Arrendamientos (IV): Renta, qué incluye?

Imagen de edificio

Uno de los temas que más discusiones y problemas tiene en los contratos de arrendamiento es la renta. Qué se puede incluir en la renta? Tan solo el precio base pactado? Es posible repercutir los Gastos de Comunidad? Y las Derramas Extraordinarias? (hay que aclarar que vamos a referirnos a contratos de arrendamiento de vivienda).

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos

A continuación vamos a ver uno por uno, algunos de los gastos anexos a la renta, cuya inclusión se suele discutir en los contratos de arrendamiento.

1.-Gastos de Comunidad: Según el Art. 20 LAU, las partes pueden pactar que corran a cargo del arrendatario/inquilino los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. Eso quiere decir que es posible (y bastante común) que en el contrato de arrendamiento el arrendador ponga como condición al arriendo el pago de los gastos de Comunidad. Normalmente, esto se puede hacer dos maneras: Bien hacer el cálculo del total (renta + gastos de Comunidad) y declarar el total como “renta”, o bien especificar qué cantidad corresponde a cada concepto. Recomiendo la segunda opción para poder afrontar sin problemas las subidas de la cuota de Comunidad, sin que pueda suponer discusión (ahora, hay que tener en cuenta que es necesario fijar la cuota de dichos gastos a la fecha del contrato, porque no es posible que, durante los primeros cinco años, se suba la cuota más del doble de lo que sube la renta según el IPC).

La motivación de esto es muy sencilla: del mismo modo que los suministros (y aquí me estoy adelantando un poco) los suele pagar el arrendatario porque es quien disfruta de los mismos (por ejemplo, si un inquilino decide darse de alta internet, es quien lo paga y lo disfruta), del mismo modo el inquilino tiene el servicio de limpieza del edificio, de la seguridad de contar con un Seguro por los daños causados en zonas comunes, de un servicio de ascensor (en caso de tenerlo la finca),… por eso veo que esta clausula debería incluirse en los contratos de arrendamiento de vivienda.

2.-IBI: El Impuesto de Bienes Inmuebles y otros tributos municipales o autonómicos es el caballo de batalla en muchos contratos. Los propietarios hasta hace poco tiempo no tenían mucho problema en pagarlo, con las recientes subidas, comienzan a incluirlo como responsabilidad del arrendatario (con el consecuente disgusto del segundo, que no entiende que un tributo que graba la tenencia de un inmueble lo tenga que pagar el inquilino). Pues bien, nos volvemos a remitir al Art. 20 LAU, y volvemos a afirmar que es posible pactar su pago por parte del arrendatario. Es normal este hecho? Pues bien, no siempre ha sido así (como hemos dicho antes) y hace diez años tan solo se solía cobrar en contratos de arrendamiento de locales comerciales y similar,… con una excepción: Según el régimen transitorio (LAU disp. TRans. 2ª 10.2 ), para contratos “de renta antigua” es posible solicitarlo al arrendatario. Es especialmente relevante ver que en contratos donde la parte más defendida es el arrendatario (en general, la LAU defiende mucho más al arrendatario, pero en contratos de renta antigua, el mayor beneficiado sin dudarlo es el inquilino), se permite que el pago se derive al inquilino. Por qué tenemos, entonces que negarnos a que el inquilino abone dicha tasa? Bien,… habrá que analizar caso a caso para poder responder a esta pregunta (principalmente para ver si las subidas de este impuesto suponen situaciones demasiado complicadas). Lo recomendable sería advertir específicamente de la obligatoriedad de su pago,… y a poder ser dividir su pago en mensualidades (haciendo corrección en la última en caso de subida) para que el inquilino no se encuentre con problemas de liquidez inesperados.

