Informe Jurídico sobre el Cerramiento de Terrazas.

terraza

Ya he hablado en alguna ocasión sobre el cerramiento de terrazas, después de haberse comentado en múltiples medios de comunicación si es eso posible y bajo qué condiciones. A ello se han sumado algunas declaraciones políticas, que han provocado una cierta confusión a los Administradores.

Hace poco, he recibido un dictamen jurídico realizado por el servicio de asesoría jurídica del propio colegio de Administradores de Fincas, que me resulta muy interesante, tanto a nivel propio, como creo que para los vecinos que se vean afectados por esta situación. He decidido adjuntar el texto de dicho informe en el blog, para tratar de dar un poco más de luz al tema. Por mi parte, creo que ya lo tengo claro.

ACERCA DE LOS CERRAMIENTOS DE LAS FACHADAS
La propiedad horizontal es una forma especial de propiedad que se define en el artículo 3 como el derecho del propietario sobre un piso o local en virtud del cual ostenta, además, de la propiedad sobre su departamento privativo con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases que estén comprendidas en sus límites y proporcionen un servicio exclusivo al propietario, la copropiedad sobre los elementos, pertenencias y servicios comunes.
El citado artículo establece textualmente lo siguiente:
“En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en
el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Para saber qué elementos son comunes y cuales privativos recurrimos a la Disposición Adicional la cual establece una enumeración que no pretende ser exhaustiva pues establece al final un cajón de sastre al disponer que serán comunes cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
El tenor literal de la disposición Adicional es el siguiente:
“ El artículo 396 del Código Civil establece que los diferentes pisos y locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son
todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus
revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
En resumen, de los artículos antes citados concluimos que la fachada es un elemento común y en este sentido se pronuncia de forma exhaustiva la jurisprudencia.
Pues bien, las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes – el cerramiento de la fachada, entra dentro de este concepto- afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo (artículo 12 de la Ley repetidamente citada), requiriéndose la unanimidad de los propietarios tal y como establece el artículo 17 de la LPH
Es decir para adoptar válidamente acuerdos sobre la fachada es
necesario convocar una Junta de Propietarios en la que conste un punto del orden del día dedicado a este tema, dado que ésta es el órgano soberano y la única competente para conocer y decidir este asunto, tal y como establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Deberá recaer votación, siendo
necesario que exista unanimidad tal y como hemos manifestado en el párrafo anterior.

Entendemos que en el supuesto de cerramiento o modificación de la fachada concurre una doble normativa:
1.- Por un lado, Ley de Propiedad Horizontal y Estatutos de la
Comunidad (en caso de que dispongan de los mismos), siempre y cuando éstos estén inscritos en el Registro de la Propiedad, pues tenemos que significar que la Ley de Propiedad Horizontal deja libertad a los integrantes de la Comunidad para establecer las normas que estimen conveniente, con respecto a las cuales rige el principio de la autonomía de la voluntad que proclama el artículo 1255 de Código Civil. Esto se deduce de la propia
exposición de motivos de la citada Ley cuando textualmente declara que: “La Ley admite que por obra de la voluntad, se especifique, complete y hasta modifique ciertos derechos y deberes, siempre que no contravengan las normas de derecho necesario, de ahí que la formulación de los estatutos cumpla la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones”.
La Ley de Propiedad Horizontal ni limita ni coarta la libertad comunitaria para ordenar el desenvolvimiento de la misma, conforme a las condiciones o directrices que estime más conveniente, pudiendo dicha comunidad, concretar, completar, adicionar y hasta modificar tal ordenamiento legal. Así viene
proclamándolo de forma reiterada la Jurisprudencia del Tribunal Supremo desde el año 1967. El artículo 5 párrafo penúltimo de la ley repetidamente citada se declara expresamente que: “el título podrá contener, además, reglas
de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.
2.- Normativa municipal que resultare de aplicación.
Se trata de ámbitos distintos pero que deben conjugarse. Así, por ejemplo, un propietario que quisiera modificar la fachada tendría que contar con el consentimiento de la Comunidad con los requisitos a los que antes he hecho referencia y además por lo que respecta a esa modificación debería contar con los permisos y licencias municipales.
En resumen: las afirmaciones que desde algún partido se realizan de que no es necesario solicitar autorización alguna a la Junta de propietarios para realizar modificaciones en la fachada, no se ajusta a lo establecido en la legislación antes citada la cual no podrá ser contravenida por las ordenanzas municipales.

10 thoughts on “Informe Jurídico sobre el Cerramiento de Terrazas.

  1. En primer lugar agradecer la información. Tengo no obstante una duda. Si el cerramiento no es de obra sino por medio de elementos móviles y de caracter reversible, ese cerramiento tiene que seguir siendo autorizado por la comunidad de propietarios?

