): Tanteo y retracto

Este es uno de los conceptos de los que casi todo el mundo ha oido hablar, pero que muy poca gente sabría definir con precisión. El derecho a tanteo/retracto de una persona, supone el derecho preferente de adquisición frente a terceros en igualdad de condiciones, y en el caso de los arrendamientos, el inquilino puede tener derecho a ello.
Todo este tema se regula en un sólo artículo de la LAU, el Art. 25 que se titula “Derecho de adquisición preferente”, con ocho puntos que nos acercan a una regulación más o menos completa de la situación. Aunque el Art. 25 se refiere a los alquileres destinados a vivienda, en el Art. 31 LAU (que regula los contratos distintos de los de vivienda) nos remite por completo al primer artículo, por lo que la explicación sirve para ambos casos.

Esencialmente, los derechos de tanteo y retracto suponen un derecho preferente en la compra del piso/local/garaje/trastero… que uno tiene alquilado. El inquilino, tan solo por el hecho de serlo tiene más derecho que otras personas para comprar. La justificación sería la protección de los derechos económicos del inquilino que está pagando un dinero por el uso de un inmueble, y podría estar interesado en la compra y así lograr el acceso completo y definitivo al mismo. Si este derecho se ejercita antes de la venta a otro, se le llama Tanteo, y si es depués, estamos ante un retracto.

Como toda buena norma, ésta tiene sus excepciones, puesto que no siempre se tiene derecho a tanteo/retracto por parte del inquilino, y hay ocasiones en las que hay personas con más derecho que el inquilino a la hora de comprar el inmueble alquilado:

NO EXISTE DERECHO DE TANTEO/ RETRACTO CUANDO…

…No se vende tan solo un piso/local, sino el edificio entero. No entiendo muy bien la justificación de esta excepción, si no es la de proteger a los grandes propietarios de inmuebles, que en el momento de heredar o vender, tratan de mantener intacta la gestión de los edificios. Este tipo de protecciones, no obstante, en mi opinión no debería existir, puesto que malogran un derecho del inquilino frente a un propietario que -simplemente- tiene un edificio entero en lugar de un solo inmueble.

EXISTE UN DERECHO PREFERENTE AL DE TANTEO/RETRACTO CUANDO…

…Se vende una parte del inmueble a otro condueño del inmueble. Es decir, que si un inmueble es propiedad de varios y uno de ellos decide vender al resto de propietarios su parte, el inquilino no tiene derecho preferente conforme a la LAU. Esto no quiere decir que el inquilino no tiene derecho de tanteo/retracto sino que su derecho es posterior al del resto de copropietarios.

…Existe un derecho de tanteo/retracto convencional ya inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Es decir, que si yo decido que mi hijo/mujer/hermano tendrá un derecho preferente de compra de un inmueble mio, y lo inscribo en el Registro de la Propiedad, el posterior inquilino tendrá un derecho menos preferente al que yo decidí anteriormente.

CÓMO FUNCIONA EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Pongámonos en situación, yo soy un inquilino con intención y capacidad de comprar el inmueble que tengo alquilado. Si el propietario decide venderlo, podemos encontrarnos dos situaciones, que me lo ofrezca primero a mi o que no me diga nada.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo acepto las condiciones (precio, forma de pago…) termina el problema para las dos partes, se va al Notario y aquí paz y después gloria. Tengo 30 días naturales para ejercer mi derecho de tanteo (imagínate que el casero no quiere vendermelo a mi), y el ofrecimiento tiene validez de 180 días naturales.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo no estoy de acuerdo con las condiciones (no me interesa el precio, o hay alguna condición de la venta que no me parece correcta), el casero queda liberado de tu derecho de tanteo (previa a la venta a otra persona). Si os soy sincero, en mi vida he conocido muy pocos casos de ejercicio del derecho de tanteo puesto que el precio que suelen pedir los caseros suele coincidir con el de un piso libre de inquilinos, cuando en estos casos suele ser ligeramente inferior.

