Arrendamiento de vivienda ante la ejecución hipotecaria

desahucio

Os pongo un artículo que me ha llegado, y creo que es interesante para una persona que quiera alquilar una vivienda:

Cuando se ejecuta una hipoteca, los intereses en juego transcienden de los del propietario y el banco prestamista, que suscribieron el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pudiendo alcanzar a terceros como el arrendatario de la vivienda. El autor analiza qué ocurre con el arrendatario cuando se ejecuta un inmueble por él ocupado.
El número de ejecuciones hipotecarias se está incrementando progresivamente hasta tal punto que, según datos del Consejo General del Poder Judicial, en el 2008 se han ejecutado tantas hipotecas como en la suma de los tres años anteriores. La previsión para los próximos años es peor, triplicándose el número de ejecuciones en el 2010 con respecto al 2008, e incluso dramática, ya que estas ejecuciones recaen sobre un objeto digno de protección social: la vivienda. En estas ejecuciones, los intereses en juego trascienden los del propietario y el banco prestamista, que suscribieron el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pudiendo alcanzar a terceros como el arrendatario de la vivienda. A continuación, analizamos la posición de ésta último ante la ejecución hipotecaria.
Respecto de los arrendamientos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en líneas generales la jurisprudencia y la doctrina mayoritarias coincidían en que la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.
En los arrendamientos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995, mediante la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el legislador ha contribuido a las políticas sociales destinadas a hacer efectivo el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución Española, manteniendo la protección del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria únicamente durante los cinco primeros años de duración del contrato. De esta forma, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o hasta que termine el plazo pactado si éste es inferior), aunque no se haya inscrito el arrendamiento en el registro de la Propiedad.
Transcurrido el quinto año de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite la extinción del contrato, en contra de la voluntad del arrendatario y los pactos del contrato suscrito, si se adjudica la vivienda a un tercero en virtud de enajenación forzosa derivada de de ejecución hipotecaria, salvo que el arrendamiento esté inscrito con anterioridad a la hipoteca en el Registro de la Propiedad, estando protegido entonces en toda la duración estipulada en el contrato.
En cualquier caso, para hacer valer su arrendamiento conforme a lo anteriormente expuesto, el arrendatario podrá intervenir en el procedimiento de ejecución hipotecaria, ya sea porque hay sido notificado por el tribunal de ejecución o por haber tenido conocimiento del mismo por cualquier otro medio. En ocasiones, el interés por dilucidar si el arrendatario tiene o no derecho a continuar el arrendamiento puede ser del propio prestamista que ejecuta, al considerar que el precio que se alcanzaría en subasta puede ser mayor si se declara que el arrendatario no tiene derecho a seguir ocupando la vivienda. En este sentido el prestamista, puede solicitar, en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, que el tribunal declare de forma previa a la subasta que el arrendatario no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. Esta petición se notificará al arrendatario con citación a una vista en la que podrá alegar y probar lo que considere oportuno respecto de su situación. A continuación, el tribunal declara lo que proceda.
Si el ejecutante no hace uso de esta facultad, el mismo derecho asiste al adquirente, que tendrá un año desde la adquisición para solicitar al tribunal de la ejecución el lanzamiento del arrendatario sin título suficiente. Transcurrido ese plazo, la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en juicio aparte.
Terminamos concluyendo que es de interés del arrendatario verificar antes de firmar el contrato si la vivienda se encuentra hipotecada. Si la vivienda no está hipotecada y el arrendatario está interesado en permanecer en ella durante más de cinco años, le conviene plantearse la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, más aún si tiene pensado ejecutar inversiones en la vivienda; si bien esta inscripción conlleva costes derivados del arancel notarial (aunque reducido) y registral y de la tributación por el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura pública mediante la que el arrendamiento accederá al Registro. Si la vivienda ya está hipotecada (lo que sucede actualmente en la mayor parte de los casos), el arrendatario debe ser consciente de que, en caso de ejecución de la hipoteca transcurridos cinco años de arrendamiento, su permanencia en la vivienda no está protegida, dependiendo de la voluntad del acreedor ejecutante o del adjudicatario.

Fuente: Ignacio Gómez (Abogado de Jones Day) El Economista 21/09/09

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