SOCIMI, qué son y para qué sirven

SOCIMIHace unos pocos días, se ha aprobado una nuevo tipo de Sociedad Anónima, cuyo fin principal es la gestión y oferta de bienes inmuebles en régimen de alquiler, todo ello dentro de un mercado regulado. Se trata de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).

Los principales puntos que caracterizan este tipo de sociedades es que al menos tienen que dedicar el 80% de su activo a inmuebles destinados al alquiler, con un tipo de tributación especial (un 18% en Sociedades) . Deben tener un capital social de al menos 15 millones de euros y sus acciones deben de cumplir los requisitos de otras sociedades cotizadas.

En otros paises, ya existe esta figura (normalmente denominadas REITS) y son sociedades destindadas a la gestión y comercialización de inmuebles en alquiler. Se piensa, que el escaso mercado de alquiler español puede llegar a profesionalizarse con el desarrollo de este tipo de sociedades, como de hecho ocurre en el resto de paises, no obstante puede que el momento en el que se aprueban las SOCIMI suponga una salida a muchos de los inmuebles que las entidades bancarias tienen en la actualidad.

Lo primero de todo: Es llamativa la necesidad de, al menos, un capital social de 15 millones de euros,… pero, cuanto valen los inmuebles en la actualidad? Tenemos una serie de activos inmobiliarios cuya última tasación se basa en adjudicaciones o daciones en pago que han impuesto valores superiores a los de mercado (es decir, que los bancos han tenido que quedarselos por un valor superior al de mercado) y ahora no pueden venderlos. Según dice la ley, serán las sociedades hipotecarias que designe el Registrador Mercantil (sociedades previstas para el mercado hipotecario), es decir, las mismas que han estado trabajando para que la burbuja inmobiliaria funcionara y que ahora van a hacer tasaciones de dudoso rigor. Eso va a suponer que los bancos, nerviosos por tener que sacar pérdidas en sus balances, ahora puedan “endosar “ estos inmuebles a este tipo de sociedades con un valor donde no haya constancia de dichas pérdidas económicas. Posteriormente, es de suponer que ese inmueble se ofertará en alquiler (con resultados o sin ellos) y ofrecerá un cierto rendimiento económico.

El problema que veo, aparte de todo lo que estoy explicando, no es ese. El problema es que de aquí a unos cuantos meses, dichas entidades bancarias comenzarán a ofrecer acciones de las SOCIMI al público en general, con cálculos de valores -como mínimo discutibles- que seguramente ofreceran enormes rentabilidades, con una seguridad que, en mi opinión, no refleja la realidad.

La realidad, desde mi punto de vista, es que estas entidades bancarias que ahora están ofreciendo sus activos inmobiliarios, han creado departamentos destinados a ello, pero no han incorporado a ellos ningún personal especializado, sino puros y duros comerciales. Después de tratar con ellos por distintos motivos, me he ido dando cuenta de la enorme incapacidad de estos departamentos creados “ad hoc” para esta situación,… y que posiblemente serán algo similar en lo que se refiere a las SOCIMI. La gestión de capitales inmobiliarios en alquiler suponen un trabajo lo suficientemente especializado como para necesitar trabajadores que conozcan el percal (Administradores de Fincas, APIs o similar)… algo, que visto lo visto, no va a ocurrir.

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