Calendario del Futbol

El otro día, recibí en la oficina una carta del Colegio de Administradores. En la misma, incluía un calendario donde explicaba que algunos vecinos se quejan de que las reuniones siempre coinciden con los partidos de fútbol importantes. Por ello, y para intentar evitar (!!??) que eso suceda, nos envían un calendario del 2009/2010 para tenerlo en cuenta. Lo curioso es que para encontrar un día sin fútbol hay que buscar un poco. Lo siento por mis vecinos, pero voy a seguir haciendo las reuniones como siempre.

Si alguien está interesado en el calendario, lo incluyo para que lo veais.

Subida de impuestos y actos juridicos documentados

Durante la última semana, hemos podido comprobar como el año que viene posiblemente suban los tipos impositivos del IVA. No es de gusto de nadie, lo cierto es que toda subida de impuestos supone un mayor esfuerzo a los ciudadanos (y mucho más si nos referimos al IVA). Éste es un impuesto que graba multitud de actividades, desde cualquier tipo de compra diaria hasta otros tipos de transacciones de mayor importancia.

Entre todas las compras que se encuentran bajo el ámbito del IVA, existe una que me afecta directamente, y es la de compra de vivienda. El tipo actual es del 7% (el 4% si se trata de VPO), y la subida es de un punto (8%). Ello supone, sin lugar a dudas, que el esfuerzo economico a la hora de comprar una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble sea mayor. Pero, aún así, no es esa la motivación de mi escrito.

El IVA, se aplica a la compraventa de obra nueva. Es decir, a la primera venta, directamente desde el promotor al comprador. Existe una segunda variante, que se aplica a las segundas y terceras ventas (y cuartas, y…) que se refleja en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Juridicos Documentados.

Es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, y aunque se permite que las mismas aprueben tasas distintas a las propuestas por el Estado, en la práctica no se ha reflejado ninguna diferencia entre las distintas Comunidades. La pregunta que me ha surgido a partir de la noticia de la subida de tipos para el IVA ha sido, si esto supondrá abrir una nueva brecha a la hora de legislar en las CCAA. Es decir,… subirán todas las Comunidades Autónomas los tipos al 8% de manera automática? Habrán algunas Comunidades que decidan apostar por tipos al 7% y así intentar congratularse con algún tipo de competencia sobre los precios en la Vivienda?

Supongo que los primeros meses del 2010 comenzaremos a ver movimientos al respecto.

Arrendamientos (XVIII): Elección del inquilino

Tras volver de las vacaciones, puedo decir que he recuperado parte de la ilusión necesaria para seguir en el negocio. Un par de buenos pasos, y el haber esquivado otros malos de manera consciente hace que uno se sienta mejor consigo mismo. Ojala siempre tuviera las cosas tan claras como las tengo ultimamente.

Volviendo al tema del blog, me encontraba el otro día divagando sobre los problemas que un inquilino-trampa puede originar, y la imposibilidad de conocer previamente el historial de un posible inquilino más allá de la foto fija que puede suponer una nómina o aval bancario. Tras la aprobación de la Ley Orgánica de Protección de Datos, la inclusión de este tipo de inquilinos en listados de personas “non gratas” para los arrendadores es una tarea practicamente imposible (de hecho, siempre es posible oponerse por parte del inquilino-trampa). Es una pena que nadie pueda tener constancia de que una persona tiene un historial de deshaucios tan larga como la de su vida laboral, y que la picaresca que este tipo de personas utilizan siga funcionando después de haber dejado pufo tras pufo.

Hoy en día, para la selección de un inquilino, es necesario usar todos los medios que podemos tener a nuestro alcance, comenzando por lo más básico: Las nóminas.

Las nóminas son una fuente de información bastante interesante, puesto que en ellas se observan los ingresos mensuales que tiene una persona, y por otra parte se puede conocer en cierto modo la estabilidad económica de la misma, mediante la antigüedad en la empresa (si es una persona que va cambiando de empresa cada cierto tiempo, sería recomendable pedirle las ultimas nominas de esos anteriores trabajos, para comprobar que aunque vaya cambiando, siempre haya tenido trabajo). En los casos de duda, siempre se puede solicitar un resumen de la vida laboral.