Eso me supone perder mi derecho de compra preferente? No, tan solo el de tanteo y nos queda el derecho de retracto, aunque con una pega que veremos adelante. De momento vamos a seguir adelante con el mismo ejemplo.

Hemos quedado que el casero me ha ofrecido comprar el inmueble y yo no he estado de acuerdo. A partir de ahí, puede ser que el casero comience a ofrecerlo a otras personas o también puede ser que ya tuviera un comprador y tan solo estuviera cumpliendo el trámite de ofrecértelo antes de firmar la venta. En cualquiera de los casos, podríamos cambiar de opinión respecto a la compra o las condiciones finales de la venta podrían cambiar hasta una situación que nos interesa. Ahí aparece nuestro Derecho de Retracto.

He dicho antes que ejercitar este derecho tiene una pega, puesto que ejercitarlo supone que ya se ha firmado una venta con otra persona, y vamos a tener que echarla atrás. Eso no sale gratis y si realmente queremos ejercitar el retracto, deberemos asumir los costes que haya pagado ese primer comprador (Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Honorarios de una Inmobiliaria, Tasaciones, Costes del Notario…). Ese aumento en el precio puede acercarse a un 10% del precio de venta, pero hay que entender que el comprador no puede asumir esos costes.

Finalmente, hay otra posibilidad (que suele ser frecuente en casos de herencias o similar). Puede ser que el casero venda el inmueble, sin haberme avisado antes y sin decirme nada, y que me entere después de la venta al notificármelo el comprador. Tenemos un derecho de retracto (30 días) que podremos ejercitarlo tal y como he explicado antes.

El derecho de retracto es irrenunciable para contratos de vivienda de menos de cinco años, pero en el resto de contratos (Vivienda con plazo de más de cinco años, o cualquier otro alquiler) sí puede renunciarse en el contrato o posteriormente.

Arrendamientos Urbanos Art: 9.3 Excepción a la Prorroga Obligatoria de la LAU

Hace mucho tiempo, cuando apensa había comenzado a escribir las entradas de Arrendamientos Urbanos, Escribí un post sobre la “Rescisión del Contrato“. Dentro de la misma, donde comentaba como una posible forma de rescisión la “no renovación del contrato” que cita el Articulo 9.3 de la LAU. Realmente no se trata de una manera de rescisión, si somos correctos, debemos hablar de una excepción a la norma de la prorroga obligatoria de los cinco años que marca la LAU (Es decir, que la Ley obliga a un plazo mínimo de Cinco años, frente a la cual existe una excepción, que vamos a comentar ahora).

Desde que se promulgó la LAU, los arrendadores han intentado controlar en mayor o menor medida la obligación que marca la ley. Los legisladores, por otro lado, han intentado que los inquilinos no puedan verse obligados a mudarse de manera un tanto aleatoria, y de paso tener ciertas garantías de permanencia, por lo menos durante los cinco años que le protege la ley.

A pesar de ello, y como adelantaba al comienzo, existe una excepción a la prorroga obligatoria, que conforme a la LAU se redacta de la siguiente manera:

9.3 No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

(este Artículo ha sido, además modificado recientemente por la Ley 19/2009, antes era bastante más restrictivo respecto a la excepción y no regulaba la posibilidad de realojo en la vivienda si no se habitaba tras la no renovación).

Bien, volved a leer con tranquilidad el artículo. Me espero.

¿Ya? Bien, lo que tú, yo y la mayoría de personas entendemos del artículo es que existe una excepción a la regla general de la prorroga obligatoria cuando el arrendador o una serie de personas cercanas al mismo (hijos, padres o pareja tras separación o divorcio) la necesiten para su propio uso. Eso supondría que si uno está en el tercer año de arrendamiento y el arrendador se divorcia, necesitando la vivienda para su uso o el de su expareja, estaría en su derecho de no renovar el contrato por un cuarto año, ¿no es así?.

