Después de comprobar sorprendido que el número de visitas en el blgo ha sido creciente desde que lo abriera hace ya algún tiempo, quiero agradecer a todos los visitantes (en su mayoría silenciosos) que se pasan por aquí.
Aunque la motivación del blog no es alcanzar un gran número de visitas (sino descargar mis propias inquietudes), es de agradecer comprobar cómo lo que uno escribe llega a unos cuantos. Gracias.
Aunque es más o menos conocido que cada cierto número de años es necesario realizar una revisión general de la instalación de los ascensores de un edificio, a día de hoy todavía desconocemos que las instalciones eléctricas de los edificios de viviendas también deben realizar una revisión cada cierto tiempo. La justificación de esta revisión, que actualmente se está comenzando a realizar por algunas comunidades a pesar de ser una norma que hace varios años que entró en vigor, se encuentra en varias normas:
-La Ley 21/1992 de 16 de Julio, de Industria
-El Real Decreto 842/2002 de 2 de Agosto como Reglamento electrotécnico para baja tensión.
Y en la CCAA de Aragón, La Orden 24/10/2003 de 8 de octubre, por la que se regula el procedimiento de acreditación del cumplimiento de las condiciones de seguridad industrial de las instalaciones electricas de baja tension, adaptándola a la nueva legislación.
Las revisiones (que de no hacerse pueden llavar aparejadas acciones coercitivas), son de la siguiente manera:
A) Si uno forma parte de una comunidad cuya suma de potencias contratadas no llega a 100 kw (+ o – unas veinte/veinticindo viviendas), no tiene garaje, calefacción central o bomba de presión,… que deje de leer. Las revisiones solo son obligatorias para ese tipo de edificios.
B) Los edificios cuya potencia total instalada sea de más de 100 Kw, tienen que hacer una revisión cada 10 años, independientemente que tengan que realizar revisiones antes por otros elementos, como pueden ser los siguientes:
-Garajes: Cada Cinco años (Exceptuando los garajes de menos de veinticinco plazas, que no les toca).
-Salas de Calderas: Cada Cinco años. -Piscinas: Si pasan de 10 Kw cada Cinco años, sino, cada Diez años junto con la revision de toda la comunidad
-Alumbrado Exterior: Si pasa de 5 Kw., cada Cinco años.
Quién tiene que realizar estas revisiones? Pues el Gobierno de Aragón establece una serie de empresas autorizadas para estas revisiones, y aunque he estado buscando algún tipo de listado en internet, no he sido capaz de encontrarlo, salvo ejemplos aislados de empresas (lo siento, pero no quiero hacer publicidad en el blog).
PD: Para ilustrar el post, he puesto unas fotos de una Comunidad donde el mal trabajo del instalador (o una subida de tensión, según él) ocasionó un incendio en la instalación eléctrica y la escalera.
Ya hace muchos años que decidí hacerse fan de los Monty Phyton y por ende de los trabajos de todos sus componentes (sin excepción). Leer que uno de sus actores sale en una pelicula, ya es suficiente motivo para que quiera verla, o por lo menos le de una oportunidad para entretenerme. Eso no quiere decir que todo lo que han hecho a partir de entonces me haya gustado, desgraciadamente hay que comer, y en ocasiones han trabajado en lugares demasiado edulcorados para el tipo de humor que suelen gastar este grupo de locos.
Puede que el más loco de todos (en el mal sentido) fuera su director Terry Gilliam. Un loco al que se le puede perdonar todo después de la indescriptible “12 monos”, pero que en ocasiones ha realizado tostones monumentales como “Tideland” o “Los hermanos Grimm”, que al menos, mantienen gran parte de la estética propia de Gilliam.
