Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

El pasado viernes, tal y como nos tiene acostumbrados el actual gobierno, se han ido desgranando reformas en algunos de los elementos que conforman la realidad fiscal, laboral y legal españolas. En esta ocasión, y con la finalidad de reformar el actual mercado de arrendamientos urbanos, se han publicado una serie de medidas que vienen a intentar lograr que el número de viviendas que entren al alquiler sean mayores (es conocido por todos que en España, a diferencia del resto de paises europeos, el número de viviendas alquiladas es muy escaso).

Todas estas intenciones, de mejor o peor manera, se han visto reflejados en una serie de medidas que ahora paso a describir:

1.-Modificar el mínimo al que un arrendatario tiene derecho de 5 a 3 años: Hasta ahora, si un propietario decidía poner una vivienda en alquiler, y salvo algunas pequeñas excepciones, debía tener en cuenta que si el arrendatario cumplía sus obligaciones (básicamente pagar y cuidar la vivienda) tenía derecho a un mínimo de CINCO años. Conforme a la reforma propuesta, ese periodo disminuye a TRES años.

2.-Hasta ahora, era posible inscribir los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Yo personalmente no conozco ningún caso de inscripción y tan solo se me ocurre la posibilidad de que un contrato de renta antigua (con contratos con mucha duración en el tiempo) para justificar la inscripción en el registro de la propiedad. A partir de ahora, la inscripción sigue siendo posible, pero sus efectos no son los mismos. En los casos de venta a terceros de buena fe (es decir, que desconocieran la situación del alquiler) no estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento si éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.-Antes he comentado que el inquilino tiene derecho a un mínimo de tres años (antes eran cinco) siempre que se cumplan determinados requisitos, todo ello salvo una serie de excepciones. Pues bien estas excepciones eran contemplar en el contrato que el propietario o determinados allegados en primer grado pudieran necesitar la vivienda para su propia vivienda habitual. Esta situación se ha modificado y ya ni tan siquiera es necesario contemplarlo en el contrato: el propietario puede hacer valer su derecho preavisando con dos meses de antelación.

4.-El arrendatario, por su lado, tampoco está obligado al cumplimiento efectivo de la totalidad del contrato, y ahora se aclara (antes la ley no lo dejaba claro) que podía rescindir el contrato preavisando con un mes de antelación.

5.-Respecto a la renta, hasta ahora existía la obligación de actualizarla conforme al IPC anualmente. Ahora ya no, ahora es posible el pacto para actualizarlo de otras formas distintas, incluso es posible que no se actualice de ninguna manera.

6.-Aunque no se ha dejado suficientemente claro, parece ser que modificará la LAU para que se pueda renunciar al derecho de tanteo y retracto. Hasta ahora ese derecho del inquilino era irrenunciable.

7.-Aunque no se especifica muy bien cómo, parece que los tiempos para lograr el desahucio serán menores.

En resumen, estas son las principales modificaciones que se han anunciado, que en mi opinión lo que intentan es dar mayor seguridad al arrendador/casero quitándole determinados derechos al inquilino/arrendatario, lo que considero un completo error. Como comenzaba diciendo en el post, en España hay un número muy escaso de personas que hayan elegido el alquiler como opción para solucionar el porblema de la vivienda. Los motivos pueden ser muy variados, del tan conocido como erróneo “alquilar es tirar el dinero”, pasando por una enorme facilidad de acceso al crédito barato (no así los precios) o la pasada existencia de una burbuja inmobiliaria que provocó la sensanción de que al comprar una vivienda estabas abriendo un pequeño fondo de jubilación.

Ninguna de las premisas que acabo de exponer se mantienen en la actualidad, por lo que puede que ahora (o mejor dicho, desde hace unos cuantos años) la opción del alquiler comience a ser vista con mejores ojos por la ciudadanía, algunos por convicción, y otros por obligación ante la actual situación económica de España. El problema, es que muy pocas viviendas de las muchas que existen en España se encuentran en el mercado de alquiler. Por ello hay que convencer a los propietarios. Por ello se cree que dando más poder al propietario se pondrán muchas más viviendas en alquiler.

Como ya he adelantado antes, veo estos movimientos como un error: los propietarios, en lugar de más poder frente al inquilino, neesitan algo muy distinto. Necesitan seguridad frente al moroso, al estafador o al que va saltando de piso en piso mientras deja pufos en su camino. Yo os puedo decir que ese no es el perfil más común de los inquilinos, sino la excepción (una excepción que mete mucho miedo en el cuerpo a los propietarios) que erróneamente se ve como generalizada.

El propietario no necesita contratos de tres años (es muy raro el inquilino que dura este tiempo), tampoco le hace falta quitarle la opción de tanteo y retracto a su inquilino (ojalá todos los inquilinos pudieran comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero), puede que la opción de recuperar la vivienda para uso propio pueda ser más o menos necesario, pero esa opción ya existía en la ley. Y así con todas las reformas (ni siquiera hago mención a registrar los contratos en el Registro de la Propiedad, porque ¿quien va a pagar la inscripción de un contrato que no va a durar más de tres años?).

Los propietarios tan solo necesitan una cosa: SEGURIDAD y RAPIDEZ PROCESAL FRENTE AL MOROSO. Nunca ha hecho falta meterle caña al inquilino en general, sino focalizar las reformas en el incumplidor. Si se garantizaran los desahucios rápidos, si se permitiera relajar la Ley Orgánica de Protección de datos para hacer un listado de inquilinos con sentencia de desahucio. Si la justicia permitiera poner tacha al que no cumple y hace que los propietarios tengan miedo de poner sus pisos en alquiler, podríamos hablar de alquileres más seguros y generalizados.

Auguro que los propietarios actuales van a acoger estas medidas con los brazos abiertos, pero que a medio plazo no va a lograr ni rebajar precios de renta (algo que sí podría provocar la salida masiva al alquiler de los pisos de bancos/cajas), ni a lograr mucha mayor seguridad a los propietarios. Y es una oportunidad perdida.

2 thoughts on “Reformas en el mercado de arrendamientos urbanos

  1. Pingback: España mete miedo – José Luis Ruiz Bartolomé

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