Esto, que en teoría no parece muy complejo, ha supuesto ciertos problemas en la aplicación, puesto que no se dice nada al respecto de las causas. Se habla de necesidad para sí o personas cercanas,… pero no habla nada respecto a cómo debe ser esa necesidad, ahí es donde ha entrado cierta picaresca. Si algunos padres han llegado a empadronarse en casas de familiares para tener más puntos en un colegio público determinado, qué no hará un mal arrendador cuando se encuentre ante la voluntad ilícita de “echar” al inquilino.

Por eso, e interpretando de una manera ciertamente restrictiva, los magistrados han ido entendiendo que dicha excepción debe siempre incluirse en el contrato (ya se habla de ello en el artículo), pero no de manera genérica. Es decir, no sería suficiente decir que “Según regula el Art. 9.3 de la LAU si la necesito para mi propio uso o el de mis allegados, no procederá la prorroga obligatoria…”. Por ejemplo la Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 31/10/99 establece que no puede aceptarse el uso de la excepción como “clausula de estilo” que se ponga siempre en los contratos, porque supondría convertir la excepción en norma.

Por si esto no quedaba claro, la Sentencia de la AP de Zaragoza de 09/06/98 marca que no son aceptables las “causas sobrevenidas”, es decir las que no eran conocidas a la firma del contrato. Esto, que puede parecer una norma lógica, que otorga mayor seguridad jurídica al inquilino, lo que hace realmente es inutilizar en casi la totalidad de los casos la aplicación de dicha excepción.

Tan solo en los casos en los que la condición sea inminente (corto y medio plazo) y sea conocida en el momento de la firma podrán ejercer dicha excepción, siempre y cuando dejaran constancia de la misma en el contrato de arrendamiento en la firma. O al menos eso parecen decir los tribunales a día de hoy.


Cuando una mejora es un paso atrás

Hace unas semanas, nuestro Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos avisaba del próximo cambio del sistema de consignación de fianzas para contratos de alquiler en Aragón.

Hasta ahora, uno debía acudir a las oficinas que hay en la Plaza San Pedro Nolasco, hacer fila durante más o menos tiempo (el truco era ir a primera hora), y sellar el contrato para luego ingresar la fianza. No era un mal sistema, tan solo había que evitar acudir a partir de las 11:00 puesto que entonces era un trabajo imposible. De hecho, cuando nosotros firmabamos un contrato de arrendamiento, la consigna siempre ha sido “A partir de mañana, lo puede venir a buscar”.

Ahora, las oficinas se encuentran en el Paseo Pamplona nº12 (entre la Puerta del Carmen y la Plaza Paraiso) y es necesario pedir cita previa, bien por internet, bien mediante un tlf 900 (900111999) donde le facilitan un día y una hora para acudir con los contratos y la fianza.

Como varios de nuestros clientes tienen acuerdo especial con la DGA, hasta ahora no nos ha sido necesario pedir cita previa (para algo se firman los acuerdos, digo yo), pero este pasado martes, tuvimos un nuevo contrato de alquiler -esta vez de un particular-. Tras disponernos a pedir cita previa, nos damos cuenta que la actual semana ya se encuentra ocupada, y debemos buscar en la semana posterior para poder sellar y depositar la fianza.

Esto, que puede parecer una queja gratuita, no lo es tanto, puesto que para el alta de suministros es completamente necesario adjuntar el contrato de arrendamiento, y si debemos sumar la demora de las propias compañías a la hora de realizar las altas a la que ahora nos impone el servicio de fianzas de la DGA, nos ponemos en más o menos dos semanas.

Espero que quien deba hacerlo se ponga las pilas, si es eso posible, puesto que no hay nada peor que una mejora que al final empeora las cosas.

Enlace:

Web donde solicitar cita previa

“No tengo prisa”

Me suelo indignar con algunas situaciones, principalmente cuando veo situaciones que de injustas que son llegan a ser absurdas. Hace unos días me encontré en esa situación, y pensé que debería dejar pasar algunos días para poder exponerlo en el blog con la cabeza fría.

