Comparativa: ¿Ladrillo o Matildes?

Dentro de cuatro meses, se cumplirán diez años desde que realicé mi primera inversión. Se trata de un pequeño estudio en el Casco Histórico de Zaragoza, que compré junto con mi hermano en el año 2003, con la finalidad de ponerlo en alquiler desde el primer día.

Ha estado casi siempre alquilado, con buena rentabilidad. No podemos quejarnos de la decisión que tomamos, puesto que prácticamente hemos recuperado lo invertido, pero en alguna ocasión me he preguntado qué habría ocurrido si ese dinero lo hubiera invertido en Bolsa. Por eso, recuperé tanto las escrituras como los contratos de alquiler para hacer cuentas con lápiz y papel. Soy consciente que no es posible comparar todas las inversiones en alquiler porque no todas tienen la misma rentabilidad (de hecho, en vivienda suele ser menor, y en locales sensiblemente mayor).

Para hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica, porque entiendo muy poco sobre Bolsa, y lo poco que se es que reparten dividendos y tampoco es un valor que esté sujeto a demasiadas variantes… y porque creo que si en 2003 hubiera elegido la bolsa, posiblemente hubiera ido en esa dirección.

Los datos sobre ingresos (y gastos) del inmueble son reales. La única apróximación son los gastos de comunidad, y la he hecho al alza por si me olvido de algun gasto.

Vamos por partes:

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN LADRILLO:

Compramos el estudio el 1 de abril de 2003. Pagamos 22.800 € por él. Se encontraba completamente para reformar, por lo que nos pusimos manos a la obra inmediatamente. Hicimos personalmente el desescombro y todos los trabajos de peón que pudimos, por lo que con unos gastos de en torno a 6.000 € lo acondicionamos (algunos dirán que es un coste muy bajo. Lo es, pero hay que tener en cuenta que nosotros hicimos la mayor parte del trabajo). Es un estudio que tiene una participacipación muy pequeña en el edificio, por lo que tanto los gastos como el IBI son bastante pequeños. En total, he calculado unos 2200 € durante todos estos años.

En resumen, me salen unos gastos totales de 31.200 €

Ahora vamos con los ingresos.

El primer contrato se firmó en Julio de 2003, y tan solo duró un año (julio 2004), con una renta de 240 €/mes (Total: 3120€),

El segundo se firmó en Septiembre de 2004, con una renta de 250 €/mes, y duró más de dos años (mayo 2007, total: 8250€).

El tercer contrato se firmó inmediatamente (Mayo 2007) con una renta de 280 €/mes, para año y medio (Septiembre de 2008, total: 4480 €)

El cuarto contrato duró otros dos años (de septiembre de 2008 a abril de 2010) con una renta de 300/mes y un total de 6000 €

El quinto contrato (que está todavía en vigor) tardo bastante en realizarse, y por ello fuimos bajando el alquiler hasta que encontramos inquilino. Se firmó en Septiembre de 2010, por una renta de 250 €/mes. Hasta Dic de 2012 se ha ingresado 7000 € por este contrato.

De este modo, y si tenemos en cuenta todos los contrato, y con alquileres, se ha recaudado un total de 28850 € (no llega a cubrir los gastos totales, que posiblemente se recuperen el próximo año).

Ahora llega la parte peliaguda. El valor del inmueble. No voy a hacer trampas. Se que cuando lo compré era un buen precio, y que lo podría haber vendido por tres o cuatro veces lo que costó en algún momento del año 2006/2007. Pero el caso es que estamos a finales de 2012, y el mercado es el que es. Por eso,  le calculo un precio de venta aproximado de unos 12.000 €.

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN BOLSA:

Como he dicho en un comienzo, a la hora de hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica. Es un valor que yo considero (y consideraba) estable dentro de la Bolsa y que periódicamente da dividendos. Aunque creo que hubiera elegido esta opción, también es posible que mi elección fuera otra relacionada con la tecnología (lo que podría dar un resultado completamente distinto). Algunos me han dicho que lo justo sería hacer la comparativa con el índice del IBEX35, pero eso supondría no tener en cuenta los posibles dividendos que pudieran otorgarse.

