Locales de Bancos en Venta. Show me the money

Desde que ha comenzado la crisis inmobiliaria, hemos ido viendo como avanza el mercado y lo que antes era una bicoca que nadie dejaría pasar, hoy en día hay que pensarselo como mínimo dos veces.

Y en este caso me voy a referir a los locales que algunas entidades bancarias están vendiendo. Quién nos iba a decir hace cinco años que alguien iba a ofrecer locales cuyo inquilino es un banco e iba a tener complicado venderlos. Pero la jugada hay que examinarla con lupa:

-Lo que se ofrecen son locales cuyo ocupante es un banco. Un banco que ofrece un alquiler de obligado cumplimeinto durante un periodo de tiempo bastante amplio (10-15 años).

-El alquiler que promete pagar es considerable (una rentabilidad sobre el precio de compra del local de en torno un 5-6%). En un gran número de ocasiones es un alquiler muy superior al de mercado en la misma zona.

-Los precios de venta, al igual que pasa con el alquiler, son bastante altos (en mi opinión, superiores a los precios de la misma zona), pero suelen ser locales bastante grandes y con buena fachada. Hay que tener en cuenta que los bancos no suelen elegir malas ubicaciones, y que ocupan locales considerablemente grandes.

Ante todo esto, muchos de vosotros me diréis que el negocio es redondo, pero en un mercado como el actual hay que fijarse muy bien en todos los detalles. Lo primero es que no son inversiones que pueda hacer cualquiera, puesto que hablamos de cantidades bastante altas, normalmente cercanas al millón de euros. Además, no hay que olvidar que el alquiler que promete pagar el banco es ficticio y si en algún momento dejara el local, nos sería imposible encontrar a nadie que nos pague esas cantidades.

Finalmente, también hay que tener en cuenta que nos encontramos en un mercado con precios en caida, y posiblemente lo que hoy vale 100 mañana valdrá 85 o menos. Y aunque tengamos ingresos durante 10-15 años, cuando llegue el momento de hacer cuentas y recojer ganancias, no está tan claro que nos salgan las cuentas.

No obstante, si uno es lo suficientemente hábil como para lograr que dicho inquilino se comprometa (de una manera considerable, hoy en día la palabra se la lleva el viento en cuatro días) a más años de contrato, puede que las cuentas cuadren con más alegría.

 

 

Comparativa: ¿Ladrillo o Matildes?

Dentro de cuatro meses, se cumplirán diez años desde que realicé mi primera inversión. Se trata de un pequeño estudio en el Casco Histórico de Zaragoza, que compré junto con mi hermano en el año 2003, con la finalidad de ponerlo en alquiler desde el primer día.

Ha estado casi siempre alquilado, con buena rentabilidad. No podemos quejarnos de la decisión que tomamos, puesto que prácticamente hemos recuperado lo invertido, pero en alguna ocasión me he preguntado qué habría ocurrido si ese dinero lo hubiera invertido en Bolsa. Por eso, recuperé tanto las escrituras como los contratos de alquiler para hacer cuentas con lápiz y papel. Soy consciente que no es posible comparar todas las inversiones en alquiler porque no todas tienen la misma rentabilidad (de hecho, en vivienda suele ser menor, y en locales sensiblemente mayor).

Para hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica, porque entiendo muy poco sobre Bolsa, y lo poco que se es que reparten dividendos y tampoco es un valor que esté sujeto a demasiadas variantes… y porque creo que si en 2003 hubiera elegido la bolsa, posiblemente hubiera ido en esa dirección.

Los datos sobre ingresos (y gastos) del inmueble son reales. La única apróximación son los gastos de comunidad, y la he hecho al alza por si me olvido de algun gasto.

Vamos por partes:

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN LADRILLO:

Compramos el estudio el 1 de abril de 2003. Pagamos 22.800 € por él. Se encontraba completamente para reformar, por lo que nos pusimos manos a la obra inmediatamente. Hicimos personalmente el desescombro y todos los trabajos de peón que pudimos, por lo que con unos gastos de en torno a 6.000 € lo acondicionamos (algunos dirán que es un coste muy bajo. Lo es, pero hay que tener en cuenta que nosotros hicimos la mayor parte del trabajo). Es un estudio que tiene una participacipación muy pequeña en el edificio, por lo que tanto los gastos como el IBI son bastante pequeños. En total, he calculado unos 2200 € durante todos estos años.

