Arrendamientos Urbanos Art: 9.3 Excepción a la Prorroga Obligatoria de la LAU

Hace mucho tiempo, cuando apensa había comenzado a escribir las entradas de Arrendamientos Urbanos, Escribí un post sobre la “Rescisión del Contrato“. Dentro de la misma, donde comentaba como una posible forma de rescisión la “no renovación del contrato” que cita el Articulo 9.3 de la LAU. Realmente no se trata de una manera de rescisión, si somos correctos, debemos hablar de una excepción a la norma de la prorroga obligatoria de los cinco años que marca la LAU (Es decir, que la Ley obliga a un plazo mínimo de Cinco años, frente a la cual existe una excepción, que vamos a comentar ahora).

Desde que se promulgó la LAU, los arrendadores han intentado controlar en mayor o menor medida la obligación que marca la ley. Los legisladores, por otro lado, han intentado que los inquilinos no puedan verse obligados a mudarse de manera un tanto aleatoria, y de paso tener ciertas garantías de permanencia, por lo menos durante los cinco años que le protege la ley.

A pesar de ello, y como adelantaba al comienzo, existe una excepción a la prorroga obligatoria, que conforme a la LAU se redacta de la siguiente manera:

9.3 No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.

(este Artículo ha sido, además modificado recientemente por la Ley 19/2009, antes era bastante más restrictivo respecto a la excepción y no regulaba la posibilidad de realojo en la vivienda si no se habitaba tras la no renovación).

Bien, volved a leer con tranquilidad el artículo. Me espero.

¿Ya? Bien, lo que tú, yo y la mayoría de personas entendemos del artículo es que existe una excepción a la regla general de la prorroga obligatoria cuando el arrendador o una serie de personas cercanas al mismo (hijos, padres o pareja tras separación o divorcio) la necesiten para su propio uso. Eso supondría que si uno está en el tercer año de arrendamiento y el arrendador se divorcia, necesitando la vivienda para su uso o el de su expareja, estaría en su derecho de no renovar el contrato por un cuarto año, ¿no es así?.

Esto, que en teoría no parece muy complejo, ha supuesto ciertos problemas en la aplicación, puesto que no se dice nada al respecto de las causas. Se habla de necesidad para sí o personas cercanas,… pero no habla nada respecto a cómo debe ser esa necesidad, ahí es donde ha entrado cierta picaresca. Si algunos padres han llegado a empadronarse en casas de familiares para tener más puntos en un colegio público determinado, qué no hará un mal arrendador cuando se encuentre ante la voluntad ilícita de “echar” al inquilino.

Por eso, e interpretando de una manera ciertamente restrictiva, los magistrados han ido entendiendo que dicha excepción debe siempre incluirse en el contrato (ya se habla de ello en el artículo), pero no de manera genérica. Es decir, no sería suficiente decir que “Según regula el Art. 9.3 de la LAU si la necesito para mi propio uso o el de mis allegados, no procederá la prorroga obligatoria…”. Por ejemplo la Sentencia de la AP de Guipúzcoa de 31/10/99 establece que no puede aceptarse el uso de la excepción como “clausula de estilo” que se ponga siempre en los contratos, porque supondría convertir la excepción en norma.

Por si esto no quedaba claro, la Sentencia de la AP de Zaragoza de 09/06/98 marca que no son aceptables las “causas sobrevenidas”, es decir las que no eran conocidas a la firma del contrato. Esto, que puede parecer una norma lógica, que otorga mayor seguridad jurídica al inquilino, lo que hace realmente es inutilizar en casi la totalidad de los casos la aplicación de dicha excepción.

Tan solo en los casos en los que la condición sea inminente (corto y medio plazo) y sea conocida en el momento de la firma podrán ejercer dicha excepción, siempre y cuando dejaran constancia de la misma en el contrato de arrendamiento en la firma. O al menos eso parecen decir los tribunales a día de hoy.


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