Por ello, he buscado el valor en bolsa de Telefónica a 1 de abril de 2003, que era de 8,74 €/acción. De eso resultan 3547 acciones. A partir de ahí han resultado los siguientes dividendos (según la propia web de Telefónica):

-En marzo de 2003 en una ampliacion de capital por la que daban una acción por cada cincuenta. Pasaría a tener 3617 acciones

-Julio 2003: 0,13 € x acción: 470,21 €

-Octubre 2003: 0,12 € x acción: 434,04 €

-Mayo 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Noviembre 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Mayo 2005: Se realiza otra ampliación de capital y se da una acción por cada 25. Pasaría a tener 3761 acciones.

-Noviembre 2005: 0,27 € x acción: 1015,47 €

-Mayo 2006: 0,25 € x acción: 940,25 €

-Noviembre 2006: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Mayo 2007: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Noviembre 2007: 0,35 € x acción: 1316,35 €

-Mayo 2008: 0,40 € x acción: 1504,40 €

-Noviembre 2008: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Noviembre 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2010: 0,65 € x acción: 2444,65  €

-Noviembre 2010: 0,65 € x acción: 2444.65 €

-Mayo 2011: 0,75 € x acción: 2820,75 €

-Noviembre 2011: 0,77€ x acción: 2895,97 €

-Mayo 2012: (no entiendo muy bien la operación que hace en esta ocasión Telefónica, por eso pongo el mínimo que es 0,53 € x acción: 1993,33 €)

Lo primero que me gustaría destacar de todo esto, es que me ha sorprendido mucho la cantidad que se ha repartido con los dividendos. Después de comprobar los documentos de reparto, he visto que son cantidades netas, de las que hay que retener cierta cantidad por retención fiscal. Por ello, y del total he hecho un cálculo rápido para minorarlo en torno a un 16% de media.

De ello me resulta una cantidad de ingresos totales de 24.747,65 

Finalmente, me queda comparar el valor en bolsa de las acciones. Aunque no invierto en bolsa, escucho muchas noticias sobre la situación bajista de la misma, con un índice del IBEX en bajada desde hace mucho. A día de hoy (3 de diciembre) la acción está a 10,05 €. Lo redondeo a 10 € y me da un total de 37610 € en precio de venta, con una posibilidad de liquidez mucho mayor que la de la venta de un inmueble.

RESUMEN:

Si sumamos los alquileres y el precio de venta del inmueble, nos saldría un total de 40850 € frente a los 62357,65 € del total que se obtendría a día de hoy con acciones de Telefónica. La verdad es que cuando comencé a echar cuentas, creía que la balanza se iba a inclinar a favor del inmueble, pero los cálculos sorprendentemente (por lo menos para mi) se han decantado por la bolsa. Como he dicho al comienzo, eso no quiere decir que todo el mundo  que invierta en bolsa saque más beneficios. No quiero sacar normas de un ejemplo tan concreto, pero que a mi me sirve para seguir aprendiendo.

Por cierto, a comienzos de 2012 Telefónica ha dejado de dar dividendos.

Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

El pasado viernes, tal y como nos tiene acostumbrados el actual gobierno, se han ido desgranando reformas en algunos de los elementos que conforman la realidad fiscal, laboral y legal españolas. En esta ocasión, y con la finalidad de reformar el actual mercado de arrendamientos urbanos, se han publicado una serie de medidas que vienen a intentar lograr que el número de viviendas que entren al alquiler sean mayores (es conocido por todos que en España, a diferencia del resto de paises europeos, el número de viviendas alquiladas es muy escaso).

Todas estas intenciones, de mejor o peor manera, se han visto reflejados en una serie de medidas que ahora paso a describir:

1.-Modificar el mínimo al que un arrendatario tiene derecho de 5 a 3 años: Hasta ahora, si un propietario decidía poner una vivienda en alquiler, y salvo algunas pequeñas excepciones, debía tener en cuenta que si el arrendatario cumplía sus obligaciones (básicamente pagar y cuidar la vivienda) tenía derecho a un mínimo de CINCO años. Conforme a la reforma propuesta, ese periodo disminuye a TRES años.

2.-Hasta ahora, era posible inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Yo personalmente no conozco ningún caso de inscripción y tan solo se me ocurre la posibilidad de que un contrato de renta antigua (con contratos con mucha duración en el tiempo) para justificar la inscripción en el registro de la propiedad. A partir de ahora, la inscripción sigue siendo posible, pero sus efectos no son los mismos. En los casos de venta a terceros de buena fe (es decir, que desconocieran la situación del alquiler) no estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento si éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.-Antes he comentado que el inquilino tiene derecho a un mínimo de tres años (antes eran cinco) siempre que se cumplan determinados requisitos, todo ello salvo una serie de excepciones. Pues bien estas excepciones eran contemplar en el contrato que el propietario o determinados allegados en primer grado pudieran necesitar la vivienda para su propia vivienda habitual. Esta situación se ha modificado y ya ni tan siquiera es necesario contemplarlo en el contrato: el propietario puede hacer valer su derecho preavisando con dos meses de antelación.