En resumen, me salen unos gastos totales de 31.200 €

Ahora vamos con los ingresos.

El primer contrato se firmó en Julio de 2003, y tan solo duró un año (julio 2004), con una renta de 240 €/mes (Total: 3120€),

El segundo se firmó en Septiembre de 2004, con una renta de 250 €/mes, y duró más de dos años (mayo 2007, total: 8250€).

El tercer contrato se firmó inmediatamente (Mayo 2007) con una renta de 280 €/mes, para año y medio (Septiembre de 2008, total: 4480 €)

El cuarto contrato duró otros dos años (de septiembre de 2008 a abril de 2010) con una renta de 300/mes y un total de 6000 €

El quinto contrato (que está todavía en vigor) tardo bastante en realizarse, y por ello fuimos bajando el alquiler hasta que encontramos inquilino. Se firmó en Septiembre de 2010, por una renta de 250 €/mes. Hasta Dic de 2012 se ha ingresado 7000 € por este contrato.

De este modo, y si tenemos en cuenta todos los contrato, y con alquileres, se ha recaudado un total de 28850 € (no llega a cubrir los gastos totales, que posiblemente se recuperen el próximo año).

Ahora llega la parte peliaguda. El valor del inmueble. No voy a hacer trampas. Se que cuando lo compré era un buen precio, y que lo podría haber vendido por tres o cuatro veces lo que costó en algún momento del año 2006/2007. Pero el caso es que estamos a finales de 2012, y el mercado es el que es. Por eso,  le calculo un precio de venta aproximado de unos 12.000 €.

RESULTADOS DE INVERSIÓN EN BOLSA:

Como he dicho en un comienzo, a la hora de hacer la comparativa, he optado por acciones de Telefónica. Es un valor que yo considero (y consideraba) estable dentro de la Bolsa y que periódicamente da dividendos. Aunque creo que hubiera elegido esta opción, también es posible que mi elección fuera otra relacionada con la tecnología (lo que podría dar un resultado completamente distinto). Algunos me han dicho que lo justo sería hacer la comparativa con el índice del IBEX35, pero eso supondría no tener en cuenta los posibles dividendos que pudieran otorgarse.

Por ello, he buscado el valor en bolsa de Telefónica a 1 de abril de 2003, que era de 8,74 €/acción. De eso resultan 3547 acciones. A partir de ahí han resultado los siguientes dividendos (según la propia web de Telefónica):

-En marzo de 2003 en una ampliacion de capital por la que daban una acción por cada cincuenta. Pasaría a tener 3617 acciones

-Julio 2003: 0,13 € x acción: 470,21 €

-Octubre 2003: 0,12 € x acción: 434,04 €

-Mayo 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Noviembre 2004: 0,20 € x acción: 723,40 €

-Mayo 2005: Se realiza otra ampliación de capital y se da una acción por cada 25. Pasaría a tener 3761 acciones.

-Noviembre 2005: 0,27 € x acción: 1015,47 €

-Mayo 2006: 0,25 € x acción: 940,25 €

-Noviembre 2006: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Mayo 2007: 0,30 € x acción: 1128,30 €

-Noviembre 2007: 0,35 € x acción: 1316,35 €

-Mayo 2008: 0,40 € x acción: 1504,40 €

-Noviembre 2008: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Noviembre 2009: 0,50 € x acción: 1880,50 €

-Mayo 2010: 0,65 € x acción: 2444,65  €

-Noviembre 2010: 0,65 € x acción: 2444.65 €

-Mayo 2011: 0,75 € x acción: 2820,75 €

-Noviembre 2011: 0,77€ x acción: 2895,97 €

-Mayo 2012: (no entiendo muy bien la operación que hace en esta ocasión Telefónica, por eso pongo el mínimo que es 0,53 € x acción: 1993,33 €)

Lo primero que me gustaría destacar de todo esto, es que me ha sorprendido mucho la cantidad que se ha repartido con los dividendos. Después de comprobar los documentos de reparto, he visto que son cantidades netas, de las que hay que retener cierta cantidad por retención fiscal. Por ello, y del total he hecho un cálculo rápido para minorarlo en torno a un 16% de media.

