Arrendamientos (XX): Tanteo y retracto

Este es uno de los conceptos de los que casi todo el mundo ha oido hablar, pero que muy poca gente sabría definir con precisión. El derecho a tanteo/retracto de una persona, supone el derecho preferente de adquisición frente a terceros en igualdad de condiciones, y en el caso de los arrendamientos, el inquilino puede tener derecho a ello.
Todo este tema se regula en un sólo artículo de la LAU, el Art. 25 que se titula “Derecho de adquisición preferente”, con ocho puntos que nos acercan a una regulación más o menos completa de la situación. Aunque el Art. 25 se refiere a los alquileres destinados a vivienda, en el Art. 31 LAU (que regula los contratos distintos de los de vivienda) nos remite por completo al primer artículo, por lo que la explicación sirve para ambos casos.

Esencialmente, los derechos de tanteo y retracto suponen un derecho preferente en la compra del piso/local/garaje/trastero… que uno tiene alquilado. El inquilino, tan solo por el hecho de serlo tiene más derecho que otras personas para comprar. La justificación sería la protección de los derechos económicos del inquilino que está pagando un dinero por el uso de un inmueble, y podría estar interesado en la compra y así lograr el acceso completo y definitivo al mismo. Si este derecho se ejercita antes de la venta a otro, se le llama Tanteo, y si es depués, estamos ante un retracto.

Como toda buena norma, ésta tiene sus excepciones, puesto que no siempre se tiene derecho a tanteo/retracto por parte del inquilino, y hay ocasiones en las que hay personas con más derecho que el inquilino a la hora de comprar el inmueble alquilado:

NO EXISTE DERECHO DE TANTEO/ RETRACTO CUANDO…

…No se vende tan solo un piso/local, sino el edificio entero. No entiendo muy bien la justificación de esta excepción, si no es la de proteger a los grandes propietarios de inmuebles, que en el momento de heredar o vender, tratan de mantener intacta la gestión de los edificios. Este tipo de protecciones, no obstante, en mi opinión no debería existir, puesto que malogran un derecho del inquilino frente a un propietario que -simplemente- tiene un edificio entero en lugar de un solo inmueble.

EXISTE UN DERECHO PREFERENTE AL DE TANTEO/RETRACTO CUANDO…

…Se vende una parte del inmueble a otro condueño del inmueble. Es decir, que si un inmueble es propiedad de varios y uno de ellos decide vender al resto de propietarios su parte, el inquilino no tiene derecho preferente conforme a la LAU. Esto no quiere decir que el inquilino no tiene derecho de tanteo/retracto sino que su derecho es posterior al del resto de copropietarios.

…Existe un derecho de tanteo/retracto convencional ya inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Es decir, que si yo decido que mi hijo/mujer/hermano tendrá un derecho preferente de compra de un inmueble mio, y lo inscribo en el Registro de la Propiedad, el posterior inquilino tendrá un derecho menos preferente al que yo decidí anteriormente.

CÓMO FUNCIONA EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

Pongámonos en situación, yo soy un inquilino con intención y capacidad de comprar el inmueble que tengo alquilado. Si el propietario decide venderlo, podemos encontrarnos dos situaciones, que me lo ofrezca primero a mi o que no me diga nada.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo acepto las condiciones (precio, forma de pago…) termina el problema para las dos partes, se va al Notario y aquí paz y después gloria. Tengo 30 días naturales para ejercer mi derecho de tanteo (imagínate que el casero no quiere vendermelo a mi), y el ofrecimiento tiene validez de 180 días naturales.

Si me lo ofrece primero a mi, y yo no estoy de acuerdo con las condiciones (no me interesa el precio, o hay alguna condición de la venta que no me parece correcta), el casero queda liberado de tu derecho de tanteo (previa a la venta a otra persona). Si os soy sincero, en mi vida he conocido muy pocos casos de ejercicio del derecho de tanteo puesto que el precio que suelen pedir los caseros suele coincidir con el de un piso libre de inquilinos, cuando en estos casos suele ser ligeramente inferior.

Eso me supone perder mi derecho de compra preferente? No, tan solo el de tanteo y nos queda el derecho de retracto, aunque con una pega que veremos adelante. De momento vamos a seguir adelante con el mismo ejemplo.

Hemos quedado que el casero me ha ofrecido comprar el inmueble y yo no he estado de acuerdo. A partir de ahí, puede ser que el casero comience a ofrecerlo a otras personas o también puede ser que ya tuviera un comprador y tan solo estuviera cumpliendo el trámite de ofrecértelo antes de firmar la venta. En cualquiera de los casos, podríamos cambiar de opinión respecto a la compra o las condiciones finales de la venta podrían cambiar hasta una situación que nos interesa. Ahí aparece nuestro Derecho de Retracto.

He dicho antes que ejercitar este derecho tiene una pega, puesto que ejercitarlo supone que ya se ha firmado una venta con otra persona, y vamos a tener que echarla atrás. Eso no sale gratis y si realmente queremos ejercitar el retracto, deberemos asumir los costes que haya pagado ese primer comprador (Por ejemplo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Honorarios de una Inmobiliaria, Tasaciones, Costes del Notario…). Ese aumento en el precio puede acercarse a un 10% del precio de venta, pero hay que entender que el comprador no puede asumir esos costes.

Finalmente, hay otra posibilidad (que suele ser frecuente en casos de herencias o similar). Puede ser que el casero venda el inmueble, sin haberme avisado antes y sin decirme nada, y que me entere después de la venta al notificármelo el comprador. Tenemos un derecho de retracto (30 días) que podremos ejercitarlo tal y como he explicado antes.

El derecho de retracto es irrenunciable para contratos de vivienda de menos de cinco años, pero en el resto de contratos (Vivienda con plazo de más de cinco años, o cualquier otro alquiler) sí puede renunciarse en el contrato o posteriormente.

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