4.-El arrendatario, por su lado, tampoco está obligado al cumplimiento efectivo de la totalidad del contrato, y ahora se aclara (antes la ley no lo dejaba claro) que podía rescindir el contrato preavisando con un mes de antelación.

5.-Respecto a la renta, hasta ahora existía la obligación de actualizarla conforme al IPC anualmente. Ahora ya no, ahora es posible el pacto para actualizarlo de otras formas distintas, incluso es posible que no se actualice de ninguna manera.

6.-Aunque no se ha dejado suficientemente claro, parece ser que modificará la LAU para que se pueda renunciar al derecho de tanteo y retracto. Hasta ahora ese derecho del inquilino era irrenunciable.

7.-Aunque no se especifica muy bien cómo, parece que los tiempos para lograr el desahucio serán menores.

En resumen, estas son las principales modificaciones que se han anunciado, que en mi opinión lo que intentan es dar mayor seguridad al arrendador/casero quitándole determinados derechos al inquilino/arrendatario, lo que considero un completo error. Como comenzaba diciendo en el post, en España hay un número muy escaso de personas que hayan elegido el alquiler como opción para solucionar el porblema de la vivienda. Los motivos pueden ser muy variados, del tan conocido como erróneo “alquilar es tirar el dinero”, pasando por una enorme facilidad de acceso al crédito barato (no así los precios) o la pasada existencia de una burbuja inmobiliaria que provocó la sensanción de que al comprar una vivienda estabas abriendo un pequeño fondo de jubilación.

Ninguna de las premisas que acabo de exponer se mantienen en la actualidad, por lo que puede que ahora (o mejor dicho, desde hace unos cuantos años) la opción del alquiler comience a ser vista con mejores ojos por la ciudadanía, algunos por convicción, y otros por obligación ante la actual situación económica de España. El problema, es que muy pocas viviendas de las muchas que existen en España se encuentran en el mercado de alquiler. Por ello hay que convencer a los propietarios. Por ello se cree que dando más poder al propietario se pondrán muchas más viviendas en alquiler.

Como ya he adelantado antes, veo estos movimientos como un error: los propietarios, en lugar de más poder frente al inquilino, neesitan algo muy distinto. Necesitan seguridad frente al moroso, al estafador o al que va saltando de piso en piso mientras deja pufos en su camino. Yo os puedo decir que ese no es el perfil más común de los inquilinos, sino la excepción (una excepción que mete mucho miedo en el cuerpo a los propietarios) que erróneamente se ve como generalizada.

El propietario no necesita contratos de tres años (es muy raro el inquilino que dura este tiempo), tampoco le hace falta quitarle la opción de tanteo y retracto a su inquilino (ojalá todos los inquilinos pudieran comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero), puede que la opción de recuperar la vivienda para uso propio pueda ser más o menos necesario, pero esa opción ya existía en la ley. Y así con todas las reformas (ni siquiera hago mención a registrar los contratos en el Registro de la Propiedad, porque ¿quien va a pagar la inscripción de un contrato que no va a durar más de tres años?).

Los propietarios tan solo necesitan una cosa: SEGURIDAD y RAPIDEZ PROCESAL FRENTE AL MOROSO. Nunca ha hecho falta meterle caña al inquilino en general, sino focalizar las reformas en el incumplidor. Si se garantizaran los desahucios rápidos, si se permitiera relajar la Ley Orgánica de Protección de datos para hacer un listado de inquilinos con sentencia de desahucio. Si la justicia permitiera poner tacha al que no cumple y hace que los propietarios tengan miedo de poner sus pisos en alquiler, podríamos hablar de alquileres más seguros y generalizados.

Auguro que los propietarios actuales van a acoger estas medidas con los brazos abiertos, pero que a medio plazo no va a lograr ni rebajar precios de renta (algo que sí podría provocar la salida masiva al alquiler de los pisos de bancos/cajas), ni a lograr mucha mayor seguridad a los propietarios. Y es una oportunidad perdida.

