Arrendamientos Urbanos Art: 9.3 Excepción a la Prorroga Obligatoria de la LAU

Hace mucho tiempo, cuando apensa había comenzado a escribir las entradas de Arrendamientos Urbanos, Escribí un post sobre la “Rescisión del Contrato“. Dentro de la misma, donde comentaba como una posible forma de rescisión la “no renovación del contrato” que cita el Articulo 9.3 de la LAU. Realmente no se trata de una manera de rescisión, si somos correctos, debemos hablar de una excepción a la norma de la prorroga obligatoria de los cinco años que marca la LAU (Es decir, que la Ley obliga a un plazo mínimo de Cinco años, frente a la cual existe una excepción, que vamos a comentar ahora).

Desde que se promulgó la LAU, los arrendadores han intentado controlar en mayor o menor medida la obligación que marca la ley. Los legisladores, por otro lado, han intentado que los inquilinos no puedan verse obligados a mudarse de manera un tanto aleatoria, y de paso tener ciertas garantías de permanencia, por lo menos durante los cinco años que le protege la ley.

A pesar de ello, y como adelantaba al comienzo, existe una excepción a la prorroga obligatoria, que conforme a la LAU se redacta de la siguiente manera:

9.3 No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

(este Artículo ha sido, además modificado recientemente por la Ley 19/2009, antes era bastante más restrictivo respecto a la excepción y no regulaba la posibilidad de realojo en la vivienda si no se habitaba tras la no renovación).

Bien, volved a leer con tranquilidad el artículo. Me espero.

¿Ya? Bien, lo que tú, yo y la mayoría de personas entendemos del artículo es que existe una excepción a la regla general de la prorroga obligatoria cuando el arrendador o una serie de personas cercanas al mismo (hijos, padres o pareja tras separación o divorcio) la necesiten para su propio uso. Eso supondría que si uno está en el tercer año de arrendamiento y el arrendador se divorcia, necesitando la vivienda para su uso o el de su expareja, estaría en su derecho de no renovar el contrato por un cuarto año, ¿no es así?.

Esto, que en teoría no parece muy complejo, ha supuesto ciertos problemas en la aplicación, puesto que no se dice nada al respecto de las causas. Se habla de necesidad para sí o personas cercanas,… pero no habla nada respecto a cómo debe ser esa necesidad, ahí es donde ha entrado cierta picaresca. Si algunos padres han llegado a empadronarse en casas de familiares para tener más puntos en un colegio público determinado, qué no hará un mal arrendador cuando se encuentre ante la voluntad ilícita de “echar” al inquilino.

Por eso, e interpretando de una manera ciertamente restrictiva, los magistrados han ido entendiendo que dicha excepción debe siempre incluirse en el contrato (ya se habla de ello en el artículo), pero no de manera genérica. Es decir, no sería suficiente decir que “Según regula el Art. 9.3 de la LAU si la necesito para mi propio uso o el de mis allegados, no procederá la prorroga obligatoria…”. Por ejemplo la Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 31/10/99 establece que no puede aceptarse el uso de la excepción como “clausula de estilo” que se ponga siempre en los contratos, porque supondría convertir la excepción en norma.

Por si esto no quedaba claro, la Sentencia de la AP de Zaragoza de 09/06/98 marca que no son aceptables las “causas sobrevenidas”, es decir las que no eran conocidas a la firma del contrato. Esto, que puede parecer una norma lógica, que otorga mayor seguridad jurídica al inquilino, lo que hace realmente es inutilizar en casi la totalidad de los casos la aplicación de dicha excepción.

Tan solo en los casos en los que la condición sea inminente (corto y medio plazo) y sea conocida en el momento de la firma podrán ejercer dicha excepción, siempre y cuando dejaran constancia de la misma en el contrato de arrendamiento en la firma. O al menos eso parecen decir los tribunales a día de hoy.


