Arrendamientos (V): Fianzas

monedasA la hora de firmar un contrato de arrendamiento, la ley impone que el inquilino/arrendatario entregue una cantidad en concepto de fianza. Eso supone que además del pago adelantado del primer mes, el inquilino tiene que entregar un dinero que garantiza la tenencia pacífica del inmueble y que cualquier posible reparación que fuera necesaria una vez resuelto el contrato sería sufragada con ese dinero.

En la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), al hablar de la fianza, se hacen una serie de afirmaciones que las ulteriores legislaciones de las Comunidades Autonomas se han dedicado a matizar (por lo menos en Aragón, que es la Comunidad Autonoma donde trabajo), como por ejemplo las cantidades a entregar en concepto de fianza. Según la LAU (Art.36.1) tan sólo puede pedir una mensualidad (y así lo afirman también en la Web del Ministerio de Vivienda), mientras que el desarrollo autonómico en Aragón impone que se entreguen una o dos dependiendo de si el inmueble está o no amueblado. Las Comunidades Autónomas están autorizadas para el desarrollo de esa legislación, que resulta una ley de mínimos para este caso.

Por lo tanto, además de acudir a la LAU para poder fijar las fianzas a entregar, es conveniente acudir al desarrollo legislativo que pueda existir en la Comunidad Autonoma que se trate. En Aragón, la ley es la Ley 10/1992 de fianzas de arrendamientos y otros contratos.

Una vez fijadas las cantidades que el arrendatario está obligado a entregar, hay que estudiar qué se hace con ellas: En principio el arrendatario ha cumplido con la entrega al arrendador, pero ahí no queda la cosa puesto que es necesario que dichas cantidades las deposite (el arrendador) en una Cuenta Corriente del Organo Gestor Correspondiente (en Aragón la DGA), para que sean ellos quienes velen por la solvencia del arrendador una vez se rescinda el contrato. Este punto es bastante controvertido, puesto que los organos gestores exigen dicho depósito, pero no dan más servicio que ese. Muchos pensamos que la tenencia de dichas cantidades de dinero generan unos beneficios (en forma de intereses bancarios) al órgano gestor y ellos deberían de repercutirse en el beneficio de sus usuarios (arrendatario y arrendador), bien mediante asesorias para los mismos, bien con servicios gratuitos de arbitraje o bien con otro tipo de servicios que facilitaran el alquiler a las partes.

Finalmente, hay que examinar un punto bastante conflictivo a la hora de rescindir el contrato, y es la devolución de la fianza. Existe una cierta costumbre por algunos inquilinos de dejar pendiente el último recibo de alquiler, para compensar la devolución de la fianza, y aunque como práctica no debería de suponer mucha diferencia no creo que sea la mejor forma de actuar, porque tiene bastantes puntos en conflicto:

¿Qué ocurre si la cantidad entregada como fianza no corresponde con la renta (hay que tener en cuenta que la renta se actualiza, y la fianza no se suele actualizar)? ¿Qué ocurre si hay que reparar algo en la vivienda? ¿Y si se entregan más garantías además de la fianza, cuál será el momento de su cancelación? ¿y los gastos que supone un recibo devuelto, se abonan?

Yo considero que la renta es renta y la fianza no puede funcionar como si fuera renta. Por lo tanto, las fianzas deben cumplir con su objetivo y servir de garantía frente a las reparaciones necesarias en la vivienda. Como buena práctica, creo que es recomendable distiguir ambos conceptos.

¿Y qué ocurre si el arrendador no devuelve la fianza, sin tener motivo a su retención? Es Complicado, puesto que los daños en una vivienda no siempre son visibles en un primer momento (por ejemplo, pueden surgir recibos de suministros de luz/agua impagados que perjudican al arrendador o encontrar roturas en muebles/electrodomésticos que en un inicio no se ven). De cara al arrendador recomiendo firmar la entrega de llaves dejando pendiente la entrega de la fianza hasta que la devuelva el Organismo Competente (una o dos semanas) para así tener un plazo para revisar. Si al arrendatario no se le devuelven las cantiades entregadas como fianza injustificadamente, se le deben de exigir judicialmente (lo sé, es injusto que para ese tipo de cantidades sea necesario acudir a los tribunales. Debería de existir una figura similar al monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal que facilitara su reclamación sin necesidad de abogado/procurador, pero seún parece no interesa).

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