En segundo lugar, y cada vez más extendido, se encuentran los avales bancarios. No soy muy partidario de ellos. Por un lado, suponen un enorme coste para el inquilino, puesto que no tan solo se les solicita pignorar (es decir, aportar o dejar retenido) la cantidad del aval, sino que también la entidad bancaria les cobra intereses por ello (siempre dependiendo de la relación que uno tenga con la entidad bancaria, puesto que las condiciones pueden variar, yo hablo en terminos generales). Como una posible opción al aval bancario, suelo preferir aumentar la cantidad de la fianza, puesto que también supone pignorar la cantidad para el inquilino, pero no se debe pagar nada. En contraposición, el entregar una cantidad mayor en concepto de fianza supone un plus de confianza en el arrendador, puesto que una rescisión de contrato conflicitva puede dificultar la devolución de estas cantidades (verdadera laguna legal/reglamentaria dentro de los arrendamientos).

Como tercera opción, y preferible en mi opinión, se encuentran los Seguros para el impago de rentas. El coste del mismo lo tiene que abonar el arrendador, y supone aproximadamente el 60% de una mensualidad (aunque ultimamente estoy viendo mejores ofertas). El seguro cubre los posibles impagos del inquilino (siempre con una limitación) y en ocasiones también incluye los posibles daños a la vivienda o incluso la asistencia letrada para el arrendador. No soy muy amigo de los seguros en general, puesto que no siempre que he recurrido a ellos me han dado la solución prometida, pero en estos casos, creo que se consigue un “plus” que de otra manera no se puede tener: Las Compañías aseguradoras, lógicamente, tienen mucha más información que un particular, y ello supone que la concesión de una poliza (tras haber examinado al arrendatario) puede dar una mayor seguridad al arrendador, puesto que es menos posible que la persona elegida tenga algún tema raro en su historial. A día de hoy, no he tenido que hacer efectiva ninguna póliza de las firmadas en mi oficina, y han sido (o siguen siendo) inquilinos correctos, por lo que no os puedo orientar en cuanto a los procesos de cobro y su satisfacción, aunque a priori no parecen demasiado complejos (eso sí, se pide una sentencia a favor del arrendador para el cobro).

Aplicaciones inmobiliarias para Iphone (II)

Esta mañana he descubierto una nueva aplicación, y no he tenido que pensarlo dos veces para descargarla. Primero porque es gratuita, y segundo porque se basa en una de las webs con más tráfico en lo que se refiere al mercado inmobiliario. Estoy hablando de la aplicación de la web de Idealista.

El uso es bastante sencillo (quizás demasiado). El programa solicita conocer tu ubicación, en base a ello te muestra los inmuebles en alquiler o venta que se encuentran en tu zona. Las tres o cuatro ocasiones que he usado la aplicación, no me ha mostrado resultados a la primera, y he tenido que volver a pulsar el botón de localización,… supongo que tendrán que pulir algunos fallos todavía.

El resultado es satisafactorio (tras haber usado el buscador de pisos.com lo cierto es que ésta nueva aplicación muestra los resultados más rápido) porque la propia web tiene bastantes resultados de búsqueda, y te da acceso a la ficha de los inmuebles de la zona.

Te permite filtrar los resultados en base al tipo de inmueble (chalet, piso, apartamento…) y de precio (desde X hasta Y), pero a diferencia de la web, no te permite establecer un criterio de búsqueda fijo, que sería muy interesante a la hora de poder comparar la oferta a lo largo del tiempo.

Sería bueno también poder tener acceso a algunas zonas de la web (noticias, foro,…) puesto que aunque la aplicación tenga una finalidad muy clara, de mostrar la oferta existente, no quita que pudiera ser un perfecto medio para poder (por qué no?) usar el resto de aplicaciones.