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Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Posicionamiento y publicacion de anuncios inmobiliarios

Despues de unas cuantas semanas de investigación y distintos experimentos, he llegado a algunas conclusiones que me gustaría compartir:

1.- Las técnicas de posicionamiento no son lo mio: Después de posicionar la web de la inmobiliaria en el décimo puesto en una busqueda sencilla, ha pasado una semana, y hemos bajado diez puestos. Entiendo que el posicionamiento requiere más trabajo del que puedo darle, y yo tengo que dedicarme a mi trabajo. La cuestión que me surje a continuación es si a una pequeña agencia inmobiliaria le merece la pena buscar un posicionamiento importante de su propia web. Me explico, cuando uno realiza una sencilla búsqueda (“Venta piso Zaragoza” por ejemplo), recibe una serie de respuestas de multitud de webs dedicadas a los anuncios de pisos, algunas incluso “patrocinadas” (es decir, que han pagado para estar en esas primeras posiciones). Bien, mi planteamiento es el siguiente. Viendo que muchas de las webs que aparecen en los primeros puestos, permiten la inclusión de anuncios de manera gratuita,… ¿es preferible que gaste mi tiempo de trabajo en incluir mi oferta en esos portales que ya disponen de buen posicionamiento? Yo creo que si.

2.- A partir de ciertas webs donde se permite de manera automática incluir un sólo anuncio en multitud de portales inmobiliarios, he estado realizando varios experimentos. He escogido los productos que actualmente disponemos con mas “gancho” (es decir, los mejores precios, o las mejores localizaciones) y he esperado a ver los resultados. Puede que esta comparativa no fuera del todo justa con el anterior punto (de hecho, en ningun momento plantee poner la web de la agencia en los primeros puestos de búsquedas del tipo “Vendo piso en Zaragoza”) puesto que siempre podría haber contratado a alguien que mejorara nuestra posición en internet. Pero seamos serios, si yo personalmente puedo insertar los anuncios en una veintena de portales, y el coste es “Cero”, siempre podría optar por hacer las dos cosas. De momento, he podido comprobar que el número de llamadas cuyo origen es “un anuncio de internet”, ha aumentado considerablemente, lo cual, sin lugar a dudas es bueno para nosotros.

En conclusión, que creo que aparecer en un gran número de webs ofrece mejores resultados que gastar tiempo y/o dinero en posicionamiento, y para colmo es mucho más barato.

Internet y las Agencias Inmobiliarias

Si hay algo que no entiendo en el mercado inmobiliario español es que a pesar de ser uno de los paises donde el mercado inmobiliario ha sido uno de los motores más importantes, tenemos unos sistemas de comercialización que son superados por otros paises, como el de los USA.

Últimamente, me estoy centrando bastante en ofertar los inmuebles que tenemos en nuestra oficina en diversas webs dedicadas al tema. Nuestro programa de gestión nos permite tener a la vez los anuncios en nuestra web y en otras cinco, y por otra parte he encontrado una web que me permite subir (manualmente) anuncios a otras seis/siete webs. No hemos trabajado mucho el posicionamiento de nuestra web, pero nuestros anuncios son bastante visibles en la red (y eso se está notando en la respuesta que estamos obteniendo, a pesar de estar el mercado como está). A partir de ahi, cuando tengo un rato libre, me dedico a buscar webs que puedan resultar interesantes a la hora de anunciarnos (principalmente gratuitos) y que nos puedan ofrecer una respuesta aceptable.

Hay webs que, a pesar de su gratuidad, no nos dan la suficiente respuesta (Por ejemplo, es sorprendente que una web con el nombre de “El Pais Clasificados” tenga tan pocas respuestas en cuanto a su oferta, siendo como es un servicio gratuito), o no merece la pena el trabajo de publicar uno a uno cada una de las fichas. Ante esa cuestión, me he preguntado cómo funcionan en otros paises a la hora de publicar los listados completos de las inmobiliarias, y sin mucho buscar he encontrado que dos de las principales webs de anuncios inmobiliarios de los Estados Unidos importan ficheros XML a sus propios listados o incluso leen las webs para importarlas periodicamente. Eso sin tener en cuenta que el gigante Google está realizando varias pruebas de establecer anuncios inmobiliarios mediante su herramienta Google Base (más en concreto, Australia está siendo objeto de sus experimentos). De momento, desconozco cual será el sistema que utilizará google para indexar los listados, pero de lo que estoy seguro es que en el momento que llegue a España, haré todo lo posible por incorporarlo a mi oferta.

Cuando todos comenzamos en esto, no había casi nada, tan solo los anuncios clasificados de los periódicos, hasta que internet llegó y nos hizo pensar en la posibilidad de anunciarnos allí. Hoy en día, lo razonable es pensar si todavía debemos anunciarnos en los clasificados de los periódicos para gastar ese dinero en posicionamiento u otras campañas publicitarias.

