Arrendamientos (VII) Rescisión del contrato

Si la firma de un contrato de arrendamiento de vivienda puede suscitar multiples dudas, la rescisión del mismo supone otra gran cuestión que puede hacer surgir otros tantas cuestiones controvertidas. Principalmente, vamos a analizar si es posible la rescisión de un contrato de arrendamiento, en qué momentos se puede realizar y cuál de las dos partes tiene derecho a ello (y en qué situaciones). Vamos por partes:

RESCISIÓN DEL CONTRATO DEL ARRENDATARIO-INQUILINO: Uno de los temas legales del contrato de arrendamiento que más conoce la gente es que el inquilino, si cumple su parte del contrato (que básicamente es pagar la renta y mantener la vivienda correctamente) tiene derecho a cinco años de contrato. Ésta es una medida que tomó el legislador como defensa de la parte “débil” en el arrendamiento, y que no quedara en manos de una revisión abusiva de la renta a cada renovación del contrato.

Bien, esto es así (con alguna excepción que veremos más adelante en otros post) y no merece la pena entrar a discutir este tema por ahora. Ahora bien, una cosa es que el arrendatario/inquilino tenga derecho a cinco años de contrato y otro tema muy distinto es que tenga la obligación de cumplir dicho plazo. El problema es que la Ley de Arrendamientos Urbanos no es muy clara respecto al tema, y tan solo regula en el Art. 11 un posible desistimiento (que es el término correcto) del arrendatario cuando se den los siguientes supuestos:

-Haber firmado un contrato con una duración de más de cinco años,

-Que ya hubieran pasado cinco años de contrato, y

-Que el arrendatario avise con dos meses de antelación.

El propio artículo habla del posible pacto entre las partes de una indemnización de un mes por año de alquiler incumplido, con la parte proporcional si la anualidad no es completa.

De acuerdo, aunque la ley diga esto, tenemos el enorme problema que supone la falta de regulación para los supuestos más normales: Es decir, contratos anuales prorrogables hasta cinco años. ¿Podemos entonces aplicar este artículo por analogía? Existen distintas opiniones, unos exponen que si el contrato es de renovación anual y el arrendatario quiere rescindir antes del cumplimiento de la anualidad en curso, se debería de exigir el pago de las mensualidades restantes,… o por lo menos hasta que se vuelva a alquilar el inmueble. Otros creen que si la ley de Arrendamientos Urbanos fue pensada como garante de los derechos del arrendatario/inquilino y la ley no permite expresamente que se le aplique algún tipo de indemnización, no es posible dicho pacto en el contrato o su inclusión sería nula.

Yo creo que la opción más lógica y justa para ambas partes sería fijar un preaviso de uno o dos meses de antelación para permitir al arrendador hacer las gestiones necesarias para volver a alquilar el inmueble, o por lo menos prepararse para dicha situación. De este modo, se le puede indemnizar con esa/s mensualidad/es al inquilino que no cumple con el preaviso y por otro lado damos un plazo razonable para buscar un nuevo inquilino.

Existe una cuestión, por otro lado, que muchos arrendadores se plantean, y es la siguiente:¿Puede rescindir el arrendador? Esta línea de pensamiento parte de la idea de que si uno es propietario de la vivienda, y la necesita para vivir, debería de poder rescindir el contrato de algún modo. Bueno, aunque a ese pensamiento habría que sacarle muchos “peros”, existe una opción en el Artículo 9.3 de la LAU, que debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento para poder ejercitarla, y supone que el arrendador pude no prorrogar el contrato (por lo que tendríamos que esperar al cumplimiento del periodo en curso) si necesitara para sí la vivienda. Para evitar fraudes, se establece un periodo de tres meses tras el cual si el propietario no ha entrado a vivir en la vivienda se le puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento e indemnizar al arrendatario por gastos tales como el de la mudanza.

Estas vienen a ser más o menos las situaciones más comunes en las rescisiones de contrato. Si teneis alguna duda sobre este tema, ponedlo en los comentarios.