Modificación de la LEC y lo importante del domicilio para notificaciones

Esta mañana, gracias a un tweet de un abogado he llegado a la última (por el moment) modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El abogado que daba la noticia, criticaba la nueva regulación, puesto que supone una rapidez nunca antes vista a la hora de desahuciar un inquilino moroso.

El artículo modificado es el 440 de la LEC, y en ella lo que viene a decir es que se permite la solicitud de desahucio por impago por medio del procedimiento monitorio, mucho más veloz que el verbal (usado mayoritariamente). En concreto nos dice la nueva redacción del artículo:  “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas (…) el Secretario Judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor -arrendador- (…)”

En general, lo que viene a decir es que el desahucio ya se emplaza a los diez días posteriores a la vista, lo que puede suponer disminuir los plazos a menos de un mes, SIEMPRE Y CUANDO NO HAYA OPOSICIÓN DEL DEMANDADO. Esto es muy importante aclararlo, puesto que siempre y cuando el arrendatario/inquilino no esté de acuerdo en que él debe (y tenga algo que lo demuestre) esas cantidades, y presente oposición por algún motivo legal del que disponga, deberemos dilucidar el tema en un juicio verbal.

Por ello, y pensando en la posible oposición, me vino a la mente lo importante que es un dimicilio para las notificaciones. En los casos de vivienda está claro que coincidirá el propio inmueble con el dispuesto para las notificaciones, pero no es así en los casos de alquileres de locales de negocio. En muchas ocasiones, los locales son alquilados por sociedades creadas ad hoc para ese negocio en sí, poniendo el domicilio del propio local como dirección para las notificaciones entre ambas partes. En ocasiones, incluso se dispone una oficina externa para ello.

Y ahí es donde veo peligros, a la hora de recibir notificaciones, no siempre tenemos un buzón destinado para ello en el local, y las cartas o notificaciones se suelen perder o no tienen un sitio preparado para ello. Si a esto le añadimos que los negocios en algunas ocasiones tienen horarios que coinciden con los fines de semana (por ejemplo, algunos negocios de hostelería). Tambien hay que tener en cuenta que los contratos de local, no tienen la misma duración que los de vivienda, y los datos de notificacion que se firman en un comienzo pueden modificarse con el tiempo.

Por ello, recomiendo que se tenga muy en cuenta dónde se reciben las notificaciones y estar pendiente de ello, porque los plazos corren y podemos vernos sin la posibilidad de defensa por no haber recibido las notificaciones o tener un domicilio erróneo para ello.

Cuando una mejora es un paso atrás

Hace unas semanas, nuestro Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos avisaba del próximo cambio del sistema de consignación de fianzas para contratos de alquiler en Aragón.

Hasta ahora, uno debía acudir a las oficinas que hay en la Plaza San Pedro Nolasco, hacer fila durante más o menos tiempo (el truco era ir a primera hora), y sellar el contrato para luego ingresar la fianza. No era un mal sistema, tan solo había que evitar acudir a partir de las 11:00 puesto que entonces era un trabajo imposible. De hecho, cuando nosotros firmabamos un contrato de arrendamiento, la consigna siempre ha sido “A partir de mañana, lo puede venir a buscar”.

Ahora, las oficinas se encuentran en el Paseo Pamplona nº12 (entre la Puerta del Carmen y la Plaza Paraiso) y es necesario pedir cita previa, bien por internet, bien mediante un tlf 900 (900111999) donde le facilitan un día y una hora para acudir con los contratos y la fianza.

Como varios de nuestros clientes tienen acuerdo especial con la DGA, hasta ahora no nos ha sido necesario pedir cita previa (para algo se firman los acuerdos, digo yo), pero este pasado martes, tuvimos un nuevo contrato de alquiler -esta vez de un particular-. Tras disponernos a pedir cita previa, nos damos cuenta que la actual semana ya se encuentra ocupada, y debemos buscar en la semana posterior para poder sellar y depositar la fianza.

Esto, que puede parecer una queja gratuita, no lo es tanto, puesto que para el alta de suministros es completamente necesario adjuntar el contrato de arrendamiento, y si debemos sumar la demora de las propias compañías a la hora de realizar las altas a la que ahora nos impone el servicio de fianzas de la DGA, nos ponemos en más o menos dos semanas.

Espero que quien deba hacerlo se ponga las pilas, si es eso posible, puesto que no hay nada peor que una mejora que al final empeora las cosas.