Por eso, cuando el otro día fuimos a ver la última de Gilliam (o debería decir “La última de Heath Ledger”?) Iba con un poco de miedo. Lo último que había visto de él no me había gustado nada, y el hecho de haber tenido que superar la muerte del actor protagonista a mitad de rodaje prometía que no iba a ser una pelicula fácil de ver. Aún recuerdo las declaraciones de Gilliam ante las críticas (para mi merecidas) de Tideland, donde llamaba “estúpidos” a los críticos, porque afirmaba no habían entendido el film.
Bien, deshojemos la margarita: Esta película es una buena manera de volver a la senda que su director nunca debió abandonar. Toda la estética que tanto nos ha gustado a todos desde siempre se muestra otra vez en la pantalla, retomando la adoración del paria, del ser fuera de la sociedad (alguien recuerda “El rey Pescador”?), que en su locura guarda cierta verdad mágica. Siempre me ha interesado ese punto de vista como detonante de una historia mágica e indescriptible, porque permite mezclar realidad y locura son tapujos, con toda su crudeza.
Sobre las interpretaciones, ciertamente Heath Ledger está correcto (el papel tampoco da para mucho más), y el resto de protagonistas también sacan adelante su personaje. Quizás destacaría el duelo entre Cristopher Plummer y Tom Waits, que le da cierta gracia al asunto.
En resumen, me ha gustado “El imaginario del Doctor Parnassus” por muchos motivos. Me ha gustado porque la película es entretenida y sin ser una maravilla, no resulta pesada. Me ha gustado porque supone la vuelta a sus orígenes del director. Me ha gustado, porque supone encontrar un cine que se sale de las convenciones sociales que invaden todo.
Enlaces:
Los últimos días, tanto por la prensa, la radio y otros medios de internet, nos estamos viendo bombardeados por propaganda de una web que dice tener un amplio registro de inquilinos morosos.
Hace mucho tiempo que le doy vueltas al tema de poder averiguar datos sobre un posible inquilino, si ha tenido desahucios anteriormente, si la Seguridad Social le está buscando, si tiene un largo historial de impagos… es algo bastante complicado. Uno puede acabar en el Asnef o listados similares, pero el alto coste de su consulta y su escasa fiabilidad hace que el uso sea discutible (la nefasta gestión de las compañías telefónicas y/o de internet hacen que mucha gente se encuentre en ellos). Además, hubo un tiempo en el que por internet existía un registro similar que cayó por desuso (o por no poder afrontar la Ley de Protección de Datos).
Este nuevo registro, gestionado por una empresa privada, parece ser un nuevo intento de lograr lo que muchos hemos fantaseado alguna vez.
No obstante, y dejando bien claro que yo mismo he pensado hacer algo similar en ocasiones, le veo una serie de dificultades, que si los gestores logran resolver seguramente triunfarán entre los profesionales y arrendadores:
A.- La ley de Protección de Datos: La inclusión de los datos del posible inquilino moroso supone la firma de una autorización para su uso, creando un fichero por parte del arrendador que debe declararse a la Oficina de Protección de Datos, y permitirse su modificación y corrección: La complejidad del correcto cumplimiento de los requisitos de la LOPD para los particulares puede suponer que disuada a los arrendadores para que introduzcan sus inquilinos morosos, con sentencia de desahucio o sin ella.
B.-La consulta de los posibles morosos: Se presupone que los posibles inquilinos morosos que ya se encuentren en el registro, pueden consultarse (previo pago), pero ¿cuantos inquilinos componen actualmente el registro? Creo que el escaso número actual de pertenecientes va a hacer que la utilidad actual del registro sea más bien escasa. Si ya tuviera un gran número de morosos registrados, ese problema no existiría. Desconozco el volumen de dicho listado, por lo que hablo a partir de suposiciones. Sería bueno que la empresa gestora diera datos del número de personas que lo componen para darle mayor credibilidad, si es que dicho número es elevado.
C.-El precio: Aunque 9,95 € por consulta no me parece un precio elevado, sí sería buena idea dar servicio a Colegios Profesionales (Abogados, APIs, Administradores,…) A modo de “Tarifa plana” por un dinero. Sería también buena idea que si alguien hace una consulta y no obtuviera ningún tipo de dato,… no se le cobrara, o se le hiciera algún tipo de descuento sobre el precio.