3.-Consumos: Ya lo he dicho antes, pero por si acaso lo repito. Los consumos, por pura lógica los debe abonar el inquilino/arrendatario puesto que es quien los disfruta y por otro lado quien los controla (no se le debería poder hacer responsable al arrendador de un consumo desmesurado). Supongo que hasta ahí está todo claro, pero hay un tema muy peliagudo y sobre la que no tengo una respuesta satisfactoria: Qué ocurre con las cantidades que corresponden a las Altas de los servicios? Es necesario que el arrendador entregue la vivienda con las altas de los suministros realizadas? Es normal que sea así? Por lo que yo conozco, lo normal es que las altas estén a nombre del arrendador, y tras realizar el contrato de arrendamiento se cambie el titular del cobro al arrendatario, volviendo a hacer lo mismo una vez resuelto el contrato. Esto, que sería la situación ideal, se trunca cuando nos encontramos con inquilinos problemáticos que dejan de pagar los suministros (y la renta) o que dejan los ultimos recibos sin pagar. Ante tal situación, lo que suele hacer el propietario es dar de baja el contrato (para que la deuda sea del inquilino, y no suya) y realizar una nueva alta, lo que supone la pérdida de tasas, y el pago de unas nuevas. Es por esto que algunos propietarios han optado por hacer bajas y altas por cada inquilino, haciendo responsable del pago de dichos derechos de enganche al arrendatario. Es legal? Sí. Es una buena práctica? No creo que sea justo para el arrendatario, pero tampoco lo es que el propietario tenga que sufrir por impagos de sus inquilinos más allá de la renta percibida.

4.-Derramas Extraordinarias: Hemos hablado antes de los Gastos de Comunidad,… pero, y las Derramas Extraordinarias? El Art. 20 LAU habla de “gastos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble”, y entiendo que aunque el arrendatario disfrute de la reciente instalación del ascensor, no puede hacérsele responsable del pago de su instalación (otro tema sería el pago de su mantenimiento una vez instalado,… ahí tendríamos que ver si entra dentro de lo estipulado para el aumento de renta). Del mismo modo, entiendo que el pago de derramas extraordinarias debidas a gastos no previstos, o revisiones/cambios de las instalaciones que no estén incluidos dentro del presupuesto anual de gastos debe abonarlos el arrendador. La duda la tengo en Derramas extraordinarias debidas a una mala gestión de la Junta de Gobierno (falta de liquidez por impago de un copropietario, por aumento de los precios de carburantes para la calefacción,…), puesto que no supone la inclusión de nuevos servicios sino el sostenimiento de los existentes. No obstante, creo que tampoco estos últimos serían exigibles frente a un tribunal, pero cuyo pago -creo- debería de asumir el arrendador.

5.-Subidas de renta: Hemos hecho referencia a los aumentos de renta cuando hemos hablado de la posibilidad de que suba la cuota de comunidad, ahora vamos con la actualización de la renta como tal (Art. 18 LAU). Durante los primeros cinco años, tan solo se le puede aumentar la renta en el mes de firma del contrato (transcurridos doce meses) o meses posteriores, según la proporción indicada por el IPC publicado. También es necesario notificarselo al inquilino (aunque es suficiente la notificación efectuada en la nota del recibo de la mensualidad).

A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo estipulado por las partes, si es que el contrato continúa.

Bien, creo que esos son los elementos más conflictivos en lo relativo a la Renta en contratos de arrendamiento de vivienda. Si tenéis alguna duda sobre ellos, os emplazo a los comentarios de esta entrada. Trataré de resolverlos lo mejor que pueda.

26 thoughts on “Arrendamientos (IV): Renta, qué incluye?

  1. Tengo un contrato de sept/2005. la cuota de Comunidad era de 60€ mensuales. Al año siguiente me sube 3€.
    Al año sigiente(2007) no sube más. Sigo pagando 63€.
    Este año quiere subir 17€. un 26.98%. Si el año pasado no subió nada.¿Puede este año subirme el doble del IPC, como dice el articulo 2O de la LAU?. Pero, ¿sobre qué base?.¿El doble del IPC de cada año, o sobre el doble del IPC de Sept/2008?. Muchas gracias.

  2. Lo primero que habría que saber es la causa de la subida que comentas: Se debe a consumos de la Comunidad que han subido de coste? Se deben a previsiones de gastos futuros?