    Muchas gracias

  2. Gracias por las explicaciones anteriormente expuestaa pero aún tengo que preguntarle lo siguiente:
    Quisiera saber si hay que pedir permiso a la comunidad en el caso de querer realizar un cerramiento de terraza, realizado completamente con elementos móviles (cristales sin marco) y con techo de madera instalado sobre las vigas ya existentes y sin ningún elemento de obra.
    Muchas gracias,
    Ross Manser

  3. Hola:
    En contestación a si se tiene que pedir permiso a la comunidad aunque no se realice obra y sea de vidrio es que sí, y de poner un techo de madera está modificando la forma de trabajo de la estructura piensa que las vigas que apoyas recibe una carga en la que no está pensada, uno puede pensar que la madera pesa poco pero la fuerza del viendo y nieve pueden ser importantes según la zona de españa y en cuento al permiso al ayuntamiento si que se tiene que pedir, ya que en las ordenanzas se entablece una reducción de superfice por estar abierto en el momento que lo cierras para el ayuntamiento cuenta la suferficie al 100% y por lo tanto se puede dar el caso que no cuenta el solar con edificación para ser aprobado, en resumen no es tan secillo como aparece, y puedes estar expuesto a que el ayuntamiento te sancione aunque tenga el visto bueno de la comunidad, lo que si es cierto que en general los ayuntamiento en este sentido suede ser permisivo pero no tanto con los áticos, yo recomiento que pidas permiso a la comunidad y al ayuntamiento, lo puedes solucional una licencia de obra menor y no requiere técnico y se suele pagar al rededor del 3 al 4% del coste.

  4. Hola:

    Tengo una terraza en la cual deseo poner una malla verde, esta no necesita obra alguna ya que va con bridas de hierro, por lo que desconozco si necesito permiso de la comunidad.

    El motivo de la malla verde es que la barandilla actual de la terraza esta oxidada ( existe un documento de hace 2 años que asi lo indica ).

    Saludos.

  5. Pingback: Cerramientos de terrazas - Decoracion - EstiloyDeco

  6. Una pregunta, en los artículos siempre se habla de fachada. ¿Y si lo que se quiere cerrar es un balcón interior que no da a la calle si no a un espacio trasero?

  7. Hola, yo tengo un caso un poco estraño. Hace unos años dos vecinos realizaron un cerramiento de la terraza de su atico. La junta de vecinos aprobó que a esos vecinos se les permitía dejar su cerramiento porque supuestamente lo habian realizado de buena fé, pero al resto no. ¿Eso se puede permitir? ¿no es descriminación al resto de vecinos?
    Tengo otra duda. Las ventanas de las cocinas no tenían persianas y la mayoría de los vecinos han colocado persianas en esas ventanas y no se ha aprobado en junta. ¿Sería lo mismo que un cerramiento de atico? es modificación de la fachada igualmente ¿no?

  8. Buenas tardes a todos.
    Mi consulta es menor y no creo que requiera de mucha explicación puesto que ya estoy algo informado algo al respecto sobre cerramientos en terrazas.
    Concretamente la duda que tengo es la siguiente:
    Tengo el permiso de la comunidad de vecinos para un cerramiento de aluminio y cristal en mi terraza del Sobreático (7º y último piso) y el principio de mi terraza no esta a la misma altura o vertical que las demas terrazas restantes, es decir, si miramos el edificio desde arriba, se vería que mi terraza empieza unos 4 metros más adentro que la misma fachada.
    Las terrazas de los demás vecinos (Atico, 5º, 4º, 3º etc), quedan más para afuera obviamente y a ras de la fachada del edificio pero la mía no, ya que empieza desde más adentro.
    Es obligatorio dejar unos 20 centímetros de espacio entre la pared del cerramiento que se haga hasta la barandilla de mi terraza? O puedo hacer el cerramiento desde la misma barandilla hacia adentro?
    Yo creo que no, pero me quiero asegurar muy mucho para no tener luego que ir a juicios, perder tiempo y dinero, etc.
    Muchas gracias.

  9. Pues yo quiero cerrar mi balcón en la Av. Meridiana de Barcelona, muchos lo han hecho sin permiso. Yo tengo fotos de que estuvo ya cerrado durante bastante tiempo y conservo elementos del cerramiento anterior, como los laterales.
    Llevando las pruebas oportunas a mi Ayuntamiento, sería la única vecina que pidiera permiso, ya me he informado pero quiero lo legal ¿Me sería fácil obtener licencia?
    Presupuesto de 2.200 más 21% de IVA es el que tengo aprobado de una empresa.
    No saliendo de la barandilla, sino delante, la barandilla quedaría detrás, no sería cerramiento de primera línea y sería mayoría acristalada ¿Es como toldo, o no?
    Ya me han dicho que no necesito el permiso de mi comunidad con estos requisitos.

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