Ciertamente, como particular, me darían ganas de recopilar todas las sentencias de desahucio y mandarlas a esta web,… pero la falta de un registro (como particular, no se realiza ningún tipo de uso de esos datos) hace que sea imposible. Si logran facilitar dicho cumplimiento a los particulares, para su inclusión, este invento podría funcionar.
Enlace: Web comentada
Hace unos pocos días, se ha aprobado una nuevo tipo de Sociedad Anónima, cuyo fin principal es la gestión y oferta de bienes inmuebles en régimen de alquiler, todo ello dentro de un mercado regulado. Se trata de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario).
Los principales puntos que caracterizan este tipo de sociedades es que al menos tienen que dedicar el 80% de su activo a inmuebles destinados al alquiler, con un tipo de tributación especial (un 18% en Sociedades) . Deben tener un capital social de al menos 15 millones de euros y sus acciones deben de cumplir los requisitos de otras sociedades cotizadas.
En otros paises, ya existe esta figura (normalmente denominadas REITS) y son sociedades destindadas a la gestión y comercialización de inmuebles en alquiler. Se piensa, que el escaso mercado de alquiler español puede llegar a profesionalizarse con el desarrollo de este tipo de sociedades, como de hecho ocurre en el resto de paises, no obstante puede que el momento en el que se aprueban las SOCIMI suponga una salida a muchos de los inmuebles que las entidades bancarias tienen en la actualidad.
Lo primero de todo: Es llamativa la necesidad de, al menos, un capital social de 15 millones de euros,… pero, cuanto valen los inmuebles en la actualidad? Tenemos una serie de activos inmobiliarios cuya última tasación se basa en adjudicaciones o daciones en pago que han impuesto valores superiores a los de mercado (es decir, que los bancos han tenido que quedarselos por un valor superior al de mercado) y ahora no pueden venderlos. Según dice la ley, serán las sociedades hipotecarias que designe el Registrador Mercantil (sociedades previstas para el mercado hipotecario), es decir, las mismas que han estado trabajando para que la burbuja inmobiliaria funcionara y que ahora van a hacer tasaciones de dudoso rigor. Eso va a suponer que los bancos, nerviosos por tener que sacar pérdidas en sus balances, ahora puedan “endosar “ estos inmuebles a este tipo de sociedades con un valor donde no haya constancia de dichas pérdidas económicas. Posteriormente, es de suponer que ese inmueble se ofertará en alquiler (con resultados o sin ellos) y ofrecerá un cierto rendimiento económico.
El problema que veo, aparte de todo lo que estoy explicando, no es ese. El problema es que de aquí a unos cuantos meses, dichas entidades bancarias comenzarán a ofrecer acciones de las SOCIMI al público en general, con cálculos de valores -como mínimo discutibles- que seguramente ofreceran enormes rentabilidades, con una seguridad que, en mi opinión, no refleja la realidad.
La realidad, desde mi punto de vista, es que estas entidades bancarias que ahora están ofreciendo sus activos inmobiliarios, han creado departamentos destinados a ello, pero no han incorporado a ellos ningún personal especializado, sino puros y duros comerciales. Después de tratar con ellos por distintos motivos, me he ido dando cuenta de la enorme incapacidad de estos departamentos creados “ad hoc” para esta situación,… y que posiblemente serán algo similar en lo que se refiere a las SOCIMI. La gestión de capitales inmobiliarios en alquiler suponen un trabajo lo suficientemente especializado como para necesitar trabajadores que conozcan el percal (Administradores de Fincas, APIs o similar)… algo, que visto lo visto, no va a ocurrir.