Arrendamientos (XVIII): Elección del inquilino

opciones

Tras volver de las vacaciones, puedo decir que he recuperado parte de la ilusión necesaria para seguir en el negocio. Un par de buenos pasos, y el haber esquivado otros malos de manera consciente hace que uno se sienta mejor consigo mismo. Ojala siempre tuviera las cosas tan claras como las tengo ultimamente.

Volviendo al tema del blog, me encontraba el otro día divagando sobre los problemas que un inquilino-trampa puede originar, y la imposibilidad de conocer previamente el historial de un posible inquilino más allá de la foto fija que puede suponer una nómina o aval bancario. Tras la aprobación de la Ley Orgánica de Protección de Datos, la inclusión de este tipo de inquilinos en listados de personas “non gratas” para los arrendadores es una tarea practicamente imposible (de hecho, siempre es posible oponerse por parte del inquilino-trampa). Es una pena que nadie pueda tener constancia de que una persona tiene un historial de deshaucios tan larga como la de su vida laboral, y que la picaresca que este tipo de personas utilizan siga funcionando después de haber dejado pufo tras pufo.

Hoy en día, para la selección de un inquilino, es necesario usar todos los medios que podemos tener a nuestro alcance, comenzando por lo más básico: Las nóminas.

Las nóminas son una fuente de información bastante interesante, puesto que en ellas se observan los ingresos mensuales que tiene una persona, y por otra parte se puede conocer en cierto modo la estabilidad económica de la misma, mediante la antigüedad en la empresa (si es una persona que va cambiando de empresa cada cierto tiempo, sería recomendable pedirle las ultimas nominas de esos anteriores trabajos, para comprobar que aunque vaya cambiando, siempre haya tenido trabajo). En los casos de duda, siempre se puede solicitar un resumen de la vida laboral.

En segundo lugar, y cada vez más extendido, se encuentran los avales bancarios. No soy muy partidario de ellos. Por un lado, suponen un enorme coste para el inquilino, puesto que no tan solo se les solicita pignorar (es decir, aportar o dejar retenido) la cantidad del aval, sino que también la entidad bancaria les cobra intereses por ello (siempre dependiendo de la relación que uno tenga con la entidad bancaria, puesto que las condiciones pueden variar, yo hablo en terminos generales). Como una posible opción al aval bancario, suelo preferir aumentar la cantidad de la fianza, puesto que también supone pignorar la cantidad para el inquilino, pero no se debe pagar nada. En contraposición, el entregar una cantidad mayor en concepto de fianza supone un plus de confianza en el arrendador, puesto que una rescisión de contrato conflicitva puede dificultar la devolución de estas cantidades (verdadera laguna legal/reglamentaria dentro de los arrendamientos).

Como tercera opción, y preferible en mi opinión, se encuentran los Seguros para el impago de rentas. El coste del mismo lo tiene que abonar el arrendador, y supone aproximadamente el 60% de una mensualidad (aunque ultimamente estoy viendo mejores ofertas). El seguro cubre los posibles impagos del inquilino (siempre con una limitación) y en ocasiones también incluye los posibles daños a la vivienda o incluso la asistencia letrada para el arrendador. No soy muy amigo de los seguros en general, puesto que no siempre que he recurrido a ellos me han dado la solución prometida, pero en estos casos, creo que se consigue un “plus” que de otra manera no se puede tener: Las Compañías aseguradoras, lógicamente, tienen mucha más información que un particular, y ello supone que la concesión de una poliza (tras haber examinado al arrendatario) puede dar una mayor seguridad al arrendador, puesto que es menos posible que la persona elegida tenga algún tema raro en su historial. A día de hoy, no he tenido que hacer efectiva ninguna póliza de las firmadas en mi oficina, y han sido (o siguen siendo) inquilinos correctos, por lo que no os puedo orientar en cuanto a los procesos de cobro y su satisfacción, aunque a priori no parecen demasiado complejos (eso sí, se pide una sentencia a favor del arrendador para el cobro).

Arrendamientos (XI) Obras de Mejora

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Aunque la norma pide que el inmueble alquilado se encuentre en el estado necesario para poder habitarse, tambien es cierto que toda situación es mejorable, y es posible que una vivienda sin aire acondicionado (por ejemplo) sea susceptible de instalar uno para mayor confort del inquilino, mejorando tambien la situación del inmueble. Del mismo modo, podemos imaginar una gran cantidad de obras, que se denominan “De mejora” cuya finalidad no es otra que mejorar la situación del inmueble alquilado.