    Una vez averiguado, y de todos modos, entiendo que la ley establece una limitación de subida según se haya llegado a los cinco años de contrato o no.
    Antes de los cinco años de contrato, la suma por gastos generales no puede aumentar más allá del doble de la variación porcentual experimentada por el IPC. Si fueran gastos derivados de consumos, no lo tengo tan claro (pej: Calefacción Central), puesto que es un consumo susceptible de ser individualizado,…
    Por otro lado, comentas que el año anterior no ha subido la comunidad,… sería importante saber si REALMENTE no ha subido ese periodo o si no os lo ha cobrado por dejadez o cualquier otro motivo.
    Si tienes alguna duda, vuelve a escribir.

  3. Gracias por su comentario, No sé la causa de la subida de la Comunidad, pero en cuanto a consumos comunes solo está el agua, no la calefacción. Mi pregunta concreta es: ¿La subida del doble del IPC, que al parecer puede legalmente subir hay que aplicarla sobre los 63€ que actualmente me cobra (que por cierto el año pasado no me subió porque no había subido la comunidad), o sobre los iniciales 60€ del año 2005, incrementados con las subidas del doble del IPC de 2006 y 2007 y que ascendería a 66.p0 €?. Y otra pregunta:¿ El próximo año me puede aumentar el doble del IPC, aunque no aumente la Comunidad?. Muchas gracias por su tiempo.

  4. El cálculo del doble del IPC se usa normalmente para limitar las subidas de los gastos de Comunidad, no para el alquiler. El alquiler, durante los cinco primeros años no puede subir más del IPC,… tomando como referencia la cantidad inicial (en tu caso, la del 2005).
    De todos modos, entiendo que el calculo de los aumentos de los gastos comunes se hace en analogía a las obras de mejora, por lo que aunque el año que viene no aumentara la comunidad, sí podría subirte otra vez por ese concepto hasta llegar a pagar la cantidad real.

  5. hola estoy de alquiler en una comunidad de obra social,en la cual la mayoria de los pisos han sido vendidos.El propietario de mi piso tiene otros 17 pisos mas arrendados y ha estado pagando durante los tres ultimos años una derrama mensual de 50 euros.Ahora me piden que yo les devuelva ese dinero en concepto de derrama,en mi contrato dice que solo tengo que pagar el 12%anual sobre obra realizada por lo que he puesto en conocimiento del propietario mi derecho a no pagar,a lo cual me ha respondido que si no pago la derrama integra,me echara del piso en la fecha que expire el contrato.Mi pregunta es:¿HAY ALGUNA LEY QUE ME AMPARE?¿aunque mi contrato se acabe puede echarme asi de facilmente?

    • Por lo que comentas, en tu contrato tienes una clausula que limita la repercusión de las derramas por obras hasta un 12%. Sin embargo, el arrendador pretende repercutir el total del coste, diciendo que sino, al vencimiento del contrato no renovará. Esto es correcto. Ahora bien, tendrías que estudiar muy bien cuando expira tu contrato (lo más normal es que tengas cinco años desde la firma del primer contrato de arrendamiento, aunque se haya puesto una renovación anual).

  6. mi contrato expira en noviembre y ya llevo con este contrato 9 años,entonces la unica opcion que tengo es pagar el total?no puedo hacer nada al respecto?porque,claro por esa regla de tres,la proxima vez me puede pedir la cantidad de dinero que le venga en gana y yo tengo que pagarlo bajo coaccion para no irme a la calle?Gracias por su atencion

  7. me gustaria saber cuanto es el aumento de renta para un local comercial si llevo mas de cinco años de contrato…por favor agradezco su pronta respuesta….gracias

  8. Con los datos que comenta, no es posible dar una respuesta. Dependerá de las clausulas que tenga su contrato de arrendamiento. Creo que si lo lee detenidamente, usted misma puede obtener la respuesta.

  9. Hola,
    estoy de alquiler en un piso y pago la renta de alquiler mas 45€ de comunidad todos los meses.
    En el mes de abril y en el mes de julio, se va a cobrar una derrama porque quieren pintar el bloque, en mi contrato se indica lo siguiente:
    “La renta estipulada será de 4800 euros anuales más comunidad, abonándose en pagos mensuales anticipados de 400 euros más comunidad, pagaderos durante los 7 primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria o ingreso en la cuenta”
    “Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades, serán a cargo de la arrendadora, exceptuando en este concepto el pago de la cuota por Comunidad de Propietarios, que será a cuenta de la arrendataria.”