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35 thoughts on “Arrendamientos (VII) Rescisión del contrato

  1. Hola, he leído su artículo y me surge una duda. Mi caso es el siguiente:
    He suscrito un contrato de arrendamiento por un periodo de 10 meses; he dado una fianza de 800 euros (equivalentes a 2 meses de alquiler); el contrato no hace referencia alguna a la posibilidad de rescisión del contrato por mi parte, es decir, no manifiesta las consecuencias de tal rescisión; y quiero rescindir el contrato por diferentes motivos, ninguno de los cuales deriva del incumplimiento del contrato por parte del arrendador. Expuesto esto, quería saber si puedo rescindir el contrato obteniendo la devolución de la fianza avisando de la rescisión con un mes de antelación.
    Espero, pueda y quiera ayudarme.
    Atentamente, Jorge Álvarez.Gracias

    • Antes de nada, perdona por no haber respondido antes.

      Sin examinar el contrato que mantienes, no puedo darte una respuesta completa. Tu contrato, por lo que creo deducir se firmó como “Contrato de Temporada”, y ello supone que no se le aplican las mismas normas de protección que a un contrato de arrendamiento. Por lo tanto (y repito, coge esta respuesta con pinzas, porque sin ver el contrato hago más deducciones de las que querría), te recomendaría que hablaras con el arrendador, intentando negociar una salida positiva para ambos.

  2. Soy el propietario de una vivienda que tengo alquilada.El contrato se hizo para un año con fecha 01/05/1998 y desde entonces no se a renovado seguimos con el mismo contrato.El inquilino cumple con todas sus obligaciones.Quiero recuperar mi vivienda lo antes posible,que fecha podria ser?Gracias.

  3. Hola:mi problema s el siguiente, tengo un piso alquilado desde el 1 de octubre del 2008 con duraccion de un año, mi inquilino m aviso el dia 11 de este mes q a finales se se va del piso y m pide la fianza adelantada como pago de su proximo piso, al decirle q no, q hasta q no se vaya no le puedo dar la fianza su respuesta es q se kedara en el piso 2 meses sin pagar, puedo quedarme la fianza x incumplimiento? puedo reclamarlo el año entero?q debo hacer amenaza con dañar la vivienda si no le entrego la fianza ya mismo?

  4. disculpe yo tengo una duda espero me pueda responde ¿ que procede cuando el arrendatario quiere pagar la renta y el arrendador no quiere aceptar la renta?

  5. que pasa si el arrendador afirma que no se le ahn pagado las rentas de cuatro años a la fecha, y ademas exige, para el caso de que el arrendatario afirmew lo contrario, que exhiba todos los recibos de los cuatro años anteriores?

  6. Buenas,
    yo tengo un contrato de alquiler por 11 meses, y me gustaria saber si puedo rescindir el contrato dando el preaviso que estipulamos de dos meses y si tendría derecho a que me devolvieran la fianza de dos meses que entregamos en su dia.
    No nos avisó de que el calentador de agua no funcionaba y llevamos desde el 7 de abril sin agua caliente, no está dispuesto a arreglarlo, entre otras cosas.
    Me puede decir algo al respecto, el contrato es el de 11 meses de la LAU.
    Saludos y gracias

  7. Sería recomendable notificar de manera fehaciente la avería del calentador (Pej. Burofax), para luego, en el caso de incumplir su reparación, poder rescindir el contrato por incumplimiento del arrendador.

    No obstante, sin más datos no le puedo dar mejor respuesta. Sería recomendable que acudiera a un abogado o Agente de la Propiedad Inmobiliaria que le pudiera asesorar personalmente

  8. Tengo un piso alquilado y llevo tres meses sin cobrar estamos en agosto y no cobre junio y julio de 2009 y agosto del 2008, puedo rescindir el contrato y posterior mente reclamarle los pagos via judicial o hay alguna manera menos drastica para que me paquen los meses que me deben vamos alguna manera de requerirles que abandonen el piso por que lo necesito yo y mas adelante cobrar las deudas pendientes, muchas gracias.

  9. Mi problema es acerca de que se ha alquilado un predio en el cual se tenia como fin instalar un negocio, que sin saberlo, en la zona esta prohibido. ¿Se puede rescindir el contrato? ¿Tendra exito la demanda, en caso de hacerla efectiva por parte de quien alquilo el lugar?
    Gracias!!