Es el artículo 22 de la LAU la que regula esta situación diciendo “El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrandamiento”. Es decir, que el arrendatario no puede negarse, siempre y cuando la obra no pueda retrasarse al término del contrato. Podemos imaginar situaciones que podrían adecuarse a esto, como la instalación de calefacción en una comunidad, la reforma de algún elemento que ya se encuentra en mal estado, o el aprovechamiento de algún tipo de ayuda o subvención para el cambio de elementos de la vivienda.

En contrapartida, el inquilino podrá desistir del contrato (hay que avisarle con tres meses de anticipo, y tiene un mes para deci si desiste o no. Art. 22.2 LAU), otorgandole los dos meses restantes de preaviso para buscar otro inmueble (no se pueden iniciar las obras durante ese periodo). Lógicamente, el inquilino debe pagar esos dos meses, salvo pacto en contrario.

Si el inquilino decide que le merece la pena aguantar las molestias de las obras, teniendo en cuenta que el resultado será mejor que lo que tenía, entonces, tiene derecho a la reducción de la renta en igual proporcion que las obras le impidan disfrutar del inmueble. Esto será sencillo si las obras se limitan a una zona concreta del inmueble (por ejemplo, una habitación o un trastero), pero será necesario el pacto en obras que se extiendan por toda la vivienda.

Finalmente, el Art. 19 LAU nos dice que una de las causas por las que el arrendador puede subir la renta (habiendo pasado los cinco primeros años, no hay que olvidar que durante ese periodo la unica subida será la del IPC) es la realización de obras de mejora, hasta un 20% del coste de las mismas y restando las ayudas que se hubieran obtenido. Personalmente, creo que es un artículo que tiene muy poca aplicación, puesto que las pocas ocasiones en las que un inquilino continúa en el inmueble más allá de los cinco años, suele renovarse el contrato en su totalidad, pudiendo el arrendador negociar una nueva renta, sin tener en cuenta ayudas o cálculos de las obras.

En alguna ocasión, se me ha dado el caso de que un inquilino ha solicitado permiso para la instalación de una maquina de aire acondicionado. Lo normal es llegar a un acuerdo en cuanto a su instalación, siempre y cuando la obra (que se considera de mejora) quede en beneficio del inmueble.

Aplicaciones inmobiliarias para Iphone (I)

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Desde inicios de año, cambié tanto el número de móvil, como el aparato en sí. La elección fue un iphone, a modo de capricho y auto-regalo.

Desde entonces, y como curiosidad, he ido buscando aplicaciones (preferiblemente gratuitas) para usarlas en el trabajo, ya sea como apoyo a la oficina, ya sea como un posible cambio de orientación,… Desgraciadamente, todavía no he encontrado ninguna que me sirva al 100%, sino pequeñas ideas que haría falta que alguien juntara (algún programador en la sala?)

Voy a ir comentando las aplicaciones que he ido probando, con sus pros y contras (huelga decir que todas estas aplicaciones están en constante evolución, y algunos de sus fallos pueden verse corregidos con el tiempo) para que podáis ir curioseando y probando.

La primera aplicación que voy a comentar es “Real Estate Hunter”, una aplicación de Tomsapps (“las aplicaciones de Tom”) que aunque a priori promete mucho, al final resulta un poco decepcionante.

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Lo primero que vemos es que se trata de una aplicación dirigida al comprador de pisos, con la finalidad de poder recordar los datos de los pisos que ha ido visitando y al final poder decidir. Por esa misma regla de tres, nada impide que esta aplicación se use para la toma de datos de los pisos captados por un agente inmobiliario, en vista que permite introducir datos económicos, características y fotos.

Obviando que la aplicación se encuentra en inglés (a día de hoy no debería de ser un handicap para nadie tener los conocimientos básicos de inglés que necesita esta aplicación), el primer escollo con el que nos encontramos es que la toma de datos es bastante escasa, tan apenas se pueden introducir el número de habitaciones, baños y metros, dejando otro tipo de características sin su campo. Aunque los datos originalmente aparezcan en dólares y pies, es posible hacer el cambio a metros cuadrados, y “unidades” (no especifica la moneda).

Por otro lado, es llamativa la posibilidad de situar el inmueble en cuestión dentro del mapa de googlemaps, con la única salvedad de que cuando uno pulsa en la opoción de mapa, sale de la aplicación para abrir la de Googlemaps (algo que por sí solo tampoco se puede decir que sea un fallo).