Me hago eco de un correo recibido por parte del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón, notificando que el 19 de octubre de 2009 se inicia en la radio un apartado destinado a solucionar las dudas de las Comunidades de Propietarios:
Te informamos que a propuesta del espacio de radio “La mañana en Zaragoza”, de COPE Zaragoza (97.5 FM), todos los lunes de 12,40 h. a 12,55 h. en la sección titulada “ EL PATIO DE MI CASA”
El primer programa se emitirá el próximo lunes día 19 de Octubre de 2009
Os pongo un artículo que me ha llegado, y creo que es interesante para una persona que quiera alquilar una vivienda:
Cuando se ejecuta una hipoteca, los intereses en juego transcienden de los del propietario y el banco prestamista, que suscribieron el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pudiendo alcanzar a terceros como el arrendatario de la vivienda. El autor analiza qué ocurre con el arrendatario cuando se ejecuta un inmueble por él ocupado.
El número de ejecuciones hipotecarias se está incrementando progresivamente hasta tal punto que, según datos del Consejo General del Poder Judicial, en el 2008 se han ejecutado tantas hipotecas como en la suma de los tres años anteriores. La previsión para los próximos años es peor, triplicándose el número de ejecuciones en el 2010 con respecto al 2008, e incluso dramática, ya que estas ejecuciones recaen sobre un objeto digno de protección social: la vivienda. En estas ejecuciones, los intereses en juego trascienden los del propietario y el banco prestamista, que suscribieron el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pudiendo alcanzar a terceros como el arrendatario de la vivienda. A continuación, analizamos la posición de ésta último ante la ejecución hipotecaria.
Respecto de los arrendamientos celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en líneas generales la jurisprudencia y la doctrina mayoritarias coincidían en que la ejecución hipotecaria no producía la extinción de los arrendamientos concertados antes de la constitución de la hipoteca; los arrendamientos posteriores a la hipoteca subsistían también salvo que se hubiesen celebrado de forma fraudulenta para los derechos del adquirente.
En los arrendamientos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 1995, mediante la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 el legislador ha contribuido a las políticas sociales destinadas a hacer efectivo el derecho a la vivienda del artículo 47 de la Constitución Española, manteniendo la protección del contrato de arrendamiento en caso de ejecución hipotecaria únicamente durante los cinco primeros años de duración del contrato. De esta forma, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años (o hasta que termine el plazo pactado si éste es inferior), aunque no se haya inscrito el arrendamiento en el registro de la Propiedad.
Transcurrido el quinto año de arrendamiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite la extinción del contrato, en contra de la voluntad del arrendatario y los pactos del contrato suscrito, si se adjudica la vivienda a un tercero en virtud de enajenación forzosa derivada de de ejecución hipotecaria, salvo que el arrendamiento esté inscrito con anterioridad a la hipoteca en el Registro de la Propiedad, estando protegido entonces en toda la duración estipulada en el contrato.
En cualquier caso, para hacer valer su arrendamiento conforme a lo anteriormente expuesto, el arrendatario podrá intervenir en el procedimiento de ejecución hipotecaria, ya sea porque hay sido notificado por el tribunal de ejecución o por haber tenido conocimiento del mismo por cualquier otro medio. En ocasiones, el interés por dilucidar si el arrendatario tiene o no derecho a continuar el arrendamiento puede ser del propio prestamista que ejecuta, al considerar que el precio que se alcanzaría en subasta puede ser mayor si se declara que el arrendatario no tiene derecho a seguir ocupando la vivienda. En este sentido el prestamista, puede solicitar, en el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria, que el tribunal declare de forma previa a la subasta que el arrendatario no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. Esta petición se notificará al arrendatario con citación a una vista en la que podrá alegar y probar lo que considere oportuno respecto de su situación. A continuación, el tribunal declara lo que proceda.
Si el ejecutante no hace uso de esta facultad, el mismo derecho asiste al adquirente, que tendrá un año desde la adquisición para solicitar al tribunal de la ejecución el lanzamiento del arrendatario sin título suficiente. Transcurrido ese plazo, la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en juicio aparte.