De ello me resulta una cantidad de ingresos totales de 24.747,65  €

Finalmente, me queda comparar el valor en bolsa de las acciones. Aunque no invierto en bolsa, escucho muchas noticias sobre la situación bajista de la misma, con un índice del IBEX en bajada desde hace mucho. A día de hoy (3 de diciembre) la acción está a 10,05 €. Lo redondeo a 10 € y me da un total de 37610 € en precio de venta, con una posibilidad de liquidez mucho mayor que la de la venta de un inmueble.

RESUMEN:

Si sumamos los alquileres y el precio de venta del inmueble, nos saldría un total de 40850 € frente a los 62357,65 € del total que se obtendría a día de hoy con acciones de Telefónica. La verdad es que cuando comencé a echar cuentas, creía que la balanza se iba a inclinar a favor del inmueble, pero los cálculos sorprendentemente (por lo menos para mi) se han decantado por la bolsa. Como he dicho al comienzo, eso no quiere decir que todo el mundo  que invierta en bolsa saque más beneficios. No quiero sacar normas de un ejemplo tan concreto, pero que a mi me sirve para seguir aprendiendo.

Por cierto, a comienzos de 2012 Telefónica ha dejado de dar dividendos.

Listado de libros de 2012

Otro año más que se nos va, y otro año que vuelvo con el listado de libros que he leido a lo largo del año. En esta ocasión, me gustaría destacar que muchos de estos libros los he leído en el Kindle, y que para mi ha sido todo un descubrimiento. También me alegro de contaros que desde el año 2006 no leía tantos libros a lo largo de un año (y todavía me queda el mes de diciembre), esto puede deberse a que en abril nació Sergio -mi primer hijo- y algunos ya me han adelantado que en el momento que empiece a andar, lo de los libros bajará bastante. Pero eso que me he llevado.

Aquí teneis el listado:

-La montaña Mágica (Thomas Mann)

-Al desnudo (Chuck Palahniuk)

-Nada (Carmen Laforet)

-Viaje a ninguna parte (Fernando Fernan Gómez)

-Requiem por un campesino español (Ramón J. Sender)

-Las voces del Tiempo (James G. Ballard)

-La crisis financiera, guía para entenderla (A. Garzón y F. Torres López)

-El hombre que vendió la Luna (Robert Heinlein)

-Observe a su gato (Desmond Morris)

-Payasadas (Kurt Vonnegut)

-Solaris (Stanislav Lem)

-Freakonomics (Steven Levitt)

-Estrella Doble (Robert Heinlein)

-Pajaro de Celda (Kurt Vonnegut)

-Tropas del Espacio/Starship Troopers (Robert Heinlein)

-Regreso a Belzagor (Robert Silverberg)

-Madre Noche (Kurt Vonnegut)

-Bill, Héroe Galáctico (Harry Harrison)

-Guía del autoestopista galáctico (Douglas Adams)

-España es sobrenatural (Mondo Brutto)

-Barbazul (Kurt Vonnegut)

-Mala Ciencia (Ben Goldacre)

-Un día perfecto (Ira Levin)

En resumen, he picoteado algo de literatura más clásica y un poco sobre economía. He vuelto a leer a Vonnegut -y me ha gustado-, y he descubierto a Heinlein. A destacar de este año, me han gustado especialmente Nada (de Carmen Laforet), Pajaro de Celda (de Kut Vonnegut) y Guía del autoestopista Galáctico (de Douglas Adams).

 

Desahucios y Alquileres impagados.

Abril de 2012: Una propietaria que tiene un piso en el Casco de Zaragoza me llama. Lo tiene en venta desde hace un par de meses, y lo compró para alquilarlo hace unos cinco años. Es una zona conflicitiva, y aunque siempre lo ha tenido alquilado, ha pensado venderlo (aunque eso suponga perder dinero, puesto que lo compró mucho más caro de lo que ahora puede venderlo).