  10. Veo que su web de origen es de Argentina, y lo cierto es que desconozco la legislación de dicho pais en este aspecto. No obstante, si la finalidad de la celebración de un contrato no es posible (por ejemplo, en el caso de una vivienda que resulta inhabitable), se debería poder rescindir. Otro tema es la prueba de dicha imposibilidad o de que la celebracion fue con ese fin.

  11. Buenas Tardes! No se si reir o llorar, pero tengo unos inquilinos hace un mes que alegan que quieren las rescision del contrato de 11 meses que hemos hecho, porque hay FANTASMAS en la casa… Que derechos tengo como propietaria y que indemnizacion de bo exigirles? Muchas Gracias, espero urgentemente su consejo

  12. Menuda historia para no dormir!! Por un lado le tendría que decir que pleiteara con los arrendatarios para que pagaran la totalidad del contrato, puesto que el motivo no justifa una rescisión del mismo,… pero por otro lado, le recomiendo que llegue a un acuerdo, penalice con la no devolución de las fianzas, y busque un inquilino mejor. De veras quiere tener a alguien así como inquilino? Yo no.

  13. Hola,

    Acabo de subscribir un contrato de arrendamiento por un año, al entrar me enteré de que los propietarios habían puesto la vivienda a la venta. Cuando hablé con ellos me dijeron que si vendían la vivienda, me realpojarían en otro sitio ya que disponen de más viviendas en Madrid. Mi pregunta es: tengo derecho a quedarme en este piso hasta que se acabe el contrato de alquiler? pueden los propietarios o nuevos propietarios solicitarme que abandone la vivienda?
    muchas gracias
    Un saludo

  14. Antes de nada, perdon por la tardanza en la respuesta: Estaba de vacaciones.

    Usted tiene un contrato de arrendamiento de vivienda, por lo que tiene derecho a renovación hasta los cinco años si le interesa. No pueden echarle del piso sin llegar a un acuerdo con usted.

  15. Hola,

    En el mes de mayo acordamos con el futuro arrendador que se nos entregaría un piso amueblado el 1 de Julio, el cual se nos enseñó en el mes de mayo, en 15 minutos, mientras todavía había otros inquilinos (que tenían sus propios muebles), por lo que no pudimos ver el estado final de entrega del piso (de conservación, limpieza, muebles y electrodomésticos) hasta el día 7 de julio (retraso por parte del arrendador). El día 7 de julio, a pesar de no estar totalmente acondicionado el piso para la entrada nos fiamos que se finalizarían las tareas para el acondicionamiento, como así nos aseguraron, y firmamos el contrato y abonamos el mes de julio (desde el día 7) y la fianza por valor de otro mes. En las 24 horas siguientes le comentamos al arrendador las deficiencias que que veíamos en el piso para estar habitable (muebles en mal estado, alguna habitacion sin alquilar, electrodomesticos q no funcionaban, limpieza general del piso etc..). Tras muchas discusiones y deterioro de la relación con el arrendador le comuncamos el día 9 que lo mejor sería rescindir el contrato pq no nos poníamos de acuerdo. La respuesta fue q nos devolvería la fianza pero q se cobraría el mes de Julio pq ahora no tenía inquilino y desde el mes de mayo contaba con tenerlo (nosotros también contábamos con tener piso y no lo tenemos y hemos estado de alquiler en otro piso provisional a la espera de este piso). Ante esta negativa nos hemos visto obligados a darle más tiempo para que acondiconase el piso para subsanar las deficiencias antes mencionadas fijándose el día 20 para volve a examinar el piso, y durante este tiempo nosotros no ocupamos el piso dejándolo a su disposición para uqe lo acondicionase. Llegado el dá 20 antes de quedar para verlo volvemos a tener un desacuerdo con el arrendatario, por lo que entendemos las conversaciones y el entendimiento entre esta persona y nosotros es imposible y tensa, y entendemos que no es adecuado q sigamos adelante con una relación contractual que nos va a dar problemas a largo plazo. Por lo tanto le comunicamos que lo mejor es no ocupar el piso y cancelar el contrato. Hasta el día 26 no hemos podido quedar con él para comentarlo cara a cara y volver a decirle que nuestra intención es no ocupar el piso (a pesar de uqe el contrato fue firmado el dñia 7 y se nos entregaron las llaves ese día, pero nunca llegamos a ocupar el piso ni a hacer mudanza dejándolo a su disposición para que subsanase las deficiencias pendientes). Nos repite que no nos va a devolver el dinero de la mensualidad de julio pq ese mes lo ha perdido (nosotros nos hemos visto igualmente perjudicados pq no tenemos piso disponible, y estamos en uno cedido provisional y pagando un alquiler por él claro). Que opciones tenemos de recuperar el dinero?. Él se agarra a que hay un contrato firmado y que no nos obligó a firmar, y que el tiempo q ha dedicado a acondicionar el piso desde el 9 de julio al 20 que alguien se lo tiene que pagar. Nosotros entendemos que ese esfuerzo lo tenía que haber hecho antes de la entrega del piso, no después de la entrega (en ese tiempo nosotros no hemos disfrutado del piso) por lo que no tiene razón, y por otro lado ya no queremos seguir con esta relación pq el trato y el diálogo con los arrendadores es dificil y tensa y creemos que no es conveniente tomar posesión efectiva del piso en esas condiciones, ya que un piso es para largo plazo y tendremos problemas constantes a largo plazo. Lo que queremos es recuperar el dinero y buscarnos otro piso y que él busque otro inquilino que le encaje. Que opciones tenemos?. Y como comunicarle esto de modo que quede constancia de que le hemos trasladado nuestra intención de rescndir el contrato?, un bruofax?. Gracias.