Os explico la situación: Un cliente de mi oficina nos dejó un piso para alquilarlo. Estamos hablando de la primavera/verano de 2009, y de un piso de unos cien metros amueblado en buena zona por ochocientos euros. Nos dice que es lo que pidió la última vez, aunque nosotros le avisamos que creemos que el precio es un tanto elevado, pero insiste que si lo alquiló por esa cantidad “no tiene prisa por alquilarlo”, ya llegará alguien que lo pague.

Llegan los meses de verano, y el piso sigue sin alquilarse. Hay carteles de varias agencias en la puerta, además del nuestro. Llamamos al propietario para comentarle la situación, y nos dice que lo baja cien euros. Bueno, setecientos euros por el piso ya parace un poco más razonable, aunque un poco caro. Lo comenzamos a enseñar, y alguno nos quiere negociar el precio, pero no cuaja la operación.

Finalmente, llega diciembre de 2009. El piso comienza a criar polvo después de tanto meses sin habitar, y el “no tengo prisa” comienza a cambiar por un “a ver si lo alquilamos”. En esta ocasión, es el dueño quien nos llama para decirnos que vuelve a bajar el precio. Otros cien euros, para dejarlo en 600 euros mensuales.

A partir de ahí, parece que hemos encontrado el precio para ese piso y las visitas comienzan a fluir. Una, dos, tres, y llegamos a un matrimonio que se lo quiere quedar. Viven en la calle de al lado, y el marido trabaja conduciendo autobuses munipales (Tuzsa). Le pedimos referencias (contrato indefinido desde hace cinco años y nómina) y tras combrobar que el alquiler es un poco más de un tercio de sus ingresos, le presentamos la documentación al propietario.

Al día siguiente nos llama, y nos hace “La pregunta”: Es español? La respuesta: No, tiene un NIE originario de Ecuador.

A partir de ahí, comienza un tira y afloja donde el propietario “se lo tiene que pensar” y nosotros le llamamos para darle una respuesta al cliente. Ya sabéis cómo termina: No le ha alquilado la vivienda, porque busca “lo mismo, pero en español”. Tocate los cojones mariloles!

Nosotros, por nuestra parte hemos optado por quitar toda la publicidad de ese piso. No se merece alquilarlo.

Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Arrendamientos (XIX): Guia del buen arrendador

Hay que ser justos. Siempre nos estamos fijando en el comportamiento de los inquilinos, cuando el de algunos caseros/arrendadores deja bastante que desear. Y la verdad es que ese es uno de los mayores errores que puede cometer un arrendador: Envenenar la relación entre ambas partes supone entrar en una rutina que a la larga puede hacer perder tiempo y dinero, además de muchas preocupaciones gratuitas.

Por eso, he creido oportuno establecer una serie de puntos o recomendaciones, que deben tener en cuenta los arrendadores. Pero vamos, que cada uno haga lo que quiera:

1.- Si lo que queremos es que el inquilino cuide el inmueble, el arrendador debe predicar con el ejemplo: Si existe cualquier tipo de avería de un elemento de la vivienda, hay que arreglarla cuanto antes. La sensación de dejadez en un alquiler, parece dar carta blanca al inquilino, que puede llegar a pensar “Total, al casero no le importa mucho” al ver que después de notificar la necesidad de un arreglo, éste no hace nada o intenta echarle el muerto a otro.

2.- Es necesario hacer un seguimiento del pago mes a mes: Pueden ocurrir multitud de cuestiones que perjudican la relación entre las partes: retrasos de un mes que al final se hacen costumbre, impagos de meses sueltos, impagos continuados que al final son irresolubles… En la oficina tenemos un límite que rara vez hemos superado, y es el de los tres meses. Si una persona deja impagados más de tres recibos de alquiler, posiblemente no sea capaz de remontar de dicha situación, por lo que una vez que llegamos al segundo recibo hay que empezar a moverse (buscar una salida pactando con el inquilino, comenzar el procedimiento de desahucio…).