Finalmente, las fotos. No he comprobado si existe un límite de fotos, pero supongo que no (he ido incluyendo varias fotos a la misma ficha y no parece tenerlo), lo que sí he podido leer es que si uno realiza las fotos con la propia aplicación, no se encontrarán las fotos en el album general del iphone (lo que supone un fallo a mi parecer, porque dificulta su extracción posterior).

Tampoco existe un programa para ordenador con el cual sincronizar y compartir datos, algo que supondría una gran ayuda a la hora de realizar consultas en tiempo real (no obstante, no hay que olvidar que el uso original no es ese).

En definitiva, una aplicación, que con un par de apaños bien hechos, podría servir para la toma de datos de un inmueble, pero que a día de hoy tan solo es una pequeña curiosidad que sirve para poco. Esperemos que las actualizaciones que promete su autor lleguen pronto.

Si alguien quiere descargar la aplicación, ésta se encuentra en el siguiente enlace:

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Coapiaragon ya es una realidad

coapiaragon

coapiaragon

Puede que suene a historias de hace diez años, pero desde hace unos pocos días el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria cuenta con una web corporativa. Es uno de los temas por los que yo siempre he creido que debía ir el camino del Colegio, y aunque tampoco he mostrado mis quejas demasiado en serio, finalmente se ha aprovechado la introducción del uso del programa Softapi open para poner en común todos los datos colegiales que existen (nombres de los colegiados, estatutos del propio colegio, Funciones de los API, Acceso a la profesión…).

Creo que es una de las mejores noticias, junto con la reforma del despacho del Colegio, que -quizás- hacía menos falta que esta web. De hecho, y aunque lo comentaba hace un tiempo, internet es una de las herramientas que más hacen falta para poder seguir con nuestro trabajo, puesto que si antes los grandes centros de información han sido la cartelería, las revistas espcializadas y los anuncios clasificados, ultimamente internet se ha llevado el gato al agua,… y ahí debemos de estar.
Por cierto, y ya hablando en nombre propio,… me gustaría exclamar un enorme mea culpa, debido a que todavía no hemos llegado a implementar el programa en nuestra oficina. Puede que haya sido el enorme volumen de trabajo que hemos tenido en el tema de las Comunidades de Propietarios y la falta del mismo en el de la inmobiliaria el que nos haya hecho un poco más vagos en el tema. Tenéis toda la razón del mundo, pero si no fuera por la Administración de Fincas hoy no estaría hablando en el mismo sentido,… pero eso os lo contaré otro día.

Existe una burbuja del alquiler en Zaragoza?

Cartel de \"Se alquila\"

Hoy mismo lo han publicado en el Heraldo de Aragón, aunque ultimamente lo habíamos constatado en la oficina: Los precios base en los alquileres de Zaragoza se han disparado. Los motivos pueden ser muy variados: Desde la reciente aparición de la ayuda de 210 euros a parte del inquilinato maño, la próxima celebración de la Expo 2008 en Zaragoza o incluso el punto de partida de pisos de alquiler que anteriormente han intentado su venta y han optado por sacarlos al mercado haciendo las cuentas conforme a lo que se paga de préstamo.

Lo cierto es que desconozco el motivo concreto (me niego a pensar que la Expo sea el único motivo de todo esto), pero la verdad es que cada día es más complicado encontrar un alquiler a un precio razonable (entre ocho y nueve euros el metro cuadrado), aunque la oferta no ha crecido lo suficiente como para encontrar un mercado donde se logre una sana competencia (algo que ya ha ocurrido en el mercado de venta, a pesar de que el inmobiliario es uno de los mercados menos transparentes que existen). Eso supone que exista un gran mercado de posibles inquilinos buscando a precios que no existen en el mercado actual, cuando hasta hace muy poco estaban dentro del mismo.

La pregunta con la que titulo este post es de clara respuesta: Sí. Ahora, la siguiente pregunta, y a la que no puedo responder de forma sencilla es otra: ¿va a continuar mucho esta situación? Me refiero, una vez pasada la Expo, una vez que se haya constatado del todo la explosión de la burbuja en el mercado de venta,… nos vamos a encontrar con bajadas en los precios de los alquileres de Zaragoza? A día de hoy, y con la información que dispongo creo que sí. No podemos olvidar el gran número de viviendas creadas ex-proceso para habitar a trabajadores de la cercana Expo (muchas de las mismas, con acuerdos de alquiler protegido), y que una vez que salgan todos los pisos al mercado de alquiler (muchos, muchos van a intentar vender o alquilar tras la muestra) los precios deben atemperar sus ánimos y adecuarse con la capacidad de pago de los posibles inquilinos.

