Arrendamientos (VIII) Duración del contrato

La actual legislación española sobre arrendamientos urbanos tiene muchos cabos sueltos, y regulaciones un tanto discutibles, pero siempre he creido que en lo referente a la duración, logró un punto suficientemente justo para ambas partes del contrato.

Casi como un mantra, las personas que viven en régimen de arrendamiento, saben que tienen derecho a cinco años de contrato, a pesar de que la renovación sea anual o de cualquier otro tipo. Es decir, que si uno cumple con su parte del contrato, como inquilino tiene derecho a renovar su contrato (si es de menos de cinco años de duración) hasta cumplir los cinco años. Esto supone un plazo, por un lado, suficientemente amplio como para que un arrendatario pueda realizar una rutina normal de vida, y por otro lado, tampoco supone un gravamen demasiado grande para un arrendador que cede el uso de dicho inmueble hasta el cumplimiento de dicho periodo.

La renovación del contrato se suele realizar por tácita reconducción, es decir, que ninguna de las dos partes dice nada, y por lo tanto, se continúa con el contrato hasta el siguiente vencimiento. De hecho, la ley establece medios automáticos de ampliar el plazo del contrato por dos nuevos periodos de tres años (y luego anuales) tras el cumplimiento del primer plazo marcado. A pesar de ello, es necesario el acuerdo de ambas partes para llegar a este punto, siendo necesario en el resto de casos la negociación para prorrogar o no el contrato.

En algunas ocasiones, algunos arrendadores buscan saltarse la ley estableciendo contratos menores de un año (suelen ser de once meses o menos) para poder aumentar la cuantía de la renta al término de cada periodo, y así mantener un mayor control sobre la propiedad. No obstante, la jurisprudencia sobre este tema es muy extensa, y existen muchas sentencias que entienden que varios contratos de temporada (o vacacional) seguidos, suponen un fraude de ley, estableciendo que estos sean contratos de arrendamiento de vivienda a todos los efectos.

Finalmente, también existe la posibilidad de firmar contratos de duración mayor de los cinco años (lo normal en locales, algo menos común en vivienda), por lo que habrá que atender a las especialidades y excepciones que tiene la legislación en estas situaciones.

Por cierto, los contratos indefinidos son de legislaciones pasadas, y los trataremos en cuanto tenga el valor suficiente como para atacar los Contratos llamados “de renta antigua”. Como siempre, cualquier duda sobre este tema, podéis plantearla en los comentarios.