  16. Esta claro que si quieren rescindir el contrato, lo recomendable es notificarlo de manera fehaciente (por ejemplo, por burofax). No obstante, deben de entender que si han tenido la disposición de la vivienda durante un periodo de tiempo, deben pagar por ello.

    Les recomiendo hablar con el arrendador y buscar un acuerdo, no es una situación sencilla. No obstante, le recomiendo que antes de firmar cualquier documento (o hacer entrega de cualquier cantidad de dinero) examine antes la vivienda, para evitar que vuelva a encontrarse en esta situación.

  17. Gracias por el consejo. De todos modos, nosotros no hemos tomado posesión del piso en ningún momento, ni hemos hecho mudanza, ni hemos entrado en el piso para nada. De hecho lo ha tenido a su disposición el arrendador para hacer las labores de limpieza, conservación, pintura, colocación de muebles, etc…que debía haber hecho antes de la entrega de las llaves. Por lo tanto, nosotros no hemos podido entrar en el piso, pq lo estaba “usando” él para acondicionarlo. Además, a día de hoy, el piso sigue sin seguro, condición que era indispensable para entrar en el piso. Entiendo que en esas condiciones, anuqne se nos hayan entregado las llaves, no se puede considerar qe hayamos hecho uso de él ni tomado posesión de él. Creo que el arrendador ha incumplido y deberiamos tener derecho a rescindir el contrato. Para él, el contrato sigue contando día a día desde la firma, aunque lo estuviese ocupando él… ¿no tenemos ninguna posibilidad de rescindir el contrato sin penalización?.
    Gracias y saludos

  18. Deberían haber incluido algún tipo de clausula al respecto en el contrato pactado. Lo que no termino de entender es por qué han hecho ustedes un contrato de arrendamiento de un vivienda que ACTUALMENTE no se puede habitar, lo recomendable sería negociar una fecha, haciendo algún documento de reserva que marcara las condiciones de la reforma, o bien encargarse uno mismo de la reforma descontando la cantidad del alquiler.

  19. Pingback: Arrendamientos Urbanos Art: 9.3 Excepción a la Prorroga Obligatoria de la LAU « AndresG.blog

  20. Soy propietario de una vivienda. Tengo un contrato de arrendamiento pactado de un año, prorrogable por mutuo acuerdo, que en caso contrario se comunicara por escrito con un mes de anticipación la rescisión del mismo por ambas partes. No se dice nada en el contrato sobre la duración de cinco años. En octubre vece el primer año. Puedo rescindir el contrato en este primer año, avisando al inquilino con mes de antelación.

  21. La ley es muy clara al respecto: Si el inquilino desea cumplir su plazo de cinco años, está en su derecho de hacerlo. El hecho de haber pactado una duración menor no invalida la ley, que está por encima de dichos pactos.