No hay un motivo concreto que sostenga estas subidas, y por ello creo que una vez pasados los espejismos actuales, no es una situación que pueda ser sostenible en el tiempo. Volveremos a ver que los precios mínimos sean de 350 euros? Uhm,… quizás no.

Los bancos van “ahogados” con las Hipotecas

Lo he escuchado hoy en las noticias, pero no terminaba de creermelo: Algunas entidades bancarias estan valorando hacer uso de una norma (con el beneplácito del Gobierno español) que les permite obligar a los hipotecados a incluir otros bienes o avales en sus hipotecas si el valor del bien inicial baja más de un 20 % del valor inicial.

El tema pasa porque el Gobierno desarrolle un articulo de la Ley Hipotecaria de 1981, donde se permita volver a tasar un bien ya hipotecado, para comprobar pasados los años su valor. Completamente Dantesco: No tan solo se tiene que asumir un sobrecoste debido al aumento del Euribor, sino que también hay que cruzar los dedos para que a nuestro banco no le de por poner en duda la tasación por la cual nos otorgó dicha financiación. Toma ya.

Ante todo esto, habría que preguntarse: Si la tasación “no da”, ¿de quién es la culpa? Del comprador por pedir ese prestamo? Del banco por darlo? O del tasador que realizó la tasación? Dónde queda la responsabilidad de un tasador que en su momento dio un precio que ahora no cumple? Bien, como perito judicial inmobiliario entiendo que cuando haces una valoración tienes que remitirte a un momento concreto y el paso del tiempo puede atemperar ciertos elementos positivos que posteriormente se conviertan en negativos (aparición de zonas conflictivas, problemas de ruidos,…), por lo que de inicio creo que un tasador no puede hacerse responsable directo del cambio de tendencia en el mercado inmobiliario, y por lo tanto del resultado del informe (pasado o nuevo), siempre que se hubiera justificado correctamente.

El comprador, pobrecito él, cuando le dijeron el precio del piso, le pidió el dinero al banco haciendo un acto de fe sobre el valor del bien que estaba comprando. Vale, se le puede echar en cara que algunos/muchos se han sobreendeudado o que han asumido cuotas que no pueden pagar sin problemas, pero el valor del piso de entonces o el de ahora no debería de afectarle en gran medida si nos referimos a un comprador que compró para realizar uso de la vivienda (del modo que sea). De las personas que compraron con esperanzas de revalorización,… este tipo de medidas (la de volver a tasar) podrían incluso defender lo que aboga el Artículo 47 de la Constitución (aunque por ello tengan que pagar justos por pecadores).

Finalmente, las entidades financieras (bancos/cajas) direon un dinero, y pobrecitas, que ahora no podrían embargar el bien y sacar suficiente dinero para recuperarlo. Bueno, no es menos cierto que esas hipotecas se han dado sin mirar demasiado y a sabiendas que esto no podía acabar bien (no nos engañemos, ya se sabía hace mucho que la escalada de precios no podía seguir así hasta el infinito, aunque me arriesgo a que me llamen “yalodeciayoista” los de la Burbuja), y que tarde o temprano el chiringuito tendría que cerrar sus puertas. Vale, también admito que es muy fácil echarle la culpa al grande, que podemos hacerle culpable de tod lo malo que ocurre, pero cuando uno pasa por un departamento de “riesgos” donde aceptan o no , cuando uno es consciente que le están prestando el 100% más gastos de la compra a personas con menos de un año de vida laboral, cuando uno se da cuenta que durante cuatro o cinco años se han dado tantos créditos como se han podido y ahora que la morosidad aumenta (nunca por encima del 2 %) son las entidades las que le lloran al Gobierno.

Ni creo que esta medida interese a los bancos (quien no sea capaz de añadir algun aval, tampoco va a poder pagar lo que pidió), ni a los compradores (que ya tienen suficiente con lo suyo), ni tampoco soluciona nada de nada. Para empezar, estoy empezando a pensar que esta noticia no es del todo cierta.