Terminamos concluyendo que es de interés del arrendatario verificar antes de firmar el contrato si la vivienda se encuentra hipotecada. Si la vivienda no está hipotecada y el arrendatario está interesado en permanecer en ella durante más de cinco años, le conviene plantearse la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, más aún si tiene pensado ejecutar inversiones en la vivienda; si bien esta inscripción conlleva costes derivados del arancel notarial (aunque reducido) y registral y de la tributación por el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura pública mediante la que el arrendamiento accederá al Registro. Si la vivienda ya está hipotecada (lo que sucede actualmente en la mayor parte de los casos), el arrendatario debe ser consciente de que, en caso de ejecución de la hipoteca transcurridos cinco años de arrendamiento, su permanencia en la vivienda no está protegida, dependiendo de la voluntad del acreedor ejecutante o del adjudicatario.Fuente: Ignacio Gómez (Abogado de Jones Day) El Economista 21/09/09
Esta pregunta es de las más complejas que se puede hacer un propietario de una vivienda a la hora de ponerla en alquiler. Qué perfil es mejor elegir? Puedo pedir más alquiler si lo alquilo amueblado? Cual de las dos opciones tiene más demanda?
La respuesta a todas las preguntas que acabo de realizar es sencilla: Depende.
Cuando un posible inquilino llega a nuestra oficina y le preguntamos por el tipo de piso que está buscando, tenemos muchos perfiles que rellenar:
A) Indiferentes: Tenemos personas que lo que buscan es precio (“no más de XXX”) porque sus ingresos no dan para más, o porque esa es la cantidad que ellos han considerado que deben pagar de alquiler conforme a su presupuesto. A este tipo de personas, por lo general, no les importa tanto si la vivienda se encuentra amueblada o no, aunque sí suelen necesitar que la cocina se encuentre equipada con los electrodomésticos. Son personas de todo tipo y escala económica, y por lo tanto, aunque mayoritariamente suelen buscar alquileres más bien económicos (últimamente, estamos viendo que hay personas que lo que buscan es un alquiler más barato del que tienen actualmente).
B) Sin muebles: Bien por necesidad, bien porque así se lo han planteado, hay personas que tienen muy claro que quieren que el piso sin amueblar. Esto puede ser porque, obviamente, ya tienen muebles propios, pero también puede ser porque están buscando alquileres económicos, y la segunda fianza que supone alquilar con muebles les supone un desembolso muy grande para su presupuesto o sus intenciones. Personalmente, creo que para el propietario es una buena elección, porque el posible inquilino va a cuidar un poco más el piso (los muebles son suyos) y porque suele ser gente (por lo general) que busca estancias más largas.
C)Con muebles: Bien porque busca un alquiler por una temporada corta o media, bien porque no tiene muebles y le gustan los del piso (o los negocia con el dueño), hay personas que buscan viviendas amuebladas. En estos casos, es importante que los muebles estén en buen estado. Una vivienda no se puede entregar con el mueble del comedor de la abuela y esperar que a la gente le guste. De hecho, actualmente existen muchas opociones de amueblar una vivienda por no demasiado dinero. En viviendas de un rango mayor, unos muebles de calidad facilitan el alquiler a personas que seguramente los tratarán bien, pero también nos tendremos que hacer cargo de las averías y desperfectos que tengan esos muebles.
En resumen, cada uno tiene que elegir, sin tener la certeza de acertar en el 50% de las ocasiones.
El otro día, recibí en la oficina una carta del Colegio de Administradores. En la misma, incluía un calendario donde explicaba que algunos vecinos se quejan de que las reuniones siempre coinciden con los partidos de fútbol importantes. Por ello, y para intentar evitar (!!??) que eso suceda, nos envían un calendario del 2009/2010 para tenerlo en cuenta. Lo curioso es que para encontrar un día sin fútbol hay que buscar un poco. Lo siento por mis vecinos, pero voy a seguir haciendo las reuniones como siempre.
Si alguien está interesado en el calendario, lo incluyo para que lo veais.
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