    ¿Quien tiene que pagar dichas derramas? La propietaria o yo (inquilina)?? Gracias, un saludo

  10. Con los datos que me da, no puedo determinar con la suficiente objetividad si le corresponde a usted o a su arrendador. Lo más extendido es que las derramas extraordinarias las abone el arrendador, y las ordinarias el arrendatario, pero todo dependerá de la redacción del contrato.

  11. Hola buenas tardes. Estoy de aquiler desde diciembre de 2008, en un piso por el que pago 400€ al mes. Mi casero me pide un papel en el que, a parte de mis datos personales y la referencia catastral de la vivienda, afirme que gano más de 7103€ al año. Podrían explicarme el porqué de dicha solicitud?? POdría perjudicarme en algo?? Un saludo y gracias de antemano.

  12. Angeles: Lo más normal es que sea para la realización de la declaración de la renta. A ti no te perjudica para nada, aunque si no quieres, no se lo entregues por escrito, sino comunicaselo verbalmente.

  13. Muchísimas gracias por la aclaración. Si no me perjudica en nada, no tengo problemas en entregárselo por escrito. De nuevo gracias por la pronta atención. Un saludo.

  14. es solo unas dudas que tengo con mi arrendador,aduciendo que se vendio la propiedad sin avisarme de su venta,por lotanto seme producen las siguen6tes dudas al cancelarle al nuevo arendador,
    1)pierdo en este caso los 33años de antguidad que tengo
    2)es legal que esta empresa puede reajustar el arriendo en mas del 40%
    agradecido
    Alfredo Tolic R

  15. Alfredo: La venta de un inmueble no tiene por que suponer la perdida de la antigüedad o el aumento de la renta. Le recomiendo que coja su contrato de arrendamiento y acuda a un Agente de la Propiedad Inmobiliaria que le pueda asesorar.

  16. Hola, me gustaría saber que formulas hay para determinar una actualización de la renta, o revisión extraordinaria de la renta. Se que sino se pacta un % en contrato se puede reflejar que llegado el momento cada parte se asesorará de tres asesores que fijaran una renta del momento y se hará una media. Pero me lo podeies aclarar mejor? Hay más formulas? Gracias

  17. Lo normal (en España, desconozco como se realiza en otros paises) es actualizar la renta anualmente según lo marca el Indice de Precios al Consumo (IPC). En la web del Instituto nacional de Estadistica puede encontrar cómo actulizar la renta fijando fecha de contrato y fecha actual. La ley, para los contratos de menos de cinco años (los más comunes) no permite acordar nada distinto, sino la actualización conforme al IPC.

  18. He firmado un contrato de alquiler el 1 de Julio del 2009. En dicho contrato se especifica la renta a pagar y la inclusión en ella de los gastos de comunidad. ¿puede el arrendador a fecha de hoy obligarme a pagar el I.B.I?(no se hace referencia a ello en el contrato)
    Muchas gracias, un saludo, María

  19. hola tengo una casa en alquiler y quisiera saber si el arrendatario esta obligado por la ley a pintarla anualmente gracias.

  20. El inquilino esta obligado a realizar las “pequeñas reparaciones ordinarias”. La ley no marca plazos ni obligaciones concretas, por lo que le tengo que responder que no, que la ley no obliga especificamente a ello.

  21. Buenos días,
    En mi recibo de la renta consta la renta 1.500, gastos comunidad, 70€ y IBI 30€ Este mes hace un año de contrato y me han subido la renta en 56,75€. El IPC se aplica también a los gastos de comunidad y al IBi?.No debería calcularse sólo sobre la renta que es de 1.500€?. Según los cálculos que he hecho en la página del Instituto Nacional de Estadística con el total de 1.600€ resulta 1.628,80 en lugar de 1.656,75 que me han cobrado. Gracias

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