Finalmente, y es algo que creo muy importante: Veo que no es posible subir inmuebles a la base de datos (es decir, aunque uno tenga un usuario contratado con idealista no puede hacer una ficha on-the-fly y tras ello subirla a la web). Es posible que la propia compañía quiera distinguir esta aplicación de otra que se le ofrezcan a sus colaboradores (en ese caso, sería buena idea). Si no tienen intención de hacerlo,… todavía falta en España una aplicación que permita usarse por los agentes inmobiliarios a la hora de manejar sus bases de datos, tanto de manera pasiva, como activa.

O por lo menos yo no la he encontrado.

Arrendamientos (XI) Seguros de Alquiler

No nos engañemos: la figura del Seguro del Alquiler es muy reciente, y hasta hace poco no existía este tipo de garantías en España. Fue cuando las compañías aseguradoras vieron que exsitía un nicho de negocio en este tema y comenzaron -al principio con timidez- a ofrecer un tipo de seguro que cubre en cierta medida los riesgos que puede haber en un contrato de arrendamiento.

En los seguros de Alquiler, como todos los seguros, aunque tengan algunos puntos en común, se deben estudiar las ofertas una a una para ver las condiciones del contrato que impone cada compañía. Os recomiendo que acudáis a un corredor de seguros donde os pueden hacer una comparativa entre todos los seguros que lo ofrezcan. Lo más normal es que un seguro de alquiler cubra el posible impago del arrendatario en un contrato de alquiler, y además ofrezca la posibilidad de dar cobertura a los posibles daños que pudiera sufrir la vivienda (Actos vandálicos). En ocasiones se impone un límite de mensualidades que se puede pactar (entre las posibilidades que ofrece la aseguradora), y en otras se marca una cobertura unitaria y sin posibilidad de negociar.

El coste anual de estos alquileres puede rondar, desde un 40% hasta un 60% de una mensualidad y por esa cantidad aseguran el cobro de las cantidades que el inquilino no pague. También es cierto que en algunas ocasiones se condiciona el cobro de dicha cantidad a la consecución de una sentencia de desahucio,… por eso os comento que es recomendable ver la ofertas que exsiten.

El seguro lo debe pagar el asegurado, es decir, el arrendador, que es quien se va a beneficiar del mismo en el caso de verse obligado a su uso. Os voy a decir un pequeño secreto: de todos los contratos de seguro que hemos firmado, no ha sido necesario utilizar ninguno de ellos (de hecho, la compañía de seguros debe autorizar al inquilino, y no siempre da el visto bueno, por lo que ya es una garantía que la aseguradora “Fie” al posible inquilino.

Libros: “La casa de los Espíritus” de Isabel Allende

Esteban Trueba se bajó en la estación y cargó él mismo sus dos maletas. La cúpula de fierro que habían construido los ingleses imitando la Estación Victoria, en los tiempos en que tenían la concesión de los ferrocarriles nacionales, no había cambiado nada desde la última vez que estuvo allí años antes, los mismos cristales sucios, los niños lustrabotas, las vendedoras de pan de huevo y dulces criollos y los cargadores con sus gorras oscuras con la insignia de la corona británica, que a nadie se le había ocurrido sustituir por otra con los colores de la bandera. Tomó un coche y le dio la dirección de la casa de su madre. La ciudad le pareció desconocida, había un desorden de modernismo, un prodigio de mujeres mostrando las pantorrillas, de hombres con chaleco y pantalones con pliegues, un estropicio de obreros haciendo hoyos en el pavimento, quitando árboles para poner postes, quitando postes para poner edificios, quitando edificios para plantar árboles, un estorbo de pregoneros ambulantes gritando las maravillas del afilador de cuchillos, del maní tostado, del muñequito que baila solo, sin alambre, sin hilos,  compruébelo usted mismo, pásele la mano, un viento de basurales, de fritangas, de fábricas, de automóviles tropezando con los coches y los
tranvías de tracción a sangre, como llamaban a los caballos viejos que tiraban lmovilización colectiva, un resuello de muchedumbre, un rumor de carreras, de ir y venir con prisa, de impaciencia y horario fijo. Esteban se sintió oprimido. Odiaba esa ciudad mucho más de lo que recordaba, evocó las alamedas del campo, el tiempo medido por las lluvias, la vasta soledad de sus potreros, la fresca quietud del río y de su casa silenciosa.