3.- Buscar complicidad con vecinos y/o Administrador: Normalmente, el arrendador no es a su vez vecino, lo que supone que muchas de las cuestiones diarias, no llegan a oidos del mismo. Por eso, siempre es recomendable (si es eso posible) buscar cierta complicidad en las personas que tratarán más directamente a los inquilinos (vecinos o similar). Hay que asegurarse de que tienen nuestros datos, por si fuera necesario que nos llamaran para alguna urgencia.

4.- Si has tenido suerte con el inquilino, cuidalo: No siempre se acierta con el inquilino, por eso, cuando uno da con alguien que merece la pena, es recomendable tratarlo bien y darle ciertas prerrogativas que no se le darían a otra persona. Si uno mantiene bien la vivienda durante la duración del contrato, negocia ciertas mejoras o incluso pacta una rebaja del alquiler (o no lo actualiza si el IPC es positivo).

En resumen, estos cuatro puntos serían los más importantes a la hora de cuidar un contrato de alquiler. Si alguien tiene más, tiene los comentarios para ello.

Arrendamientos (XVIII): Elección del inquilino

opciones

Tras volver de las vacaciones, puedo decir que he recuperado parte de la ilusión necesaria para seguir en el negocio. Un par de buenos pasos, y el haber esquivado otros malos de manera consciente hace que uno se sienta mejor consigo mismo. Ojala siempre tuviera las cosas tan claras como las tengo ultimamente.

Volviendo al tema del blog, me encontraba el otro día divagando sobre los problemas que un inquilino-trampa puede originar, y la imposibilidad de conocer previamente el historial de un posible inquilino más allá de la foto fija que puede suponer una nómina o aval bancario. Tras la aprobación de la Ley Orgánica de Protección de Datos, la inclusión de este tipo de inquilinos en listados de personas “non gratas” para los arrendadores es una tarea practicamente imposible (de hecho, siempre es posible oponerse por parte del inquilino-trampa). Es una pena que nadie pueda tener constancia de que una persona tiene un historial de deshaucios tan larga como la de su vida laboral, y que la picaresca que este tipo de personas utilizan siga funcionando después de haber dejado pufo tras pufo.

Hoy en día, para la selección de un inquilino, es necesario usar todos los medios que podemos tener a nuestro alcance, comenzando por lo más básico: Las nóminas.

Las nóminas son una fuente de información bastante interesante, puesto que en ellas se observan los ingresos mensuales que tiene una persona, y por otra parte se puede conocer en cierto modo la estabilidad económica de la misma, mediante la antigüedad en la empresa (si es una persona que va cambiando de empresa cada cierto tiempo, sería recomendable pedirle las ultimas nominas de esos anteriores trabajos, para comprobar que aunque vaya cambiando, siempre haya tenido trabajo). En los casos de duda, siempre se puede solicitar un resumen de la vida laboral.

En segundo lugar, y cada vez más extendido, se encuentran los avales bancarios. No soy muy partidario de ellos. Por un lado, suponen un enorme coste para el inquilino, puesto que no tan solo se les solicita pignorar (es decir, aportar o dejar retenido) la cantidad del aval, sino que también la entidad bancaria les cobra intereses por ello (siempre dependiendo de la relación que uno tenga con la entidad bancaria, puesto que las condiciones pueden variar, yo hablo en terminos generales). Como una posible opción al aval bancario, suelo preferir aumentar la cantidad de la fianza, puesto que también supone pignorar la cantidad para el inquilino, pero no se debe pagar nada. En contraposición, el entregar una cantidad mayor en concepto de fianza supone un plus de confianza en el arrendador, puesto que una rescisión de contrato conflicitva puede dificultar la devolución de estas cantidades (verdadera laguna legal/reglamentaria dentro de los arrendamientos).