Enlace:

Web donde solicitar cita previa

Alquileres: Gestión de impagos

No descubro nada a nadie si comienzo el post hablando de los problemas de cobro que existen actualmente en España. Estos problemas de cobro, son generalizados y aplicables a todo tipo de relaciones,… entre las que se encuentra el pago de alquileres.

La respuesta rápida y fácil, a la hora de gestionar un impago de una mensualidad sería decir que se ponga en contacto con el abogado/procurador y realice una reclamación de las cantidades y/o pida el desahucio cuanto antes. Pero no siempre es la decisión más acertada; en la actualidad es posible que un local comercial esté pasando por una mala racha y se haya visto obligado a devolver el recibo de alquiler, o que un inquilino esté reclamando a la empresa el finiquito que le corresponde.

Por eso, y porque no siempre es posible mantener la morosidad a cero, es necesario poner unos límites a esta situación, para evitar que nos veamos en situaciones en las que nos arrependimos de no haber actuado antes. Os voy a explicar qué criterios hemos seguido en nuestra oficina, por si a alguien le pudiera interesar:

1.-Lo primero, y más esencial, es realizar una contabilidad mensual de los alquileres. Es necesario saber si el inquilino ha pagado o no todos y cada uno de los meses. Si el arrendador le pasa el cobro por cuenta, la carta del banco notificando la devolución del mismo es un aviso muy claro. Si es el inquilino quien debe pagar, será necesario comprobar la Cuenta bancaria a partir del día 5-7 del mes para ver si ya ha pagado.

2.-Si no ha pagado, hay que notificar DESDE EL PRIMER MES dicha situación al inquilino. Que éste sea consciente que estamos encima de la situación, ya sea por necesidad económica o por pura gestión de nuestras inversiones.

3.- Bien, ahora ya sabemos que tenemos un mes de deuda. Hasta cuando podemos mantener este situación? Nosotros tenemos un límite no escrito que se define en TRES MENSUALIDADES de deuda y SEIS MESES con deuda. Esto quiere decir que nunca se acepta más de tres mensualidades impagadas, sin iniciar el procedimiento judicial, ni mantener dicha situación -con una o dos mensualidades sin pagar- durante más de seis meses (es decir, que siga pagando, pero las que dejó sin pagar no las recupera).

Por qué estos límites? Pues porque creemos que una persona que debe más de dos meses (es decir tres) ha llegado a una situación donde es muy complicado que salga, aunque realmente lo intente, y lo que único que estamos aceptando es alargar una situación que a la larga perjudica al arrendador. Por qué Seis meses? porque los ciclos económicos, con sus altibajos, suelen tener pequeñas entradas extraordinarias (ya sea a nivel de paga extra, o como ingresos extraordinarios por picos de trabajo debidos a fiesta o turistas) cada seis meses. Si vemos que pasado ese plazo, la deuda no disminuye, hay que tomar cartas en el asunto.

Luego, tenemos algunas situaciones en las que los impagos esconden negociaciones de la renta para forzar la situación a su favor. Pero de eso, ya hablaré otro día.

Existe cultura de alquiler en España?

Desde un tiempo a esta parte, me he interesado por un proyecto que está destinado principalmente al mercado del alquiler en España. Es bastante ambicioso, y de hecho me está suponiendo ciertos quebraderos de cabeza a la hora de saber qué es lo que queremos hacer.

La cuestión es que durante las discusiones que he tenido sobre el tema, hay una pregunta que no he logrado responderme, y cuya respuesta puede suponer que el resultado del proyecto cambie. La pregunta en cuestión es “¿Existe cultura de alquiler en España?”, y sabiendo que la respuesta posiblemente sea negativa: “¿Existirá en un futuro próximo?”.

No hay que ser muy inteligente para darse cuenta de que la sociedad española, mayoritariamente, siempre ha pensado en la compra como principal solución al problema de vivienda, siendo la opción de alquilar un tema minoritario (en algunas ocasiones he leido las estadísticas, y no tiene ni punto de comparación con el resto de paises europeos). Los motivos, además de sociales (se ha afirmado hasta la saciedad que “alquilar es tirar el dinero”) pueden encontrarse en unos precios de alquiler ciertamente elevados, en comparación con la mensualidad que puede suponer una hipoteca (muchos alquileres han sido calculados en base a esa cantidad).