Este libro, incomprensiblemente, me ha costado un poco más de lo normal. Es posible que se debiera a un momento personal un tanto complicado, pero antes de terminarlo, hubieron dos intentos fallidos. Finalmente, y tras algunos meses por medio, me dije a mi mismo que era un buen momento para leerlo (antes de devolverselo a la madre de Julia, gracias a Claudia por la paciencia!).

Tengo que decir que no es un libro que inicialmente me llamara la atención. Es posible que tuviera una idea preconcebida de su autora (Isabel Allende) por la imagen que aparece en los medios de comunicación. No es un personaje (de la persona ni hablo, porque logicamente no la conozco) que me llamara la atención, y por lo tanto sus libros tampoco me parecían de mi gusto. Después de que varias personas me insistieran en que creían que me iba a gustar, decidí darle una oportunidad, de lo que no me arrepiendo.

El libro parte de una historia un tanto fantástica, sobre las peripecias de una familia durante mediados del siglo pasado, con varias hijas, y algunos pequeños secretos un tanto sobrenaturales. Durante todo el libro, se van dejando caer elementos mágicos, poco a poco, de manera que uno llega a pensar que la historia principal gira en torno a esos pequeños secretos familiares que hacen de esta familia un protagonista especial y distinto al resto de los personajes que van apareciendo.

Pero poco a poco, uno se va dando cuenta de que le estan engañando. Que no es esa la historia que importa, sino una que se encuentra detrás de todas esas anecdotas, y que va evolucionano a lo largo de algunas generaciones de la familia. Una historia, que está ciertamente relacionada con la historia de Chile y de su autora, algo que hace del libro una lectura mucho más interesante de lo que parecía al inicio. Siempre me ha gustado que el autor de un libro me tienda pequeñas trampas -donde irremediablemente voy cayendo, soy así de simple- y que luego me las vaya demostrando.

En mi caso no fue así, pero supongo que éste es uno de esos libros que posiblemente debieran ser lectura recomendada en los colegios e institutos.

Enlaces:

Ficha de Isabel Allende en Wikipedia

Web oficial de Isabel Allende

Arrendamientos (XI) Obras de Mejora

Aunque la norma pide que el inmueble alquilado se encuentre en el estado necesario para poder habitarse, tambien es cierto que toda situación es mejorable, y es posible que una vivienda sin aire acondicionado (por ejemplo) sea susceptible de instalar uno para mayor confort del inquilino, mejorando tambien la situación del inmueble. Del mismo modo, podemos imaginar una gran cantidad de obras, que se denominan “De mejora” cuya finalidad no es otra que mejorar la situación del inmueble alquilado.

Es el artículo 22 de la LAU la que regula esta situación diciendo “El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrandamiento”. Es decir, que el arrendatario no puede negarse, siempre y cuando la obra no pueda retrasarse al término del contrato. Podemos imaginar situaciones que podrían adecuarse a esto, como la instalación de calefacción en una comunidad, la reforma de algún elemento que ya se encuentra en mal estado, o el aprovechamiento de algún tipo de ayuda o subvención para el cambio de elementos de la vivienda.

En contrapartida, el inquilino podrá desistir del contrato (hay que avisarle con tres meses de anticipo, y tiene un mes para deci si desiste o no. Art. 22.2 LAU), otorgandole los dos meses restantes de preaviso para buscar otro inmueble (no se pueden iniciar las obras durante ese periodo). Lógicamente, el inquilino debe pagar esos dos meses, salvo pacto en contrario.

Si el inquilino decide que le merece la pena aguantar las molestias de las obras, teniendo en cuenta que el resultado será mejor que lo que tenía, entonces, tiene derecho a la reducción de la renta en igual proporcion que las obras le impidan disfrutar del inmueble. Esto será sencillo si las obras se limitan a una zona concreta del inmueble (por ejemplo, una habitación o un trastero), pero será necesario el pacto en obras que se extiendan por toda la vivienda.