  22. Tengo alquilado un piso desde hace un mes. Por multiples problemas con el propietario quiero irme anticipadamente. En el contrato incluí una cláusula en la que indicaba que la arrendataria podrá rescindir el contrato en cualquier momento avisándolo con un mes de antelación. Algún amigo abogado me ha dicho que el tema es muy delicado porque no sabría decirme si esa cláusula sería nula. ¿Usted cree que es válida? Muchas gracias.

  23. Hola,

    Queremos rescindir nuestro contrato de alquiler. En el mismo pone que para no perder la fianza debemos dar 60 días de preaviso. Como el banco no nos dice exactamente cuánto va a tardar en terminar los papeles de nuestra nueva casa pero nos da una fecha aproximada, se lo comentamos al dueño sin que nos quiera contestar. Vamos a la inmobiliaria y nos dicen que firmemos el preaviso, que luego aunque en el banco se retrasen un mes más, el dueño no nos puede echar, pero el dueño nos acaba de decir que “podemos quedarnos” mientras no encuentre alguien, pero que si encuentra a alguien para ocupar el piso, aunque el banco no nos haya dado la casa, nos quedamos con la niña en la calle porque ya hemos firmado el preaviso de irnos el 30 de septiembre. ¿Puede hacer eso?

    GRACIAS

  24. Si el arrendatario antes de entrar a vivir en el piso, dice que no lo quiere, sin dar fianza ni alquiler alguno? Se le puede reclamar algo? Y hay algún modelo para rescindir el contrato no celebrado o con romperlo es suficiente?
    Puedo volver a alquilarlo al momento si hay otra persona interesada?
    Me podrían responder, Gracias por todo

  25. Firme un contrato de alquiler de vivienda para que el inquilino entrase a vivir el 01 de Noviembre, pero este señor no me ha dado fianza ni alquiler alguno, quede en que el 01 de Noviembre le entregaba las llaves y el en que me ingresaba el alquiler+fianza en la cuenta corriente hoy día 30 de octubre me manda un mensaje al móvil diciéndome que no va a alquilar el piso y me da su contrato original con unas letras en grandes que pone invalido.

    Ahora no para de llamarme diciendo que el contrato que me dio no es el original que es una copia que lo va a mirar con su abogado, yo estoy segura que es el original y el último mensaje que me manda me dice que me ingresa el dinero en cuenta y que quiere el piso.

    Dada las actuaciones de esta persona yo no quiero alquilarle el piso yo tengo mi contrato original y el de él.

    Puede esta persona reclamarme algo por si le ha sacado una fotocopia, o mejor no hacerle ningún caso.Gracias.

  26. Hola, muy interesante tu blog y los comentarios. Te planteo una pregunta sobre mi caso.

    Alquilamos a una inmobiliaria hace 1 año y 6 meses un piso. El contrato tipico de alquiler por un año prorrogable hasta 5 con preaviso de 1 mes antes de finalizacion del año o plazo convenido de alquiler. Al finalizar el primer año (enero 2011) decidimos prorograr otro año más. A mediados de año nos ha surgido un cambio importante y mi esposa se ha ido a la peninsula a trabajar, ya lleva 2 meses alla. Inmediatamente que supimos esto lo comunicamos a la inmobiliaria y se nos dijo que ellos buscarían quien alquilará pero que debíamos seguir pagando hasta que encontrarán a alguien. El problema es que ya llevamos 2 meses desde que lo comunicamos y de hecho este último mes (julio 2011) el piso no tiene ni siquiera los muebles pues los hemos enviado al nuevo piso que ya estamos alquilando en la peninsula pues mi mujer ya se ha desplazado alli a trabajar. Podría existir alguna otra variante que no sea esperar a que se encuentre un nuevo inquilino? Por ejemplo, como he leído, no recuperar la fianza de un mes? No he enviado burofax ni nada por el estilo, lo comunicamos verbalmente a la inmobiliaria y desde entonces vivo en casa de mi padre. Que me recomendarías?

  27. Tengo alquilada una cochera como almacén, el inquilino me debe desde noviembre Se quiere marchar pero pone como excusa que no tiene donde dejar los materiales. Cada vez que intento hablar con él me da largas diciendo que me llamará… pero nada. Cambió de dirección por lo que no puedo dirigirme a él y no se donde vive ahora. ¿Que puedo hacer?