Ha tenido que llegar la crisis hipotecaria, los tipos de interés altos y el aumento de las listas del Inem para que nos demos cuenta que alquilar el dinero puede salir muy caro también, y que alquilar un piso no es tan mala idea. Muchos de los que no pueden (o no quieren) comprar un piso, hoy en día han optado por alquilarlo en condiciones mucho mejores a las que se daban anteriormente. El mercado del alquiler, que ha engullido millones de viviendas que no logran venderse, ha aumentado su oferta. La demanda, por su lado, también se ha visto aumentada (en menor grado, pero al fin aumentada), y ha podido ver con cierta alegría que los precios han bajado poco a poco.

Además de eso, el gobierno ha ido dando pasos que avanzan hacia posturas más favorables al mercado del alquiler. Por un lado, se han legislado las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversion Inmobiliaria, las conocidas como REIT) que permitirán a las entidades bancarias (porque no nos engañemos, ese será su destino inicial) crear sociedades de inversión donde poder dar salida a todos los inmuebles que están acaparando desde el inicio de la crisis inmobiliaria. Por otra parte, se ha modificado (un poco) la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, junto con alguna medida procesal que promete un desahucio mucho más rápido para los casos de impago indiscutible. Luego veremos como responden los juzgados.

Ante estas premisas, me vuelvo a plantear otra vez la pregunta sobre la existencia de cultura de alquiler en España,… y aunque sigo pensando que no nos encontramos con un mercado que favorezca el alquiler frente a la compra, si creo que los ratios anteriores de compra/alquiler no volverán a ser iguales. Posiblemente estemos al comienzo de un camino donde la gente comience a optar por ambas posibilidades con menos perjuicios sociales.

No obstante, y volviendo al proyecto que comentaba al principio, sigo creyendo que es una buena idea, y tan solo por eso merece ser realizada.

Arrendamientos (XIX): Guia del buen arrendador

Hay que ser justos. Siempre nos estamos fijando en el comportamiento de los inquilinos, cuando el de algunos caseros/arrendadores deja bastante que desear. Y la verdad es que ese es uno de los mayores errores que puede cometer un arrendador: Envenenar la relación entre ambas partes supone entrar en una rutina que a la larga puede hacer perder tiempo y dinero, además de muchas preocupaciones gratuitas.

Por eso, he creido oportuno establecer una serie de puntos o recomendaciones, que deben tener en cuenta los arrendadores. Pero vamos, que cada uno haga lo que quiera:

1.- Si lo que queremos es que el inquilino cuide el inmueble, el arrendador debe predicar con el ejemplo: Si existe cualquier tipo de avería de un elemento de la vivienda, hay que arreglarla cuanto antes. La sensación de dejadez en un alquiler, parece dar carta blanca al inquilino, que puede llegar a pensar “Total, al casero no le importa mucho” al ver que después de notificar la necesidad de un arreglo, éste no hace nada o intenta echarle el muerto a otro.

2.- Es necesario hacer un seguimiento del pago mes a mes: Pueden ocurrir multitud de cuestiones que perjudican la relación entre las partes: retrasos de un mes que al final se hacen costumbre, impagos de meses sueltos, impagos continuados que al final son irresolubles… En la oficina tenemos un límite que rara vez hemos superado, y es el de los tres meses. Si una persona deja impagados más de tres recibos de alquiler, posiblemente no sea capaz de remontar de dicha situación, por lo que una vez que llegamos al segundo recibo hay que empezar a moverse (buscar una salida pactando con el inquilino, comenzar el procedimiento de desahucio…).

3.- Buscar complicidad con vecinos y/o Administrador: Normalmente, el arrendador no es a su vez vecino, lo que supone que muchas de las cuestiones diarias, no llegan a oidos del mismo. Por eso, siempre es recomendable (si es eso posible) buscar cierta complicidad en las personas que tratarán más directamente a los inquilinos (vecinos o similar). Hay que asegurarse de que tienen nuestros datos, por si fuera necesario que nos llamaran para alguna urgencia.

4.- Si has tenido suerte con el inquilino, cuidalo: No siempre se acierta con el inquilino, por eso, cuando uno da con alguien que merece la pena, es recomendable tratarlo bien y darle ciertas prerrogativas que no se le darían a otra persona. Si uno mantiene bien la vivienda durante la duración del contrato, negocia ciertas mejoras o incluso pacta una rebaja del alquiler (o no lo actualiza si el IPC es positivo).

En resumen, estos cuatro puntos serían los más importantes a la hora de cuidar un contrato de alquiler. Si alguien tiene más, tiene los comentarios para ello.