Me dice que piensa que se le han colado dentro de la vivienda, y qué puede hacer. Le digo que vayamos a verlo en persona. Cogemos las llaves y vamos allí. Nos encontramos a dos mujeres y un niño que han roto la cerradura para entrar a la fuerza en el piso. Les preguntamos qué hacen allí y nos dicen que nos tranquilicemos, que ellas solo quieren vivir ahí, pero que no quieren problemas, que pagarán un alquiler.

Mayo de 2012: Tras hablar en dos ocasiones se les pregunta Cuanto pueden pagar de alquiler y ellas dicen que pueden pagar 250 € al mes. Se redacta un contrato, cuyas fianzas se depositan y cuyos ingresos se declaran. La propietaria les dice que quiere vender el piso, y que por favor le dejen enseñarlo a quien quiera comprarlo. Ellas están de acuerdo.

Junio de 2012: Pagan el alquiler correctamente y a principio de mes. Se hacen algunas visitas al piso para comprarlo. Parece que todo va bien.

Julio de 2012: No pagan. No cogen el telefono. No llaman. Vamos al piso y nos abre un tipo mal enecarado que dice que la otra mujer ya no vive allí. Y que no pagan. Que aquel piso es una basura y demás historias. La propietaria, ante esa situación decide irse a un abogado, y tratar de solucionar el tema.

Agosto de 2012: No paga. No coge el telefono. No devuelve las llamadas.

Septiembre de 2012: No paga. No coge el telefono. No devuelve las llamadas. No se hacen visitas al piso

Octubre de 2012: No paga. No coge el telefono. No devuelve las llamadas. No se hacen visitas al piso. El procurador manda una carta, para decir que en Diciembre se fija la vista oral del juicio, y en febrero el desahucio.

12 de Noviembre de 2012: No paga. No coge el telefono. No devuelve las llamadas. No se hacen visitas al piso. La propietaria me llama y me dice que el Alcalde de Zaragoza ha dicho que la policía no va a ir a los desahucios, y que no sabe si va a poder vender el piso porque la gente que se le coló en el piso y con la que negoció un alquiler del que solo ha pagado dos meses posiblemente no quiera irse.

 

Y yo no se qué decirle.

Desahucios, Bancos, Empresas y Particulares

No creo que sorprenda a nadie si digo que desde el año 2005 hago Tasaciones Periciales para el Juzgado de Zaragoza. La cosa funciona de la siguiente manera: Alguien deja de pagar a otra persona y como no tiene dinero, el acreedor pide que se le embarguen sus bienes. Para ello, es necesario que alguien ponga valor a esos bienes para que luego se puedan subastar,… y ahí entro yo (y muchos otros Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que forman parte de dicho listado de peritos).

Ahora mismo, tenemos una sobreexposición de noticias sobre los desahucios realizados por las entidades bancarias y todo lo que esté relacionado nos produce un rechazo automático. A mi mismo me parece que los particulares estamos sufriendo de una manera mucho más cruda los efectos de la crisis, y a la vez se dan soluciones benévolas a los bancos que hicieron mal su trabajo.

Como iba diciendo, es normal sentirse mucho más identificado con las personas a las que los bancos desahucian, porque al fin y al cabo estamos más cerca de ellos que de ser una entidad bancaria. Es normal. Lo que ya no veo con tan buenos ojos es la interpretación que comienzan a hacer algunos colectivos, que azuzados por el descontento intentar tirar por el camino del medio, desacreditando todo el sistema actual.

Empujado por esto -y por una breve reflexión que hice en twitter- me animé a analizar las tasaciones que he ido realizando a lo largo de los últimos años. Para ello, cogí las ultimas treinta tasaciones que he realizado (he hecho muchas más, pero tampoco es plan de pasarse) y he ido estudiando cuales de esas tasaciones fueron encargadas por bancos, por empresas o por particulares.