  28. Hola:
    El pasado mes de julio alquilamos una vivienda de vpo. Sin embargo, nos ha surgido una gran oportunidad y hemos decidido comprar una vivienda. En el contrato no aparece ninguna cláusula que establezca la posibilidad de rescindirlo, simplemente comenta que la duración del mismo es de un año prorrogable. Tras haber hablado con el propietario nos niega cualquier posibilidad de abandonar el piso. Simplemente nos pide que si decidimos irnos hemos de abonarle todos los meses que faltan hasta cumplir el año. ¿Es esto cierto? ¿No hay ningun tipo de penalización que nos permita pagar una cuantía menor?

  29. Buenas,

    Voy a exponerte en unas lineas el problema de mi pareja y mio.

    El contrato de alquiler tiene como intermediario al ministerio de la vivienda, es por un año y este mes es el 9º. Llevamos estos 9 meses padeciendo amenazas, golpes e insultos injustificados de una vecina que vive abajo y no solo nosotros el resto de vecinos que no quieren denunciar nada por miedo a las represalias de esta persona, pues bien no podemos irnos sin pagar una indemnización de los 3 meses que nos quedan. El domingo pasado tuvimos ya que interponer una denuncia contra esta persona porque subió a casa a patalear la puerta y a amenazarnos de muerte porque sonaban las bajantes de agua al estar supongo duchandose alguien de arriba. En el ministerio me dijeron que con una denuncia sería suficiente para justificar la rescision del contrato, pero al enviar la denuncia me dicen que no saben si el problema es solo conmigo y no también con el resto de vecinos… me van a conseguir un certificado firmado por el presidente de la comunidad y por el administrador de la finca para que conste que este problema es generalizado y que el resto de vecinos tiene miedo a denunciar.

    ¿Con esto le debería valer al Ministerio?, me he tenido que ir a dormir a casa de familiares pues al siguiente dia de la denuncia siguieron los problemas y tengo miedo a vivir allí y no me dan ninguna solucion, solo pagar y no me parece justo puesto que la policía ha subido en 5 o 6 ocasiones por llamadas de diferentes vecinos pero no han denunciado nunca.

    Muchas Gracias.

  30. Buenos dias, quisiera hacerle una consulta. expongo los puntos importantes para abreviar.
    *contrato por temporada firmado el 20 de enero 2012, finaliza el 20 de diciembre,con una empresa familiar que tiene varios inmuebles en el edificio (es nuestra vivienda habitual, no estamos empadronados porque no nos facilito la documentacion)
    *llamada telefonica el 15 de marzo de 2012, para reunirse con nosotros el arrendador.
    *nos dice que por problemas internos con sus hermanos, han tenido que repartir las propiedades, y nuestra vivienda le ha tocado a un hermano que no quiere tener inquilinos.
    *nos pide que nos cambiemos a otra vivienda encima nuestra, y que nos paga 2 chicos para cargar mobiliario, y nos acondiciona la vivienda con lo mismo (tiene una habitacion menos)
    *en el contrato no hay estipulada ninguna clausula con indenmizacion tanto por una parte como por otra.
    *yo quisiera irme a otra vivienda , porque ya no me fio de ellos y quisiera reclamarle una indenmizacion economica, o me quedo y que me inviten a marcharme en diciembre 2012.

    Cree que es una opcion y pagara ??, me quedo y en diciembre tendria que irme si ó si ??

    gracias

  31. Hola, agradeceria muchisimo que nos ayudara. Somos inquilinos de un piso, con un contrato con fecha 01/01/2010, duración máxima 5 años y prorroglable obligatoriamente por períodos anuales,y con un depósito/fianza de 6 mensualidades, en el mes de mayo de 2012, por circunstancias personales nos vemos obligados a querer dejar el piso, pero el arrendador no accede si no es abonando todas las mensualidades hasta el cumplimiento de la prórroga. Qué podemos hacer? Muchisimas gracias de antemano

  32. Hola, he alquilado un piso vacacional y he entregado 105 euros de reserva, hoy me ha llamado y dice que sé ha incendiado y que me devuelve mi fianza, no puedo reclamar además de la fianza indemnización? ya que ahora no encuentro pisos para la semana que viene y a ver que ahora que hago, gracias.

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