Finalmente, el Art. 19 LAU nos dice que una de las causas por las que el arrendador puede subir la renta (habiendo pasado los cinco primeros años, no hay que olvidar que durante ese periodo la unica subida será la del IPC) es la realización de obras de mejora, hasta un 20% del coste de las mismas y restando las ayudas que se hubieran obtenido. Personalmente, creo que es un artículo que tiene muy poca aplicación, puesto que las pocas ocasiones en las que un inquilino continúa en el inmueble más allá de los cinco años, suele renovarse el contrato en su totalidad, pudiendo el arrendador negociar una nueva renta, sin tener en cuenta ayudas o cálculos de las obras.

En alguna ocasión, se me ha dado el caso de que un inquilino ha solicitado permiso para la instalación de una maquina de aire acondicionado. Lo normal es llegar a un acuerdo en cuanto a su instalación, siempre y cuando la obra (que se considera de mejora) quede en beneficio del inmueble.

Dia de reflexion

Los más cercanos ya sabían -por aquello de las tecnologías 2.0 y las redes sociales- que hace unas semanas un polícia más o menos de mi quinta me había entregado mi nombramiento como vocal suplente en las elecciones europeas. Por eso, esta mañana mi despertador ha ignorado que era domingo y ha vuelto a sonar sin ningún tipo de misericordia, y por eso mi gata se ha asustado al verme andar por el pasillo.

Como si de corderos a la puerta del matadero se tratara, allí estábamos un monton de gente a las ocho menos diez de la mañana. Algunos charlaban amistosos, como vecinos que seguramente eran. Otros muchos, como yo, miraban en silencio y esperaban a lo que pudiera ser un día de trabajo pesado. Una chica con los dieciocho recién cumplidos, le preguntaba a su madre si tendría que ir ella sola (Presidenta suplente) para ver si le tocaba hacer de presidenta de mesa o no. Su madre le decía que “claro” (y según se alejaba, le decía a una conocida “Así se espabila un poco”).

Finalmente, a las ocho y pocos minutos hemos entrado en el colegio, para comprobar nuestra suerte. En mi caso, buena, porque allí ya se encontraban los presidentes y vocales principales, por lo que ya casi sobraba. En el caso de un amigo, ha tenido que ser la suerte de una moneda lanzada al aire la que decidiera cual de los dos suplentes se quedaba a contar votos por poco más de sesenta y dos euros. Finalmente, nos hemos ido los dos y nuestras respectivas a tomar unos churros en un bar cercano (y de allí al rastro). tras haber votado en las mesas de cada uno.

Para mi, no obstante, esta mañana ha sido un buen momento para reflexionar. Para pensar primero si votaría o no en estas elecciones, y segundo para pensar en el voto (dentro de todas y cada una de las posibilidades -algunas de lo más curiosas- que habia en esta ocasión). Ya traia los deberes hechos de casa, y me había bajado en pdf el plan del partido que he votado en otras ocasiones,… y he pensado que sería buena idea seguir el plan que llevaba pensado. En estas elecciones, se puede decir que casi ningun partido ha llevado un programa claro, sino que ha optado por hacer una guerra de imagen y prestigio en un bipartidismo que, sinceramente, no va conmigo.

Cuando publico esto todavía quedan algunas horas para votar. Si todavía no lo han hecho, les pediría que lo hagan.

Aplicaciones inmobiliarias para Iphone (I)

Desde inicios de año, cambié tanto el número de móvil, como el aparato en sí. La elección fue un iphone, a modo de capricho y auto-regalo.

Desde entonces, y como curiosidad, he ido buscando aplicaciones (preferiblemente gratuitas) para usarlas en el trabajo, ya sea como apoyo a la oficina, ya sea como un posible cambio de orientación,… Desgraciadamente, todavía no he encontrado ninguna que me sirva al 100%, sino pequeñas ideas que haría falta que alguien juntara (algún programador en la sala?)

Voy a ir comentando las aplicaciones que he ido probando, con sus pros y contras (huelga decir que todas estas aplicaciones están en constante evolución, y algunos de sus fallos pueden verse corregidos con el tiempo) para que podáis ir curioseando y probando.