Aquí tenéis el resultado (de las 30 últimas tasaciones):

    13 Fueron de Entidades Bancarias
    10 Fueron de Particulares
    4 Fueron de Comunidades de Propietarios
    3 Fueron de Empresas

Que cada uno saque sus propias conclusiones, pero si no queréis pensar, yo os digo las mías. Si bien es cierto que en muchas ocasiones, los solicitantes son Cajas/Bancos, si sumamos los demás (o por ejemplo, sumamos las empresas y los particulares) contamos con un número muy superior. Quizás destacaría las tasaciones solicitadas por las Comunidades de Propietarios, que tras años de impagos, tan solo tienen la solución del embargo de la vivienda.

Propuesta de nuevos Cabezudos para Zaragoza

En mi ciudad (y supongo que en muchas otras ciudades) hay una tradición muy castiza que consiste en disfrazar a unos cuantos mozos del barrio con unos Cabezones enormes, darles un pequeño látigo y soltarlos en medio de la calle para perseguir a los jóvenes que los esperan. Son los Cabezudos, que por tener tienen hasta nombres propios(El Boticario, El Tuerto, El Forano, La Forana, El Morico,…) y que desde hace varios años suelen salir a la palestra cuando algún mozo demasiado bruto se pasa de fuerza con el látigo.

Lo que puede que algunas personas no sepan, es que el origen de los personajes que representan los Cabezudos fueron personas que existieron en su mayoría. Salvo algunos personajes genéricos como el forano y la forana, la mayor parte de los Cabezudos tuvieron en su momento nombre y apellidos y se crearon como una caricatura a ciertas personas que habitaban la ciudad. La mayor parte de estos personajes eran críticas o mofas -no muy correctas políticamente- de personajes curiosos o conocidos de la ciudad. Era dar cierto reconocimiento social a personajes que por su relevancia eran conocidos por la gran mayoría de vecinos de la ciudad. Desconozco si los cabezudos fueron contemporáneos a las personas que representaban -supongo que sí- pero supongo que para algunos verse en el papel de Boticario podría ser un chiste de mal gusto que se llevaría con la mejor de las sonrisas falsas que fuea posible.

Hoy en día, prácticamente nadie reconoce a las personas que están detrás de los cabezudos. Nadie sale diciendo que es tataranieto del Boticario o del Tuerto, porque posiblemente quien realmente lo sea no lo sabrá o se lo callará porque no quieren que lo relacionen. Se ha perdido todo el sentido de crítica social que pudiera tener el origen de los Cabezudos, y a día de hoy algunas comparsas de cabezudos comienzan a incluir personajes nuevos como animales (pájaros, perros, payasos o falsos ratones mickey) para intentar renovar el plantel de personajes que salen cada año para encorrer a los niños de cada uno de los barrios zaragozanos.

Yo me pregunto: ¿por qué no retomamos el espíritu original? ¿por qué no renovamos los cabezudos de Zaragoza con personajes socialmente reconocidos? ¿En serio no existen personas que representen el sentido festivo de esta costumbre? Yo digo SÍ, y desde esa idea voy a hacer una exposición de personajes que creo perfectos (o ferpectos, según se mire) para representar a los nuevos cabezudos:

1.-OMAEL: Puede que sea el personaje más fácil de seleccionar. Se trata de un hombre alto y delgado que suele frecuentar los lugares de reunión de los adolescentes. Con mucha naturalidad, se acerca a los grupos de jóvenes y les pregunta “He hablado ya con vosotros?”, y sin casi escuchar la respuesta se dedica a preguntar los horóscopos de los chavales y “darles la chapa” durante minutos que comienzan siendo graciosos pero acaban siendo incómodos. Hace mucho que no lo veo (puede deberse a que hace algún tiempo que dejé la adolescencia) e incluso una vez lei que había fallecido, para después verlo unos días después con su infatigable bicicleta y su ropa de aspecto Hippie. Es entrañable, y casi todo el mundo en la ciudad lo conoce. Ese es el camino.

2.-BIGOTT: Siguiendo con los personajes entrañables y conocidos, tenemos al hirsuto cantautor Bigott. Se suele mover por el centro con Patinete, con sus gafas de sol y unos grandes barba y bigote. No dudo en absoluto de su saber hacer con la música, pero creo que haría una buena función de cabezudo moviéndose con algún tipo de patinete con motor mientras persigue a los niños del barrio. Yo creo que alguien tan peculiar no lo debemos dejar escapar para la causa.

