Comparativa: ¿Ladrillo o Matildes?

Dentro de cuatro meses, se cumplirán diez años desde que realicé mi primera inversión. Se trata de un pequeño estudio en el Casco Histórico de Zaragoza, que compré junto con mi hermano en el año 2003, con la finalidad de ponerlo en alquiler desde el primer día.

Ha estado casi siempre alquilado, con buena rentabilidad. No podemos quejarnos de la decisión que tomamos, puesto que prácticamente hemos recuperado lo invertido, pero en alguna ocasión me he preguntado qué habría ocurrido si ese dinero lo hubiera invertido en Bolsa. Por eso, recuperé tanto las escrituras como los contratos de alquiler para hacer cuentas con lápiz y papel. Soy consciente que no es posible comparar todas las inversiones en alquiler porque no todas tienen la misma rentabilidad (de hecho, en vivienda suele ser menor, y en locales sensiblemente mayor).

Para hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica, porque entiendo muy poco sobre Bolsa, y lo poco que se es que reparten dividendos y tampoco es un valor que esté sujeto a demasiadas variantes… y porque creo que si en 2003 hubiera elegido la bolsa, posiblemente hubiera ido en esa dirección.

Los datos sobre ingresos (y gastos) del inmueble son reales. La única apróximación son los gastos de comunidad, y la he hecho al alza por si me olvido de algun gasto.

Vamos por partes:

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN LADRILLO:

Compramos el estudio el 1 de abril de 2003. Pagamos 22.800 € por él. Se encontraba completamente para reformar, por lo que nos pusimos manos a la obra inmediatamente. Hicimos personalmente el desescombro y todos los trabajos de peón que pudimos, por lo que con unos gastos de en torno a 6.000 € lo acondicionamos (algunos dirán que es un coste muy bajo. Lo es, pero hay que tener en cuenta que nosotros hicimos la mayor parte del trabajo). Es un estudio que tiene una participacipación muy pequeña en el edificio, por lo que tanto los gastos como el IBI son bastante pequeños. En total, he calculado unos 2200 € durante todos estos años.

En resumen, me salen unos gastos totales de 31.200 €

Ahora vamos con los ingresos.

El primer contrato se firmó en Julio de 2003, y tan solo duró un año (julio 2004), con una renta de 240 €/mes (Total: 3120€),

El segundo se firmó en Septiembre de 2004, con una renta de 250 €/mes, y duró más de dos años (mayo 2007, total: 8250€).

El tercer contrato se firmó inmediatamente (Mayo 2007) con una renta de 280 €/mes, para año y medio (Septiembre de 2008, total: 4480 €)

El cuarto contrato duró otros dos años (de septiembre de 2008 a abril de 2010) con una renta de 300/mes y un total de 6000 €

El quinto contrato (que está todavía en vigor) tardo bastante en realizarse, y por ello fuimos bajando el alquiler hasta que encontramos inquilino. Se firmó en Septiembre de 2010, por una renta de 250 €/mes. Hasta Dic de 2012 se ha ingresado 7000 € por este contrato.

De este modo, y si tenemos en cuenta todos los contrato, y con alquileres, se ha recaudado un total de 28850 € (no llega a cubrir los gastos totales, que posiblemente se recuperen el próximo año).

Ahora llega la parte peliaguda. El valor del inmueble. No voy a hacer trampas. Se que cuando lo compré era un buen precio, y que lo podría haber vendido por tres o cuatro veces lo que costó en algún momento del año 2006/2007. Pero el caso es que estamos a finales de 2012, y el mercado es el que es. Por eso,  le calculo un precio de venta aproximado de unos 12.000 €.

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN BOLSA:

Como he dicho en un comienzo, a la hora de hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica. Es un valor que yo considero (y consideraba) estable dentro de la Bolsa y que periódicamente da dividendos. Aunque creo que hubiera elegido esta opción, también es posible que mi elección fuera otra relacionada con la tecnología (lo que podría dar un resultado completamente distinto). Algunos me han dicho que lo justo sería hacer la comparativa con el índice del IBEX35, pero eso supondría no tener en cuenta los posibles dividendos que pudieran otorgarse.

Por ello, he buscado el valor en bolsa de Telefónica a 1 de abril de 2003, que era de 8,74 €/acción. De eso resultan 3547 acciones. A partir de ahí han resultado los siguientes dividendos (según la propia web de Telefónica):

-En marzo de 2003 en una ampliacion de capital por la que daban una acción por cada cincuenta. Pasaría a tener 3617 acciones

-Julio 2003: 0,13 € x acción: 470,21 €

-Octubre 2003: 0,12 € x acción: 434,04 €

-Mayo 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Noviembre 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Mayo 2005: Se realiza otra ampliación de capital y se da una acción por cada 25. Pasaría a tener 3761 acciones.

-Noviembre 2005: 0,27 € x acción: 1015,47 €

-Mayo 2006: 0,25 € x acción: 940,25 €

-Noviembre 2006: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Mayo 2007: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Noviembre 2007: 0,35 € x acción: 1316,35 €

-Mayo 2008: 0,40 € x acción: 1504,40 €

-Noviembre 2008: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Noviembre 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2010: 0,65 € x acción: 2444,65  €

-Noviembre 2010: 0,65 € x acción: 2444.65 €

-Mayo 2011: 0,75 € x acción: 2820,75 €

-Noviembre 2011: 0,77€ x acción: 2895,97 €

-Mayo 2012: (no entiendo muy bien la operación que hace en esta ocasión Telefónica, por eso pongo el mínimo que es 0,53 € x acción: 1993,33 €)

Lo primero que me gustaría destacar de todo esto, es que me ha sorprendido mucho la cantidad que se ha repartido con los dividendos. Después de comprobar los documentos de reparto, he visto que son cantidades netas, de las que hay que retener cierta cantidad por retención fiscal. Por ello, y del total he hecho un cálculo rápido para minorarlo en torno a un 16% de media.

De ello me resulta una cantidad de ingresos totales de 24.747,65 

Finalmente, me queda comparar el valor en bolsa de las acciones. Aunque no invierto en bolsa, escucho muchas noticias sobre la situación bajista de la misma, con un índice del IBEX en bajada desde hace mucho. A día de hoy (3 de diciembre) la acción está a 10,05 €. Lo redondeo a 10 € y me da un total de 37610 € en precio de venta, con una posibilidad de liquidez mucho mayor que la de la venta de un inmueble.

RESUMEN:

Si sumamos los alquileres y el precio de venta del inmueble, nos saldría un total de 40850 € frente a los 62357,65 € del total que se obtendría a día de hoy con acciones de Telefónica. La verdad es que cuando comencé a echar cuentas, creía que la balanza se iba a inclinar a favor del inmueble, pero los cálculos sorprendentemente (por lo menos para mi) se han decantado por la bolsa. Como he dicho al comienzo, eso no quiere decir que todo el mundo  que invierta en bolsa saque más beneficios. No quiero sacar normas de un ejemplo tan concreto, pero que a mi me sirve para seguir aprendiendo.

Por cierto, a comienzos de 2012 Telefónica ha dejado de dar dividendos.

One thought on “Comparativa: ¿Ladrillo o Matildes?

  1. El sistema favorece la inversion financiera, ya que es donde invierten los Ricos realmente para proteger su capital de posibles expropiaciones y ect… La liquidez es clave para conservar un buen capital, pero en la vida no hay nada seguro… Gracias por compatir tu experiencia y tener el valor de compatirla al mundo, ya que pocos se atreven hacer tan claras cuentas… Animo y suerte desde Rusia

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