Como tercera opción, y preferible en mi opinión, se encuentran los Seguros para el impago de rentas. El coste del mismo lo tiene que abonar el arrendador, y supone aproximadamente el 60% de una mensualidad (aunque ultimamente estoy viendo mejores ofertas). El seguro cubre los posibles impagos del inquilino (siempre con una limitación) y en ocasiones también incluye los posibles daños a la vivienda o incluso la asistencia letrada para el arrendador. No soy muy amigo de los seguros en general, puesto que no siempre que he recurrido a ellos me han dado la solución prometida, pero en estos casos, creo que se consigue un “plus” que de otra manera no se puede tener: Las Compañías aseguradoras, lógicamente, tienen mucha más información que un particular, y ello supone que la concesión de una poliza (tras haber examinado al arrendatario) puede dar una mayor seguridad al arrendador, puesto que es menos posible que la persona elegida tenga algún tema raro en su historial. A día de hoy, no he tenido que hacer efectiva ninguna póliza de las firmadas en mi oficina, y han sido (o siguen siendo) inquilinos correctos, por lo que no os puedo orientar en cuanto a los procesos de cobro y su satisfacción, aunque a priori no parecen demasiado complejos (eso sí, se pide una sentencia a favor del arrendador para el cobro).

Arrendamientos (XI) Obras de Mejora

obras

Aunque la norma pide que el inmueble alquilado se encuentre en el estado necesario para poder habitarse, tambien es cierto que toda situación es mejorable, y es posible que una vivienda sin aire acondicionado (por ejemplo) sea susceptible de instalar uno para mayor confort del inquilino, mejorando tambien la situación del inmueble. Del mismo modo, podemos imaginar una gran cantidad de obras, que se denominan “De mejora” cuya finalidad no es otra que mejorar la situación del inmueble alquilado.

Es el artículo 22 de la LAU la que regula esta situación diciendo “El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrandamiento”. Es decir, que el arrendatario no puede negarse, siempre y cuando la obra no pueda retrasarse al término del contrato. Podemos imaginar situaciones que podrían adecuarse a esto, como la instalación de calefacción en una comunidad, la reforma de algún elemento que ya se encuentra en mal estado, o el aprovechamiento de algún tipo de ayuda o subvención para el cambio de elementos de la vivienda.

En contrapartida, el inquilino podrá desistir del contrato (hay que avisarle con tres meses de anticipo, y tiene un mes para deci si desiste o no. Art. 22.2 LAU), otorgandole los dos meses restantes de preaviso para buscar otro inmueble (no se pueden iniciar las obras durante ese periodo). Lógicamente, el inquilino debe pagar esos dos meses, salvo pacto en contrario.

Si el inquilino decide que le merece la pena aguantar las molestias de las obras, teniendo en cuenta que el resultado será mejor que lo que tenía, entonces, tiene derecho a la reducción de la renta en igual proporcion que las obras le impidan disfrutar del inmueble. Esto será sencillo si las obras se limitan a una zona concreta del inmueble (por ejemplo, una habitación o un trastero), pero será necesario el pacto en obras que se extiendan por toda la vivienda.

Finalmente, el Art. 19 LAU nos dice que una de las causas por las que el arrendador puede subir la renta (habiendo pasado los cinco primeros años, no hay que olvidar que durante ese periodo la unica subida será la del IPC) es la realización de obras de mejora, hasta un 20% del coste de las mismas y restando las ayudas que se hubieran obtenido. Personalmente, creo que es un artículo que tiene muy poca aplicación, puesto que las pocas ocasiones en las que un inquilino continúa en el inmueble más allá de los cinco años, suele renovarse el contrato en su totalidad, pudiendo el arrendador negociar una nueva renta, sin tener en cuenta ayudas o cálculos de las obras.

En alguna ocasión, se me ha dado el caso de que un inquilino ha solicitado permiso para la instalación de una maquina de aire acondicionado. Lo normal es llegar a un acuerdo en cuanto a su instalación, siempre y cuando la obra (que se considera de mejora) quede en beneficio del inmueble.