La primera aplicación que voy a comentar es “Real Estate Hunter”, una aplicación de Tomsapps (“las aplicaciones de Tom”) que aunque a priori promete mucho, al final resulta un poco decepcionante.

Lo primero que vemos es que se trata de una aplicación dirigida al comprador de pisos, con la finalidad de poder recordar los datos de los pisos que ha ido visitando y al final poder decidir. Por esa misma regla de tres, nada impide que esta aplicación se use para la toma de datos de los pisos captados por un agente inmobiliario, en vista que permite introducir datos económicos, características y fotos.

Obviando que la aplicación se encuentra en inglés (a día de hoy no debería de ser un handicap para nadie tener los conocimientos básicos de inglés que necesita esta aplicación), el primer escollo con el que nos encontramos es que la toma de datos es bastante escasa, tan apenas se pueden introducir el número de habitaciones, baños y metros, dejando otro tipo de características sin su campo. Aunque los datos originalmente aparezcan en dólares y pies, es posible hacer el cambio a metros cuadrados, y “unidades” (no especifica la moneda).

Por otro lado, es llamativa la posibilidad de situar el inmueble en cuestión dentro del mapa de googlemaps, con la única salvedad de que cuando uno pulsa en la opoción de mapa, sale de la aplicación para abrir la de Googlemaps (algo que por sí solo tampoco se puede decir que sea un fallo).

Finalmente, las fotos. No he comprobado si existe un límite de fotos, pero supongo que no (he ido incluyendo varias fotos a la misma ficha y no parece tenerlo), lo que sí he podido leer es que si uno realiza las fotos con la propia aplicación, no se encontrarán las fotos en el album general del iphone (lo que supone un fallo a mi parecer, porque dificulta su extracción posterior).

Tampoco existe un programa para ordenador con el cual sincronizar y compartir datos, algo que supondría una gran ayuda a la hora de realizar consultas en tiempo real (no obstante, no hay que olvidar que el uso original no es ese).

En definitiva, una aplicación, que con un par de apaños bien hechos, podría servir para la toma de datos de un inmueble, pero que a día de hoy tan solo es una pequeña curiosidad que sirve para poco. Esperemos que las actualizaciones que promete su autor lleguen pronto.

Si alguien quiere descargar la aplicación, ésta se encuentra en el siguiente enlace:

Libros: La Crisis Ninja, y otros misterios… de Leopoldo Abadía

Creo que ya hablamos del texto principal del libro, ese que pasaba de mano en mano (o menor dicho, de correo en correo) hace unos cuantos meses. Se trata del estudio sobre la Crisis “Ninja” y su interrelación con la economía española. El pasado día de San Jorge (en el que uno suele comprarse un libro o dos) me fijé que en muchos stands de Zaragoza tenían el libro, y decidí comprarlo. Me apetecía un libro de tono relajado, y el tema me interesaba. Además, después de estar viendo las entrevistas que hicieron a su autor en el programa “Buenafuente”, guardaba un buen recuerdo de ese hombre que entre chistes nos dejaba claro que estamos bastante fastidiados.

El libro, como empezaba diciendo, tiene su base en un texto que rondaba por internet y cuya idea principal es la de demostrar que los bancos, para ganar más dinero (estando los tipos de interés excepcionalmente bajos) comenzaron a dar créditos de riesgo a los “Ninja” (acrónimo de “No Income No Job or Assets”, es decir los que no tenían ni ingrsos, ni trabajo, ni otros bienes que le avalen) y a partir de ahí derivaron parte del riesgo en otro tipo de productos financieros.

Tan solo hubo que esperar que el Ninja dejara de pagar, que los intereses subieran, cocinarlo a fuego lento durante un par de años, y ya tenemos la crisis de hoy en día.

No esperéis grandes fórmulas para salir de la crisis, sino verdades -casi- absolutas sobre los negocios y la vida, casi a modo de libro de autoayuda. Sin ser un libro esencial, si es desengrasante para la mente poder sonreirte y comprobar que aunque lo vamos a pasar mal, saldremos de esta. O eso espero.

Enlace: Direccion personal de Leopoldo Abadía