3.-JESUS TE AMA: Se trata de un hombre con creencias religiosas muy fuertes, que recientemente sufrió un varapalo con el cierre de una Residencia de Ancianos en el barrio de San Pablo. Los últimos meses, se caracteriza por caminar por el centro de Zaragoza con una vara muy larga a la que ha pegado un ramo de flores artificiales. A la vez que camina, canta canciones de misa, lo que provoca la incredulidad de muchos turistas que pasean por el centro.

4.-SEÑORA QUE DA DE COMER A LOS PÁJAROS: Puede que de todos los personajes que he pensado, esta mujer sea la menos conocida. Se dedica a dar de comer a las palomas, por el centro de la ciudad. Pero se dedica casi de modo profesional. Con unos guantes de fregar y un carro lleno de comida de pájaros, madruga para ir a toda velocidad por las calles de Zaragoza tirando el alpiste a toda velocidad. Algunos nunca la llegan a ver, pero posiblemente hayan pasado por zonas de Zaragoza donde se ven montones de alpiste tirado por el suelo. Ahora saben de dónde sale.

He escrito este post de una manera rápida y casi sin pensar. Por eso tan solo he podido pensar en cuatro posibles recambios de los cabezudos. Estoy seguro que alguno de vosotros puede saber de más gente que pudiera representar el papel. Teneis los comentarios a vuestra disposición.

Mi piso vale menos de lo que pagué por él

Como dice la canción, “hay que decirlo más”. Hay que comenzar a reconocer que todos los que compramos una vivienda desde el año 2003 hasta hoy, tendríamos que aceptar pérdidas si quisiéramos venderlo. Y cuando digo todos, meincluyo a mi mismo, que compré en 2004 y al firmar la escritura pensaba que estaba comprando un pequeño chollo

Hoy en día, la mayoría de los vendedores de piso suelen tener unas expectativas demasiado elevadas a la hora de fijar un precio de su piso. La gran mayoría ponen un precio un poco superior al que pagaron con la intención de negociar hasta una cantidad donde recuperen todo lo pagado o -quien sabe- ganen un pequeño pellizco. Pero la realidad es mucho más seria que todo eso, y después de unos meses de sequía, el que realmente quiere vender comienza a bajar el precio, un día un poco, otro día un poco más, hasta llegar al límite de lo pagado y no sin dolor rebasarlo.

En la oficina manejamos estadísticas de precios reales de venta, y sabemos perfectamente los precios que se están llegando a vender a día de hoy. Según los últimosndices de precios que manejamos, hace días que pasamos de los precios que se pagaron en su momento por los pisos en el año 2004, y puede que incluso los del año 2003. No tan solo hay que entender que los precios sean unos u otros, sino que también hay que asumir que el mercado no es el mismo, y que para poder vender deberemos de realizar esfuerzos y concesiones que antes no habríamos ni barajado.

Por ello, y no sin dolor por mi parte, hace días que tengo que reconocer que he perdido dinero en la compra. Según mis cálculos,si quisiera vender mi piso debería perder entre un 30 y un 40% del dinero que pagué por mi actual vivienda. Puede que para mi fuero interior haga cálculos alternativos y justifique los años de uso comparándolos con el posible alquiler que debería haber pagado durante los últimos ocho años, y puede que con ello pueda reducir o incluso igualar ambas cantidades, pero todo eso sería engañarme.

Ya nadie niega la burbuja inmobiliaria. Nadie. Pero relamente, poca, muy poca gente reconoce para sus adentros que la explosión de la burbuja inmobiliaria también le ha pillado con los pantalones bajados. Que no fue tan listo como se pensaba que era al comprar y que gracias a unos tipos de interés bajos pagará una letra suficientemente reducida.

Creo que el primer paso para recuperar el mercado inmobiliario es reconocer los propios errores. Y todo pasa por reconocer que nuestro piso, esa supuesta gran inversión que nos iba a valer para la jubilación, ha perdido valor. Y a partir de ahí comenzar a vivir con ello con normalidad.